Добавить объявление Поиск недвижимости Избранное 0 Новостройки Компании Риэлторы Заявка риэлторам Статьи
Способы оплаты Реклама на kn.kz О компании Обратная связь Полная версия сайта

Анализ цен на рынке вторичного жилья г. Алматы (март 2013 г.)

Стагнация ценовых показателей на рынке вторичного жилья г. Алматы продолжается. В марте средневзвешенная цена предложения по городу зафиксирована на уровне 294600 тг/кв.м (в долларовом эквиваленте — 1952 у.е./кв.м), при уровне погрешности исследуемой базы данных +/-1800 тг/кв.м (+/-0,59%). Ценовой показатель в сегменте «дорогого» жилья сократился на 2,1%, а в «дешевом» сегменте, напротив, вырос на 1,2%. За исследуемый период рассматривалось в среднем 12,5 тыс. квартир*, что на 80,6% больше, чем в предыдущем месяце.

Структура рынка

Рассматривая город как совокупность районов, видно, что максимум предложений приходится на Ауэзовский район – 22% (2813 объектов), на Бостандыкский и Алмалинский районы — по 21% (2618 и 2579 объектов соответственно). Немного отстает Медеуский район  — 12% (1560 объектов). Доля предложений в Жетысуском и Турксибском  — по 10% (1219 и 1285 объектов соответственно), а минимум пришелся на Алатауский район — 4% (477 объектов).

Прирост количества предложений наблюдается во всех районах города. Максимально выросло предложение к продаже в Алатауском районе — более чем в 2 раза, а минимально — в Бостандыкском — на 69%.

Анализ предложений в разрезе формата жилья в целом по городу показывает, что наибольший удельный вес занимают 3-комнатные квартиры — 35% (4350 объектов), а наименьший — 5-комнатные и выше — 1% (156 объектов). Далее в порядке убывания: 2-комнатные — 32% (3975 объектов), 1-комнатные — 23% (2875 объектов) и 4-комнатные — 9% (1195 объектов). При этом увеличение числа экспонируемых объектов наблюдается на все форматы квартир: наибольшее — на 2-комнатные — 88%, а наименьшее — на многокомнатные — на 70%.

Анализ предложений с разделением домов в зависимости от материала стен показал, что в общем объеме на квартиры в кирпичных постройках пришлось 39% (4925 объектов), в панельных и монолитных — 38% (4780 объектов) и 21% (2600 объектов) соответственно, в каркасно-камышитовых домах и деревянных — 2% (240 объектов) и 0,1% (6 объектов).

По отношению к прошлому месяцу уровень предложений повысился на все типы построек: максимально — на квартиры в кирпичных домах — почти в 2 раза, а минимально — на квартиры в деревянных домах — на 20%.

Средние ценовые показатели вторичного жилья по районам

За минувший месяц изменения средних удельных цен предложения во всех районах города незначительные и лежат в пределах среднестатистической погрешности расчетов. Исключение составили Жетысуский район, где зафиксировано повышение на 1,4%, и Медеуский, где наблюдается снижение на 2,2% (таблица 1).

В разрезе комнатности квартир снижение цен прослеживается на 3-комнатые квартиры на 1,4% ирост — на 1-комнатные — на 1,2%. На остальные форматы квартир изменения цен незначительные.

Ценовой анализ с разделением домов в зависимости от материала постройки показал несущественные изменения в анализируемом месяце.

Рассматривая распределение объема предложений по ценовым уровням (диаграмма 5), видно, что анализируемая база в марте 2013 года увеличилась объектами с удельными ценами как ниже, так и выше среднего ценового показателя по городу. Небольшое смещение кривой в обоих ценовых сегментах жилья не оказало особенного влияния на общегородской показатель.

Таблица 1.

Дискретная пространственно-параметрическая модель рынка вторичного жилья г. Алматы

Район

Объем предложений, ед.

Уд. вес
в общем
объеме, %

Средняя
удельная
цена
предложения,
тг/кв.м

Изменение
к предыдущему
периоду

тг %

Алатауский

477

3.8

228400

-300

-0.13

Алмалинский

2579

20.55

323800

+1000

+0.32

Ауэзовский

2813

22.41

265000

+1800

+0.69

Бостандыкский

2618

20.86

333500

-1000

-0.29

Жетысуский

1219

9.71

223800

+3000

+1.36

Медеуский

1560

12.43

382100

-8600

-2.2

Турксибский

1285

10.24

207200

-1200

-0.56

По городу

12551

100

294600

-1300

-0.42

Индекс расслоения

В анализируемом периоде по городу индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 1,6, при этом диапазон цен предложений по отношению к прошлому месяцу сузился. Минимальный индекс расслоения наблюдается в Турксибском районе — 1,49, а максимальный — в Медеуском — 1,79.

По отношению к февралю текущего года ценовые показатели в сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья достигли уровней 369800 тг/кв.м (2451 у.е./кв.м),снижение составило 2,1% и 231100 тг/кв.м (1531 у.е./кв.м), прирост составил 1,2%.

В «дорогом» сегменте жилья сокращение средних цен предложения наблюдается во всех районах города, кроме Алатауского района, где цена осталась на прежнем уровне. Максимальное снижение средних цен прослеживается в Медеуском районе — на 4,1%, а минимальное — в Жетысуском — на 0,1%.

В «дешевом» сегменте жилья отмечается противоположная картина — рост во всех районах города, кроме Турксибского, где цена осталась на прежнем уровне. Максимальный рост средних цен прослеживается в Ауэзовском и Жетысуском районах — на 2%, а минимальный — в Медеуском — 1,4%.

Выводы и прогнозы

  • На рынке вторичного жилья в целом по городу наблюдается ценовое затишье.
  • Количество анализируемого к продаже жилья по сравнению с прошлым месяцем значительно увеличилось.
  • Ценовой показатель в сегменте «дорогого» жилья сократился, а «дешевого» — вырос.
  • Исходя из нынешних тенденций в ближайшей перспективе, на рынке вторичного жилья прогнозируется дальнейшая стабильность ценовых показателей.

Обзор подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР, Г.М. Стерник, Москва, 2009 г.

Аналитическая служба портала kn.kz

kn.kz
>
Аналитические статьи