В марте стоимость найма квартир по городу выросла на 13,3% и составила 152 800 тенге за месяц проживания, или 2146 тенге за 1 квадратный метр (в долларовом эквиваленте — 1005 у.е. за месяц проживания, или 14,13 у.е. за 1 квадратный метр).
Количество квартир по сравнению с февралем 2013 года увеличилось на 14,7% до 1764 объектов. Арендная стоимость квартир в сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья также повысилась на 18,2% и 5,4% соответственно.
Предложение
Основной удельный вес — 82% (1438 объектов) приходится на район правобережья, причем в районе Алматы предлагается к аренде 961 объект, а в районе Сарыарка — 477 объектов. Район левобережья, или Есиль, составляет 18% от общего числа, или 326 объектов. Повышение уровня предложений зафиксировано во всех районах города, максимально в районе Алматы — на 22%, а минимально — в районе Сарыарка — 4% (диаграмма 1).
Количество предлагаемых комнат в квартирах для проживания с хозяевами или для подселения превалирует над общим числом сдаваемых квартир. В анализируемом периоде удельный вес отдельных комнат составил 47% (826 объектов). Далее в порядке убывания следует 2-комнатное жилье — 21% (375 объектов), 1- и 3-комнатное — 16% и 13% соответственно (287 и 224 объекта). Минимальное предложение аренды наблюдается на квартиры большого формата — 3% (52 объекта) (диаграмма 2). По сравнению с февралем 2013 года уровень предложений повысился на все форматы квартир, кроме 1- и 2-комнатных, где снижение предложений составило 2% и 7% соответственно. Максимальный прирост зафиксирован на многокомнатное жилье — 79%. В основном анализируемая база пополнилась объектами, расположенными в новых «дорогих» жилых комплексах.
Количество предлагаемых к аренде квартир в новостройках города в районе левобережья составило 42% (76 объектов, снижение к предыдущему месяцу— 11%), в районе правого берега — 58% (105 объектов, прирост — 28%).
Цены
Средняя арендная ставка квартир в новостройках, доля которых от общего числа экспонируемых объектов занимает 11%, больше стоимости найма в целом по городу на 44,2%. Распределение средней арендной ставки в зависимости от формата квартиры представлена на диаграмме 3. При этом цена найма меблированных квартир более чем в два раза превосходит стоимость аренды квартир без мебели, удельный вес которых на рынке аренды составляет лишь 4%.
Рост ставок аренды зафиксирован в административных районах Алматы и Есиль на 14% и 17,5% соответственно. В районе Сарыарка изменения незначительные, то есть происходили на уровне среднестатистической погрешности расчетов (таблица 1).
Таблица 1. Показатели рынка аренды в разрезе административных районов города
Район |
Количество объектов, ед. |
Изменение объема к прошлому месяцу |
Средняя ставка аренды, тг/кв.м |
Доходность квартир, п.п. |
|
ед. | % | ||||
Алматы |
961 |
+174 |
+22.11 |
2057 |
8.78 |
Есиль |
326 |
+34 |
+11.64 |
2388 |
8.05 |
Сарыарка |
477 |
+18 |
+3.92 |
2060 |
9.45 |
По городу |
1764 |
+226 |
+14.69 |
2146 |
9.05 |
Рассматривая город как совокупность форматов, можно отметить, что рост ставок найма наблюдается на 2- и многокомнатные квартиры, а на 1- и 3-комнатные изменения незначительные, то есть находятся ниже уровня среднестатистической погрешности расчетов (таблица 2).
Таблица 2. Показатели рынка аренды в разрезе формата квартиры
Комнатность |
Количество объектов, ед. |
Изменение объема к прошлому месяцу |
Средняя ставка аренды, тг/кв.м |
Доходность квартир, п.п. |
|
ед. | % | ||||
1-комнатные |
287 |
-7 |
-2.38 |
2217 |
9.52 |
2-комнатные |
375 |
-28 |
-6.95 |
2074 |
8.76 |
3-комнатные |
224 |
+37 |
+19.79 |
2073 |
8.63 |
4-комнатные и более |
52 |
+23 |
+79.31 |
2573 |
10.08 |
Комнаты |
826 |
+201 |
+32.16 |
1455 |
7.34 |
По городу |
1764 |
+226 |
+14.69 |
2146 |
9.05 |
Средний показатель аренды по городу сейчас превышает свой минимум, зафиксированный в июне 2009 года, на 58,8%, но все еще находится на 23,6% ниже, чем пиковый показатель ноября 2007 года.
