В марте на рынке аренды зафиксировано небольшое снижение средних цен. В целом по городу ставка найма наблюдается на уровне 177200 тенге, что на 4,5% ниже предыдущего месяца (в долларовом эквиваленте — 1174 у.е./мес.). Количество предложенных к анализу объектов составило 1238*, что на 48% больше, чем в предыдущем месяце.
При этом средняя цена в сегменте «дорогого» арендного жилья составила 288600 тенге на 1 месяц проживания, а «дешевого» — 102900 тенге.
Состояние рынка
Максимальное количество предложений зафиксировано в Бостандыкском районе, на его долю приходится 28% (347 объектов). Удельный вес предложений в Медеуском районе составляет 25% (310 объектов), в Алмалинском и Ауэзовском — 20% (248 объектов) и 19% (236 объектов)соответственно, минимум пришелся на Жетысуский и Алатауский районы — по 3% (39 и 35 объектов соответственно), Турксибский — 2% (23 объекта).
Прирост количества предложений прослеживается во всех районах города: максимально — в Алатауском районе — на 67%, а минимально — в Алмалинском — на 29%.
В зависимости от формата квартир максимальный удельный вес в общем объеме предложений занимает 2-комнатное жилье — 36% (446 объектов), далее следует 3-комнатное — 32% (397 объектов),1-комнатное — 18% (224 объекта) и 4-комнатное — 12% (144 объекта). Минимальное предложение аренды приходится на квартиры большого формата — 5-комнатные — 2% (27 объектов).
Прирост количества предложений прослеживается на все форматы квартир, кроме многокомнатных, где снижение объектов, предлагаемых к аренде, составило 7%. Наибольшим количеством предложений пополнилась анализируемая база квартирами 2-комнатного формата — 63%, а наименьшим — квартирами 3-комнатного формата — 36%.
Изменение средней стоимости найма квартир
По отношению к предыдущему месяцу, в зависимости от формата квартиры, изменения стоимости ренты незначительные, то есть находятся ниже уровня среднестатистической погрешности расчетов, исключение составили 1-комнатные квартиры, где наблюдается сокращение ренты на 8,2%, подробнее в таблице 1.
Наибольшая цена 1 квадратного метра на рынке аренды зафиксирована на 4-комнатные квартиры — 2409 тенге, а наименьшая — на 3-комнатные — 2178 тенге.
Таблица 1.
Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры
|
Формат квартиры |
Кол-вообъектов,ед. |
Кол-вообъектов,относ., % |
Средняя стоимость аренды, тг/мес. |
Изменение ставки к предыдущему месяцу |
|
| тенге | % | ||||
|
1-комнатные |
224 |
18.09 |
84200 |
-7500 |
-8.18 |
|
2-комнатные |
446 |
36.03 |
136800 |
-6300 |
-4.39 |
|
3-комнатные |
397 |
32.07 |
197100 |
+2200 |
+1.15 |
|
4-комнатные |
144 |
11.63 |
337200 |
+9300 |
+2.84 |
|
Многокомнатные |
27 |
2.18 |
467900 |
+39000 |
+9.1 |
|
По городу |
1238 |
100 |
177200 |
-8400 |
-4.52 |
В марте 2013 года изменение стоимости найма в разрезе административных районов города незначительные, то есть находятся ниже уровня среднестатистической погрешности расчетов. Исключение составили Ауэзовский и Медеуский районы, где прослеживается снижение ренты на 8,4% и 7,7%, подробнее в таблице 2.
Наибольшая цена 1 квадратного метра на рынке аренды зафиксирована в Медеуском районе — 2585 тенге, а наименьшая — в Турксибском — 1423 тенге.
Таблица 2.
