На рынке частных домов г. Алматы прослеживается стабильность ценовых показателей. Средневзвешенная цена предложения зафиксирована на уровне 231416 тг/кв.м (в долларовом эквиваленте — $1534/кв.м) при погрешности расчетов +/-30,4 у.е./кв.м (+/-2%).
В сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья средние цены предложения также находились в стабильном состоянии, т.к. их изменения не превысили уровень среднестатистической погрешности расчетов.
Количество предложений выставленных к продаже домов за месяц увеличилось на 4% до 4277 объектов общей площадью 655 тыс. кв.м, общей стоимостью 147 050 млн тенге, или 987 млн долларов.
Состояние рынка по районам
Лидером по количеству предложений в сегменте частных домов является Алатауский район, на его долю приходится 24,4% (1045 объектов), далее следуют Медеуский и Ауэзовский — 19,2% (822) и 16,7% (716). Удельный вес Турксибского района составляет 14,3% (611), Жетысуского и Бостандыкского — 12,4% (530) и 7,4% (315) соответственно. Минимум предложения традиционно пришелся на Алмалинский район — 5,6% (238) (таблица 1).
Прирост количества предложений зафиксирован во всех районах города, кроме Медеуского и Бостандыкского, где, наоборот, наблюдается сокращение предложения. Максимально увеличилось предложение в Алмалинском районе — на 16%, а сократилось максимально в Бостандыкском — на 10%.
Структура рынка, в зависимости от формата дома, в данном месяце распределилась следующим образом: максимум предложения традиционно пришелся на 4-комнатное жилье — 23,4% (1001), а минимум — на 1-комнатное — 0,7% (30). При этом повышение уровня предложений прослеживается на все форматы жилья. Наибольший прирост предложений зафиксирован на 6-комнатное жилье — 7,5%, а наименьший — на 2-комнатное — 1,1%.
Всё разнообразие построек, в зависимости от материала стен, можно распределить на пять основных групп: кирпичные дома, доля которых от общего числа предложений составляет 53,9% (2304 объекта); каркасно-камышитовые — 19% (811); панельные — 10,4% (443); блочные и деревянные — 8,3% и 5,6% (356 и 241 соответственно). Причем монолитные, саманные и шлаколитые дома в сумме составляют менее 3% (49, 38 и 35 соответственно). За месяц количество предложений на рынке частных домов увеличилось на все типы построек, кроме деревянных, где наблюдается стабильность предложения.
Средние ценовые показатели
В течение месяца средневзвешенная цена предложения по отношению к предыдущему периоду оставалась в стабильном состоянии на уровне 231416 тг/кв.м ($1534/кв.м). В сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья средние цены предложения достигли уровней 367258 тг/кв.м ($2435/кв.м) и 144986 тг/кв.м ($961/кв.м) соответственно.
В сегменте частных домов города Алматы наблюдается очень большой разброс цен одного квадратного метра. Так, максимальная средняя удельная цена предложения зафиксирована в Бостандыкском районе — 331879 тг/кв.м ($2200/кв.м), а минимальная — в Алатауском — 177800 тг/кв.м ($1178/кв.м). Почти в 2 раза, а точнее, в 1,9 раза средняя цена квадрата площади в Бостандыкском районе превосходит среднюю цену за квадрат в Алатауском районе.
За истекший период изменения средних удельных цен предложения во всех районах города незначительные, то есть находятся ниже уровня среднестатистической погрешности (таблица 1).
Таблица 1.
Дискретная пространственно-параметрическая модель рынка частных домов г. Алматы
|
Параметры |
Кол-во объектов, ед. |
Кол-во объектов, относ., % |
Средняя |
Изменение к предыдущему |
|
| тг | % | ||||
|
Алатауский |
1045 |
24.4 |
177800 |
-1528 |
-0.9 |
|
Алмалинский |
238 |
5.6 |
293400 |
-2274 |
-0.8 |
|
Ауэзовский |
716 |
16.7 |
230900 |
-6482 |
-2.7 |
|
Бостандыкский |
315 |
7.4 |
331900 |
-338 |
-0.1 |
|
Жетысуский |
530 |
12.4 |
204600 |
-2195 |
-1.1 |
|
Медеуский |
822 |
19.2 |
285300 |
+1065 |
+0.4 |
|
Турксибский |
611 |
14.23 |
198600 |
+5569 |
+2.9 |
|
По городу |
4277 |
100 |
231400 |
-2335 |
-1 |
Самые высокие цены в разбивке комнатности дома зафиксированы на 1-комнатные строения, стоимость которых в анализируемом периоде составила 315707 тг/кв.м ($2092/кв.м), а самые низкие — на 9-комнатные — 184843 тг/кв.м ($1225/кв.м). При этом повышение средней цены предложения прослеживается только на 3-комнатные дома на 6,4%.
Наиболее «дорогим» строением, в зависимости от типа постройки дома, в данном месяце является деревянное строение, стоимость квадратного метра здесь — 256466 тг ($1700), а наиболее «дешевым» — блочное — 205077 тг ($1359).
В сегменте частных домов в зависимости от материала стен также прослеживается стабильное состояние.
Причем средняя цена предложения недостроенного дома в черновой отделке немного ниже $1000 за квадрат.
Индекс расслоения
Индекс расслоения в анализируемом месяце зафиксирован на отметке 2,5, при этом диапазон средних цен по сравнению с прошлым месяцем расширился. Напомним, данный индекс показывает, во сколько раз «дорогое» жилье превосходит в цене «дешевое». Для расчета «дорогого» и «дешевого» жилья используется 20% от общей базы домов.
Наибольший индекс расслоения в городе наблюдается в Алмалинском районе — 3,3, а минимальный — в Турксибском — 1,86.
В разрезе формата дома индекс расслоения также имеет большой разброс. Так, максимум пришелся на 7-комнатные дома — 2,77, а минимум — на 1-комнатные – 1,85.
В разрезе материала постройки дома наибольший индекс расслоения отмечен на дома из кирпича — 2,63, а наименьший — 2,14 — на саманные дома.
Выводы и прогнозы
- Итак, в марте 2013 года в динамике средневзвешенной цены предложения наблюдается стабильность средних цен.
- Количество предложений на рынке частных домов по сравнению с прошлым месяцем увеличилось.
- С учетом нынешних темпов изменения цен можно предположить, что в ближайшее время снижение средней запрашиваемой цены по городу составит 2%.
Мониторинг рынка частных домов подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР, Г.М. Стерник, Москва, 2009 г. и представлен в сокращенном варианте. По вопросам приобретения полной версии обращаться по телефонам: 8 (7212) 910-103 (вн. 108), 910-046 и на e-mail: analitika@kn.kz
Аналитическая служба портала kn.kz