Обзор рынка строящегося жилья в Астане

В марте 2013 года на рынке первичного жилья города Астаны средняя цена предложения составила 1561 у.е. за квадратный метр. Относительно прошлого периода рост цен составил 5% за метр квадратный. Анализируемая база насчитывала 266 объектов.

Предложение

В марте 2013 года по анализируемой базе в сегменте первичного жилья г. Астаны к продаже было представлено 17782 кв.м новой жилой площади. Объем предложения насчитывает 266 объектов, в феврале этот показатель был равен 327 единицам, снижение объемов предложения в марте текущего года составил 19%, минус 61 объект от предложения прошлого периода.

Структура предложения строящихся домов по районам города сложилась следующим образом. Основной объем сконцентрирован на левобережье в районе Есиль — 51%, 135 объектов.

В районе Алматы предложено 94 объекта, что в совокупном объеме составило 35% от общего предложения. Минимальный объем предложения представлен в районе Сарыарка — 14%, всего 37 объектов.

В целом по городу снижение количества предложения объясняется тем, что по мере окончания строительства жилищных комплексов, сдачи квартир в эксплуатацию и совершенных сделок с ними, первичное жилье переходит в сегмент вторичного рынка. На вторичном рынке наблюдается обратная тенденция, где объем предложения увеличивается.

 Основное снижение относительно прошлого месяца пришлось на район правого берега Алматы — минус 39%.

В разрезе форматов квартир максимальную долю предложения заняли однокомнатные квартиры — 45%, или 153 единицы. Однако нельзя говорить о том, что на рынке нового строительства квартиры представлены в основном однокомнатного формата, так как основная часть первичного рынка — это недостроенное жилье, квартиры имеют свободную планировку, то есть одну большую комнату, и впоследствии могут быть спланированы как многокомнатные.

Далее в порядке снижения удельного веса следуют двухкомнатные квартиры — 28%, 75 объектов. Доля трехкомнатных квартир составила 23%, или 60 квартир. Минимальное количество квартир представлено в разрезе четырех и более комнат — 4%. Снижение количества предложения наблюдается в разрезе одно- и двухкомнатных квартир.

С позиции класса жилья 61% от общего объема предложения принадлежит бизнес-классу. К классу эконом относится 35% предложения. И минимальный объем предложения относится к классу элит — 4% от общего объема предложения.

В зависимости от срока сдачи жилья в эксплуатацию 42% от общего объема предложения принадлежит строительству, которое планируется сдать в первом квартале текущего года. Ко второму кварталу относится 39% предложения, к третьему — 4% и к концу года 14% строящегося жилья от совокупного объема предложения.

Относительно материала стен, предложение квартир в монолитных домах в два с половиной раза превышает предложенное новое жилье из кирпича.

Цены

В марте 2013 года средняя цена предложения на рынке первичного жилья Астаны составила 1561 у.е. за квадратный метр жилой площади. Относительно февраля цена на строящееся жилье остается в состоянии стабильности.

Максимальной ценой обладают квартиры, находящиеся на левом берегу столицы, в административном районе Есиль — 1666 у.е. за квадрат. Далее следуют районы правобережья Алматы — 1533 у.е. и Сарыарка  — 1396 у.е. за единицу площади.

Основным критерием уровня цены в сегменте рынка первичного жилья является стадия строительства, на котором оно находится. Чем раньше срок сдачи ввода в эксплуатацию строительства, тем выше цена квадратного метра нового жилья. Цена квадратного метра жилых помещений, которые планируют сдать в эксплуатацию в первом квартале 2013 года, составила 1540 у.е. за квадратный метр. Квартиры, ввод в эксплуатацию которых намечен на второй квартал 2013 года, продают по средней цене — 1530 у.е. за квадрат. На третий квартал — 1490 у.е./кв.м и четвертый квартал 2013 года — 1350 у.е. за единицу площади.