Диапазон арендных ставок в зависимости от района города
|
Район |
Кол-вообъектов,ед. |
Кол-вообъектов,относ., % |
Средняя стоимость аренды, тг/мес. |
Изменение ставки |
|
| тенге | % | ||||
|
Алатауский |
35 |
2.83 |
90700 |
-1800 |
-1.97 |
|
Алмалинский |
248 |
20.03 |
170900 |
-2500 |
-1.42 |
|
Ауэзовский |
236 |
19.06 |
103500 |
-9500 |
-8.38 |
|
Бостандыкский |
347 |
28.03 |
198800 |
-9800 |
-4.69 |
|
Жетысуский |
39 |
3.15 |
85400 |
+800 |
+0.99 |
|
Медеуский |
310 |
25.04 |
243000 |
-20200 |
-7.69 |
|
Турксибский |
23 |
1.86 |
73100 |
-3800 |
-4.98 |
|
По городу |
1238 |
100 |
177200 |
-8400 |
-4.52 |
Расслоение рынка аренды
По городу индекс расслоения (отношение «дорогого» арендного жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 2,80, при этом диапазон цен предложений по отношению к прошлому месяцу не изменился. Минимальный индекс расслоения наблюдается в Турксибском районе — 1,64, а максимальный — в Бостандыкском — 3,37.
В зависимости от формата жилья максимум индекса расслоения пришелся на 4-комнатные квартиры — 3,79, а минимум — на 1-комнатные — 1,84.
В анализируемом периоде уменьшение ценового показателя в сегменте «дорогого» арендного жилья составило 3,5%, средняя стоимость оказалась на уровне 288600 тг за месяц проживания. Снижение стоимости ренты прослеживается во всех районах города, кроме Бостандыкского, где зафиксирован рост цен. В зависимости от количества комнат, снижение арендных ставок наблюдается на 1-, 2- и многокомнатные квартиры.
В «дешевом» сегменте арендного жилья прослеживается уменьшение ценового показателя на 3,5% до 102900 тг за месяц проживания, при этом стоимость найма сократилась во всех районах города, кроме Алатауского, где прослеживается рост цен. В зависимости от комнатности жилья рента понизилась только на 3-комнатные квартиры.
Доходность жилья
Напомним, что индекс доходности жилья показывает, во сколько выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, чем вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке. В марте 2013 года показатель 1,59 свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду в 1,59 раза покрывает вознаграждение по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости.
Необходимо отметить, что ценовой показатель демонстрирует уровень средней доходности арендного жилья в целом, а не отдельно взятой квартиры. Подробнее в таблице 5.
Таблица 5.
Доходность арендного жилья
|
Район |
Доходностьквартирбизнес-класса |
Доходностьквартирэлит-класса |
Доходностьквартирэконом-класса |
|
1-комнатные |
1.37 |
1.28 |
1.63 |
|
2-комнатные |
1.49 |
1.61 |
1.52 |
|
3-комнатные |
1.53 |
1.66 |
1.34 |
|
4-комнатные |
1.69 |
1.74 |
1.32 |
|
Многокомнатные |
1.36 |
0.97 |
1.81 |
|
Алатауский |
1.15 |
1.26 |
1.28 |
|
Алмалинский |
1.49 |
1.54 |
1.38 |
|
Ауэзовский |
1.05 |
1.01 |
1.12 |
|
Бостандыкский |
1.45 |
1.48 |
1.34 |
|
Жетысуский |
1.23 |
1.22 |
1.21 |
|
Медеуский |
1.48 |
1.42 |
1.5 |
|
Турксибский |
1.1 |
1.04 |
1.2 |
|
По городу |
1.59 |
1.66 |
1.5 |
По отношению к февралю 2013 года прослеживается увеличение индекса доходности в сегменте «дорогого» арендного жилья и уменьшение — в сегменте «дешевого» арендного жилья.
Выводы и прогнозы:
- Количество предложений на рынке аренды значительно увеличилось.
- В динамике средней стоимости аренды во всех сегментах рынка наблюдается небольшое снижение.
- Доходность по городу не изменилась.
- В ближайшей перспективе прогнозируется незначительное снижение стоимости ренты в тенговых ценах в пределах 2-4% в месяц.
Обзор подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР, Г.М. Стерник, Москва, 2009 г.
Аналитическая служба портала kn.kz