В Астане средневзвешенная удельная цена предложения в марте зафиксирована на уровне 291 400 тенге за один квадратный метр (в долларовом эквиваленте 1934 у.е./кв.м).
Прирост к прошлому месяцу — 4900 тенге на каждый квадратный метр или 1,7%, при погрешности расчетов — 0,6%. Средние цены в «дорогом» сегменте остановились на уровне 363 400 тг/кв.м (+6400 тг/кв.м, или +1,8%), а в «дешевом» — на уровне 230 600 тг/кв.м (+3700 тг/кв.м, или +1,6%) (диаграмма 1). Исследуемое количество объектов составило 5419, что на 7,6% больше предыдущего месяца. Общая площадь — 400 тысяч кв.м, объем рынка в ценах предложения — 120 млрд тенге.
Предложение
Лидером по объёму предложений (диаграмма 2) остается район Алматы — 55% (3001 квартира от общего числа предложений), а минимум традиционно пришелся на новый быстро застраивающийся административный район Есиль — 16% (879 квартир). Количество объектов, предлагаемых к продаже в районе Сарыарка, составляет 29% (1539 квартир). Повышение числа предложений по отношению к предыдущему месяцу наблюдается во всех районах города: в районе Сарыарка — на 4% (+66 квартир), в районе Есиль — на 7% (+58 квартир) и в районе Алматы — на 9% (+257 квартир).
Анализ предложений по формату жилья в целом по городу показывает, что максимальный удельный вес занимают 2-комнатные квартиры — 36% (1941 объект), а минимальный — 5-комнатные и выше — 2% (96 объектов). Доля 1- и 3-комнатных квартир в анализируемом периоде составила 23% (1265 объектов) и 30% (1615 объектов) соответственно и 4-комнатных — 9% (502 объекта) (диаграмма 3). При этом увеличение числа экспонируемых объектов наблюдается на все форматы квартир, кроме многокомнатных, где количество сократилось на 5% (-5 квартир). Максимальный прирост предложений зафиксирован на 4-комнатное жилье — 16% (или +69 квартир), а минимальный — на 1-комнатное — 2% (+27 квартир). Далее в порядке убывания темпов снижения следует 3-комнатное жилье — 13% (+187 квартир) и 2-комнатное — 6% (+103 квартиры).
Анализ предложений с разделением домов в зависимости от материала постройки показал, что в общем объеме на квартиры в кирпичных постройках пришлось 48% (2582 объекта), в монолитных и панельных домах — 33% (1815 объектов) и 19% (1022 объекта) соответственно (диаграмма 4). По отношению к прошлому месяцу уровень предложений повысился на квартиры в монолитных постройках на 12% (+190 объектов), в панельных и кирпичных постройках — на 8% и 5% (+74 и +117 объектов соответственно).
Всё многообразие жилых домов в городе можно свести к четырем основным видам в соответствии с качеством жилья: новым квартирам, построенным в течение последних десяти-пятнадцати лет, доля которых в предложениях к продаже наибольшая — 69% (3731 объект), постройкам старого типа — 3% (137 объектов), улучшенной планировки — 21% (1160 объектов) и «хрущевкам» — 7% (391 объект) (диаграмма 5). Месячное снижение количества предложений прослеживается только на квартиры в «хрущевках» на 19% (-94 объекта), а в остальных типах жилья предложение выросло: на квартиры в старой постройке — на 27% (+29 объектов) и на квартиры улучшенной планировки и новые квартиры — 11% и 10% (+118 и +328 объектов соответственно).
Цены
Таблица 1. Показатели рынка вторичного жилья в административных районах города
|
Район |
Количество объектов, ед. |
Изменение объема к прошлому периоду, ед. |
Средняя цена предложения тг/кв.м |
Изменение цены к прошлому периоду |
|
| тг | % | ||||
|
Алматы |
3001 |
+257 |
281 300 |
+5800 |
+2.11 |
|
Есиль |
879 |
+58 |
363 600 |
+6700 |
+1.89 |
|
Сарыарка |
1539 |
+66 |
270 000 |
+2200 |
+0.8 |
|
Город |
5419 |
+381 |
291 400 |
+4900 |
+1.72 |
В районе левобережья, или Есиль, средняя запрашиваемая цена установилась на уровне 363 600 тг/кв.м (в долларовом эквиваленте — 2413 у.е./кв.м), в районе правого берега — на уровне 272 800 тг/кв.м (1842 у.е./кв.м). Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, можно говорить о росте ценового показателя в административных районах Алматы и Есиль (таблица 1). При этом средняя цена предложения в районе Алматы зафиксирована на уровне 281 300 тг/кв.м (1867 у.е./кв.м), а в районе Сарыарка — 270 000 тг/кв.м (1792 у.е./кв.м).
