В марте количество анализируемых объектов составило 928*, из них в городе — 597 ед., в области — 331 ед. Общая площадь земельных участков — 58 тыс. соток* на сумму — 274 млн долларов.
Средний ценовой показатель по городу зафиксирован на уровне 17039 у.е./сот., в области — 4952 у.е./сот.
Основные виды назначения земельных участков
Земли поселений или жилая зона — земельные участки, предназначенные под застройку ИЖС, МЖС (индивидуальное и многоэтажное жилищное строительство), и коттеджные городки.
Земельные участки в составе общественно-деловых зон предназначены для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового и социального назначения.
Земельные участки в составе производственных зон предназначены для застройки промышленными, коммунально-складскими и производственными объектами.
Отдельно выделены земельные участки рекреационных зон — это земли, которые используются для отдыха и оздоровления: санатории, дома отдыха, пансионаты, медицинские центры, скверы, городские парки, водохранилища.
Земли сельскохозяйственного назначения предназначены для сельскохозяйственных угодий, крестьянских хозяйств. Также включаются земли, занятые водными объектами, и земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
Зона специального назначения включает в себя автостоянки, многоуровневые и подземные паркинги, гаражи индивидуального и коллективного пользования.
В категорию земель без специального назначения попадают многофункциональные земельные участки.
Состояние рынка
В городе максимальную долю предложений на рынке земельных участков занимает жилая зона — 44% или 8875 соток, предложенных к продаже, а минимальную долю — производственная зона — 6% или 1216 соток. На зону сельскохозяйственного использования и общественно-деловая зону пришлось 36% (7222 сотки) и 14% (2951 сотка) соответственно.
В области (Илийский и Карасайский районы) структура площадей распределилась следующим образом: зона сельскохозяйственного использования — 75%, или 28259 соток, жилая зона — 21%, или 8025 соток, производственная и общественно-деловая зоны — 3% и 1% (1282 и 294 сотки соответственно).
В разрезе районов лидирующие позиции по предлагаемой площади земельных участков занимает Медеуский район — 38% (7654 сотки), а наименьшая площадь приходится на Алмалинский и Жетысуский —по 2% (477 и 440 соток соответственно). Удельный вес Ауэзовского и Алатауского районов — 20% (4019 соток) и 15% (2968 соток) соответственно, Бостандыкского и Турксибского — 13% (2626 соток) и 10% (2083 сотки).
В общем объеме предложений доля площадей земельных участков в городе составила 35% (20265 соток). Наибольшая площадь земельных участков предлагается в Карасайском районе — 36% (20920 соток), в основном под сельскохозяйственное использование, а наименьшая площадь — в Илийском районе — 29% (16969 соток).
Дискретная пространственно-параметрическая модель рынка земельных участков г. Алматы
Район |
Количество объектов, ед. |
Общая площадь, сот. |
Уд. Веспредлагаемой площади, % |
Изменение средней цены предложения за 1 сотку к предыдущему периоду |
|
$ | % | ||||
Алатауский |
100 |
2968 |
5.1 |
+369 |
+4.81 |
Алмалинский |
30 |
477 |
0.82 |
-4243 |
-8.9 |
Ауэзовский |
88 |
4019 |
6.91 |
-264 |
-1.63 |
Бостандыкский |
71 |
2626 |
4.52 |
-84 |
-0.35 |
Жетысуский |
37 |
440 |
0.76 |
+1806 |
+11 |
Медеуский |
144 |
16969 |
29.18 |
+176 |
+1.08 |
Турксибский |
187 |
20920 |
35.97 |
-678 |
-5.75 |
Илийский |
232 |
7654 |
13.16 |
-241 |
-1.84 |
Карасайский |
39 |
2083 |
3.58 |
-556 |
-5.09 |
По городу и области |
928 |
58155 |
100 |
+540 |
+3.27 |
Цены
Земельный рынок в зимний период стабилизируется, пропадает спрос и интересные предложения. В анализируемом периоде заметных изменений не наблюдалось — ситуация стабильного застоя продолжается. Оживление на рынке ожидается в весенне-летний период. Цены предложения остаются завышенными как в городе, так и в области, хотя по итогам 2012 года средние цены в городе и потеряли около 25%.
В анализируемом периоде средняя запрашиваемая цена за 1 сотку земли в жилой и общественно-деловой зонах зафиксированы на одном уровне — немного более 17000 у.е./сот. Следующий ценовой сегмент приходится на производственную зону — 12606 у.е./сот. Минимальные средние цены предложения прослеживаются в зоне сельскохозяйственного использования — 6307 у.е./сот.,которая в городе состоит в основном из дачных садоводческих участков.
В разрезе районов города наибольшая средняя цена предложения зафиксирована в Алмалинском районе — 43461 у.е./сот., а минимальная — в Алатауском — 8050 у.е./сот.
Средние цены в городе превышают средние цены предложения в области в различных сегментах от 1,5 до 8,5 раза.
Здесь минимальный ценовой сегмент занимают зоны сельскохозяйственного и производственного назначения — 1508 у.е./сот. и 1476 у.е./сот. соответственно. Земля в жилой зоне держится на уровне 6432 у.е./сот., а в общественно-деловой — 12536 у.е./сот.
Индекс расслоения
В анализируемом периоде по городу индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 5,39, при этом диапазон цен предложений по отношению к прошлому месяцу сузился. Минимальный индекс расслоения наблюдается в производственной зоне – 1,08, а максимальный – в жилой зоне — 6,06. В общественно-деловой зоне индекс расслоения составил 3,28.
В разрезе районов города наибольший индекс расслоения прослеживается в Алмалинском районе — 7,55, а наименьший — в Жетысуском — 2,71.
Средняя цена земельных участков в «дорогом» сегменте держится на уровне 35368 у.е./сот., а «дешевых» — на уровне 6564 у.е./сот. Прирост к предыдущему периоду в обоих сегментах составил немного более 1%. Самые «дорогие» земельные участки предлагаются в Алмалинском районе, а самые «дешевые» — в Алатауском.
Выводы и прогнозы
- В марте 2013 года на рынке земельных участков количество анализируемых предложений незначительно сократилось.
- Средние цены предложения по городу несколько увеличились, а в области — снизились.
- Средние цены предложения по городу как для «дорогих» площадей, так и для «дешевых» — увеличились.
- Рассматривая сложившуюся тенденцию, можно предположить, что средние ценовые показатели по городу будут изменяться в пределах 2-5% в месяц.
Обзор подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР, Г.М. Стерник, Москва, 2009 г.
Мониторинг рынка земельных участков представлен в сокращенном варианте, по вопросам приобретения полной версии обращаться по телефонам: 8 (7212) 910-103 (вн. 108), 8 (7212) 910-046 и на e-mail: analitika@kn.kz
Аналитическая служба портала kn.kz