Сравнивая текущую среднюю арендную ставку с показателем, зафиксированным в марте 2012 года, можно заметить, что цены на арендное жилье в целом по городу в прошлом году были несколько ниже (диаграмма 4). При этом рента на 1- и 2-комнатные квартиры за год выросла по 20%, а 3- и многокомнатные — на 28% и 37% соответственно.
В течение всего периода наблюдения за рынком аренды, с ноября 2007 года, наблюдается снижение средней стоимости найма на 1-комнатные — на 19%, на 2-комнатные — 23% и на 3-комнатные — 6%, а на многокомнатные квартиры и комнаты с подселением, напротив, зафиксирован рост на 4% и 26% соответственно. В целом по городу за данный период аренда жилья подешевела на 24%.
Показатели расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 2,45, при этом диапазон предложения на рынке аренды значительно расширился. Наименьший разброс цен наблюдается на 1-комнатное арендное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,67 раза выше «дешевого»), а наибольший — на многокомнатное (в 4,76 раза). Напомним, что для расчета индексов цен предложения «дорогого» и «дешевого» жилья используется 20% самых «дорогих» и 20% самых «дешевых» квартир от общей базы данных.
В динамике как «дорогого», так и «дешевого» арендного жилья продолжает прослеживаться небольшой повышательный тренд. Распределение средней арендной ставки в зависимости от формата квартиры на «дорогое» и «дешевое» жилье представлено на диаграмме 5.
В секторе эконом-класса средняя стоимость аренды в течение марта увеличилась на 1-комнатные квартиры на 3,1%, 2-комнатные — на 1,3% и многокомнатные — на 16,5%,ана 3-комнатные квартиры, напротив, ставка найма сократилась на 0,9%.
Диапазон «дешевого» арендного жилья в анализируемом периоде сложился в пределах от 65 700 тенге или 445 у.е. (за 1-комнатную) до 184 554 тенге, или 1224 у.е. (за многокомнатную квартиру) в месяц. Средний ценовой показатель зафиксирован на уровне 96 400 тенге (+5,4%), в долларовом эквиваленте — 646 у.е. за месяц проживания.
В секторе элит-класса средняя арендная ставка выросла на 18,2% до уровня 245 100 тенге, или 1581 у.е. за месяц проживания. Диапазон «дорогого» жилья в анализируемом месяце сложился в пределах от 117 700 тенге, или 741 у.е. (за 1-комнатную) до 879 400 тенге, или 5830 у.е. (за многокомнатную квартиру) в месяц.
Значительный рост средней цены найма в сегменте элит-класса зафиксирован на многокомнатные квартиры на 55,5%, а на 1-, 2- и 3-комнатное жилье — на 3,5%, 8,9% и 0,4% соответственно.
Можно отметить, что арендная ставка жилья элит-класса за весь период наблюдения сократилась на 27,3% от цены ренты, которая была зафиксирована в ноябре 2007 года. За аналогичный период ставки найма эконом-класса выросли на 56,8%.
Доходность жилья
Напомним, что индекс доходности жилья показывает, на сколько процентных пунктов (п.п.) выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, чем вносить на депозит, то есть хранить сбережения в банке.
В связи с тем, что в данном месяце наблюдается рост ставок найма, средние цены на рынке вторичного жилья также демонстрируют небольшой рост цен, а средняя ставка по депозитам составляет 7,4% годовых, наблюдается увеличение индекса доходности в сегментах элит- и бизнес-класса.
В секторе эконом-класса самыми доходными оказались 1-комнатные квартиры, индекс доходности которых составил 12,59 п.п. Данный показатель свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду на 5,19 п.п. превосходит вознаграждения по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости.
В сегменте элит-класса в данном месяце самый высокий индекс доходности у многокомнатных квартир — 9,93 п.п.
В таблицах 1 и 2 представлены индексы доходности в зависимости от административных районов и количества комнат. Необходимо помнить, что средние показатели найма жилья могут не отражать доходность конкретного объекта.
Выводы
- В марте 2013 года количество предложений на рынке аренды увеличилось на 14,7%.
- Средние арендные ставки во всех сегментах рынка демонстрируют рост.
- Ценовой разрыв между «дорогим» и «дешевым» сегментами расширился и составил 2,45.
- Доходность квартир, сдаваемых в аренду, увеличилась в сегментах элит- и бизнес-класса и уменьшилась в сегменте эконом-класса.
- В ближайшей перспективе на рынке аренды ожидается небольшой рост.
При знакомстве с исследованием необходимо учитывать, что анализ проведен на основе базы данных цены предложения при их корректировке на 10%.
Аналитическая служба kn.kz