В ближайшей перспективе ожидается повышение ценового показателя во всех районах города. (Таблица 1)
Исходя из статистических данных, анализ предложения средних цен по городу, в зависимости от формата квартиры, показал рост ценовых показателей на 1-, 2-, 3- и 4-комнатные квартиры. Максимально выросли цены на 4-комнатное жилье — на 3,5%, а минимально — на 1-комнатное — на 1,3%. Подробнее в таблице 2.
По итогам марта 2013 года на рынке вторичного жилья наблюдается сокращение объемов для диапазона 80000-220 000 тг/кв.м на 5%, а для диапазонов 220 000-370 000 тг/кв.м и 370 000-700 000 тг/кв.м, напротив, зафиксировано увеличение объемов на 17% и 22% соответственно (диаграмма 6). Структурный сдвиг, наблюдающийся с середины 2009 года, демонстрирует смещение средневзвешенной цены предложения в сторону «дорогих» цен.
Таблица 2. Показатели рынка вторичного жилья в зависимости от формата квартиры
|
Комнатность |
Количество объектов, ед. |
Изменение объема к прошлому периоду, ед. |
Средняя цена предложения тг/кв.м |
Изменение цены к прошлому периоду |
|
| тг | % | ||||
|
1-комнатные |
1265 |
+27 |
283 800 |
+3600 |
+1.28 |
|
2-комнатные |
1941 |
+103 |
285 500 |
+4800 |
+1.71 |
|
3-комнатные |
1615 |
+187 |
294 300 |
+5000 |
+1.73 |
|
4-комнатные |
502 |
+69 |
318 000 |
+10600 |
+3.46 |
|
5-комнатные и выше |
96 |
-5 |
324 500 |
-16200 |
-4.76 |
|
Город |
5419 |
+381 |
291 400 |
+4900 |
+1.72 |
Показатели расслоения
Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому» для расчета которых берется 20% анализируемой базы) зафиксирован на отметке 1,58, ценовые пределы, по сравнению с предыдущим месяцем, расширились. Максимальный диапазон цен отмечен на многокомнатные квартиры (цена «дорогого» сектора почти в 2,33 раза выше «дешевого»), а минимальный — на 1-комнатные (в 1,47 раза).
За анализируемый период средняя цена предложения в секторе «дорогого» жилья выросла на 1,8% до 363 400 тг/кв.м (2412 у.е./кв.м). Основное влияние на увеличение удельной цены предложения в сегменте элит-класса оказали 3- и 4-комнатные квартиры, которые значительно выросли в цене.
За весь период наблюдения данного сегмента жилья с ноября 2007 года тенговые цены увеличились на 7,7% (+26100 тг/кв.м) без учета инфляции.
В секторе «дешевого» жилья, по сравнению с февралем 2013 года, средняя цена предложения выросла на 1,6% до 230 600 тг/кв.м (1530 у.е./кв.м). При этом повышение средних цен прослеживается на все форматы квартир, кроме многокомнатных.
С ноября 2007 года в данном секторе жилья рост тенговых цен составил 10% (+21000 тг/кв.м) без учета инфляции.
Выводы
- В течение марта 2013 года на рынке вторичного жилья наблюдается увеличение количества предложений.
- В краткосрочной перспективе в динамике средневзвешенной удельной цены предложения продолжает прослеживаться повышательный тренд, однако темпы роста несколько замедлились.
- Удельные цены по городу как в сегменте «дешевого», так и в сегменте «дорогого» жилья в тенговом эквиваленте превысили показатели конца 2007 года.
- В марте ожидается инерционное повышение цен не более 1,5-2,5%.
Аналитическая служба kn.kz