В феврале 2010 года на рынке жилья Караганды средняя цена предложения сократилась на 0,8% и составила 659 у.е. за квадратный метр. Объем предложения составил в среднем 2231 квартиры, что на 74 квартиры или на 3,4% выше показателя прошлого месяца.
Состояние рынка по районам
В разрезе районов основной вклад в снижение ценового показателя по городу сделал Центр, где произошло снижение средней цены на 2,1% до 850 у.е. за квадратный метр. Подешевел также Пришахтинск — на 0,9%, до 333 у.е. Юго-Восток и Михайловка показали обратное движение — 1% и 0,5% со знаком «плюс». Стабильным остался Майкудук — 375 у.е. за квадрат (таблица 1).
|
Район |
Средняя цена у.е./кв.м |
Отклонение к прошлому месяцу, % |
Средняя цена «дорогого» сегмента, у.е./1 кв.м |
Отклонение к прошлому месяцу, % |
Средняя цена «дешевого» сегмента, у.е./1 кв.м |
Отклонение к прошлому месяцу, % |
|
Центр |
850 |
-2,1 |
1085 |
+0,2 |
591 |
-0,5 |
|
Юго-Восток |
698 |
+1,0 |
853 |
-1,7 |
539 |
-0,7 |
|
Михайловка |
755 |
+0,5 |
1031 |
+1,4 |
462 |
-3,8 |
|
Майкудук |
375 |
0 |
542 |
+0,7 |
224 |
0,0 |
|
Пришахтинск |
333 |
-0,9 |
453 |
+1,6 |
219 |
-7,6 |
|
Средняя |
659 |
-0,8 |
850 |
0,0 |
464 |
-0,6 |
В разрезе сегментов по отношению к январю цена «дорогого» жилья осталась без изменений, «дешевое» сократилось на 0,6%.
Характерной особенностью на рынке жилья в ушедшем месяце явилось разнонаправленное изменение ценовых показателей в разрезе сегментов. Первые три недели февраля в сегменте «дорогого» жилья наблюдался рост ценового показателя, в то время как «дешевый» сегмент продолжал падение. Рост средней цены по городу в этот период был обусловлен ее увеличением на «дорогое» жилье (диаграммы 2, 3, 4). Смена тенденции произошла на последней неделе, когда положительная динамика в «дорогом» стала отрицательной, что в целом оказало сдерживающее влияние на рост среднего показателя по городу.
Состояние рынка по типу квартир
В зависимости от количества комнат в феврале также единой картины не сложилось. Падение цен сохранилось на трех- и однокомнатные квартиры — на 2,4 и 0,8% соответственно, многокомнатные выросли в цене на 2,3%. Стабильными оказались двухкомнатные квартиры.
В «дорогом» сегменте рост продемонстрировали все типы квартир, за исключением однокомнатных, цена которых сократилась на 3,2%. В «дешевом» подорожали также все форматы, кроме трехкомнатных (таблица 2).
|
Тип квартир |
Средняя цена, у.е./кв.м |
Отклонение к прошлому месяцу, % |
Средняя цена «дорогого» сегмента, у.е./1 кв.м |
Отклонение к прошлому месяцу, % |
Средняя цена «дешевого» сегмента, у.е./1 кв.м |
Отклонение к прошлому месяцу, % |
|
1-комн. |
596 |
-0,8 |
729 |
-3,2 |
442 |
+0,2 |
|
2-комн. |
644 |
0 |
820 |
+0,2 |
455 |
+1,1 |
|
3-комн. |
679 |
-2,4 |
905 |
+0,6 |
467 |
-3,3 |
|
Многокомн. |
723 |
+2,3 |
942 |
+1,5 |
508 |
+1,8 |
|
Средняя |
659 |
-0,8 |
850 |
0,0 |
464 |
-0,7 |
Изменение по типу постройки
Изменения в зависимости от типа постройки дома отчетливо демонстрируют влияние на средний показатель по городу монолитных домов, жилье в которых сократилось в цене на 3,8%, снижение наблюдалось и секторе кирпичных домов, и лишь панельный сегмент осталась практически без изменений (таблица 3).
|
Тип постройки |
Средняя цена, у.е./кв.м |
Отклонение к прошлой неделе, % |
Средняя цена «дорогого» сегмента, у.е./1 кв.м |
Отклонение к прошлой неделе, % |
Средняя цена «дешевого» егмента, у.е./1 кв.м |
Отклонение к прошлой неделе, % |
|
Панель |
574 |
+0,2 |
731 |
-0,3 |
425 |
-0,7 |
|
Кирпич |
753 |
-1,7 |
990 |
-0,3 |
508 |
-0,6 |
|
Монолит |
813 |
-3,8 |
830 |
+0,2 |
537 |
-3,5 |
|
Средняя |
659 |
-0,8 |
850 |
0,0 |
464 |
-0,7 |
Расслоение рынка
Напомним, что детальная дифференциация рынка и более подробный анализ проводятся с помощью показателей расслоения. При их расчетах используются цены 20% самых дорогих и 20% самых дешевых квартир за квадратный метр.
Итак, средняя цена «дорогого» и «дешевого» сегментов составила в феврале 850 и 464 у.е. за квадратный метр соответственно. Таким образом, индекс расслоения (отношение средней цены «дорогого» и «дешевого» жилья) в феврале составил 1,8.
Структура предложения
За отчетный период увеличение предложения было зафиксировано в Центре, на Юго-Востоке и в Пришахтинске. В Михайловке и в Майкудуке его объем не изменился. Основной прирост при этом был зафиксирован на Юго-Востоке — 6% (42 квартиры), Центр прибавил 2,8% (21 квартира), и на 11,4% (на 11 квартир) увеличилось число продаваемых квартир в Пришахтинске.
В разрезе форматов объем предложения вырос на все типы, за исключением трехкомнатных, число которых сократилось на 1,4%.
Рост предложения на Юго-Востоке привел к увеличению его удельного веса с 32 до 33%. За счет этого сократилась доля Майкудука до 23%. Основной удельный вес занимает Центр — 34%, на Михайловку и Пришахтинск приходятся минимальные доли — по 5%.
В зависимости от количества комнат снижение числа трехкомнатных квартир вызвало сокращение их доли с 33 до 31%. За счет этого увеличились удельные веса одно- и многокомнатных квартир.
Выводы
По проведенному мониторингу вторичного рынка жилья c января по февраль можно сделать следующие выводы:
- наблюдается рост количества предложений по сравнению с предыдущим месяцем;
- наиболее выражен приток предложения в «дешевом» сегменте и в сегменте «средних» цен;
- снижение средней цены предложения обусловлено как притоком более дешевых квартир и оттоком более дорогих, так и снижением цен на отдельные объекты;
- в динамике с начала года сохраняется высокая недельная волатильность средней цены;
- с начала месяца наблюдается разнонаправленная динамика показателей внутри сегментов.
Аналитический отдел портал www.kn.kz