В разрезе классности жилья наименьшей удельной ценой обладают жилищные комплексы эконом-класса. В районе Есиль к ним относятся: ЖК «Жагалау-3», ЖК «Туркестан» и др. Далее по уровню цены следуют классы бизнес и элит, к которым относятся ЖК «Лазурный Квартал», ЖК «Сармат-2» и ЖК Europe Palace (таблица 1).

Таблица 1

Жилищные комплексыв районе Есиль	Средняя цена у.е./кв.м
Жагалау-3	1221
Туркестан	1412
Айсанам Де Люкс	1541
Айсанам	1605
Арман Кала	1665
Мисон	1857
Территория Комфорта	1867
Тумар	1908
Лазурный Квартал	2013
Сармат-2	2111
Europe Palace	2846

На правом берегу в районе Алматы минимальные цены первичного жилья отмечены в жилищных комплексах «Мунар», «Магистральный», «Кыпшак». За ними следуют комплексы бизнес-класса «Эдем Палас-2», «Виктория», «Гранитный» и др. Максимальные цены на строящееся жилье зафиксированы в комплексах класса элит «Хайвил Астана» и «Миланский Квартал» (таблица 2).

Таблица 2

Жилищные комплексыв районе Алматы	Средняя цена у.е./кв.м
Мунар	1226
Магистральный	1420
Кыпшак	1466
Айя	1494
Мирас-2	1500
Эдем Палас-2	1526
Виктория	1543
Бахус-2	1549
Гранитный	1555
Азия Плюс	1804
Сказочный Мир	1810
Хан Тенгри	1840
Алтын Раид	1860
Барыс	1898
Миланский Квартал	3109
Хайвил Астана	3214

В районе Сарыарка жилье представлено двумя классами — эконом и бизнес. Начиная с комплексов эконом-класса, наименьшие цены зафиксированы в ЖК «Гарант» и ЖК «Жагалау», заканчивается список жилищными комплексами бизнес-класса «Фаворит» и «Эмират» (таблица 3).

Таблица 3

Жилищные комплексыв районе Сарыарка	Средняя цена у.е./кв.м
Гарант	1184
Жагалау	1200
Гармония	1285
Жеты Жол	1369
Монблан Де Люкс	1477
Алтын Босага	1545
Целиноград	1547
Фаворит	1647
Лея	1761

В марте 2013 года средняя цена за метр квадратный нового жилья увеличилась в районе Алматы на 7%, в остальных районах столицы цена относительно февраля остается в состоянии стабильности.

В разрезе классности жилья цены выросли на квартиры элит-класса на 14%. Изменения ценовых показателей в разрезе строящегося жилья привели к росту средней цены за метр квадратный на 5%.

Среднее расхождение цен по городу составило 1,4 раза. В районах Алматы и Сарыарка цена «дорогого» жилья так же превышает в 1,3 раза цену «дешевого» жилья. В районе Есиль разрыв цен выше — 1,5 раза.

На диаграмме 3 показана динамика изменения средней цены предложения строящегося жилья за квадрат с января 2010 года по март 2013 года. За три года уровень роста цен на первичном рынке достиг 50%. За год, то есть с марта 2012 года по март текущего года, рост цен составил 20%. Линия тренда указывает на рост цены в ближайшие два месяца в сегменте рынка первичного жилья.

Выводы

• В марте 2013 года на рынке первичного жилья снижение объема предложения составило 19%, минус 61 объект от предложения, зафиксированного в феврале.
• Средняя цена за метр квадратный нового жилья увеличилась в районе Алматы на 7%, в остальных районах столицы цена относительно февраля остается в состоянии стабильности.
• В разрезе классности жилья цены выросли на квартиры элит-класса на 14%.
• Изменения ценовых показателей в разрезе строящегося жилья привели к росту средней цены за метр квадратный на 5%.
• За год, с марта 2012 года по март текущего года, рост цен составил 20%.
• Линия тренда указывает на рост цены в ближайшие два месяца в сегменте рынка первичного жилья.

Аналитическая служба портала kn.kz