В феврале 2013 года количество анализируемых объектов составило 948*, из них в городе — 645 ед., в области — 303 ед. Общая площадь земельных участков — 50 тыс. соток* на сумму — 276 млн долларов.
Средний ценовой показатель по городу зафиксирован на уровне 16500 $/сот., в области — 5518 $/сот.
Основные виды назначения земельных участков
Земли поселений или жилая зона — земельные участки, предназначенные под застройку ИЖС, МЖС (индивидуальное и многоэтажное жилищное строительство) и коттеджные городки.
Земельные участки в составе общественно-деловых зон предназначены для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения.
Земельные участки в составе производственных зон предназначены для застройки промышленными, коммунально-складскими и производственными объектами.
Отдельно выделены земельные участки рекреационных зон — это земли, которые используются для отдыха и оздоровления: санатории, дома отдыха, пансионаты, медицинские центры, скверы, городские парки, водохранилища.
Земли сельскохозяйственного назначения предназначены для сельскохозяйственных угодий, крестьянских хозяйств. Также включаются земли, занятые водными объектами, и земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
Зона специального назначения включает в себя автостоянки, многоуровневые и подземные паркинги, гаражи индивидуального и коллективного пользования.
В категорию земель без специального назначения попадают многофункциональные земельные участки.
Состояние рынка
В городе максимальную долю предложений на рынке земельных участков занимает жилая зона — 44% или 8285 соток, предложенных к продаже, а минимальную долю — производственная зона — 9% или 1628 соток. На зону сельскохозяйственного использования и общественно-деловую зону пришлось 26% (4879 соток) и 21% (3844 сотки) соответственно.
В области (Илийский и Карасайский районы) структура площадей распределилась следующим образом: зона сельскохозяйственного использования — 77% или 24355 соток, жилая зона — 20% или 6328 соток, производственная и общественно-деловая зоны — 2% и 1% (764 и 224 сотки соответственно).
В разрезе районов лидирующие позиции по предлагаемой площади земельных участков занимает Медеуский район — 38%, а наименьшая площадь приходится на Алмалинский — 1%. Удельный вес Ауэзовского и Бостандыкского районов — 25% и 16% соответственно, Турксибского и Алатауского — 11% и 6% и Жетысуского — 3%.
В общем объеме предложений доля площадей земельных участков в городе составила 37%. Наибольшая площадь земельных участков предлагается в Карасайском районе — 41%, в основном под сельскохозяйственное использование, а наименьшая площадь — в Илийском районе — 22%.
Дискретная пространственно-параметрическая модель рынка земельных участков г. Алматы
|
Район |
Количество объектов, ед. |
Общая площадь, сот. |
Уд. веспредлагаемой площади, % |
|
|
Алатауский |
108 |
1142.62 |
2.27 |
|
|
Алмалинский |
24 |
176.86 |
0.35 |
|
|
Ауэзовский |
104 |
4625.8 |
9.20 |
|
|
Бостандыкский |
73 |
2912.8 |
5.79 |
|
|
Жетысуский |
41 |
583.13 |
1.16 |
|
|
Медеуский |
248 |
7045.92 |
14.01 |
|
|
Турксибский |
47 |
2149.18 |
4.27 |
|
|
Илийский |
121 |
10953.4 |
21.77 |
|
|
Карасайский |
182 |
20716.55 |
41.18 |
|
|
По городу и области |
948 |
50306.26 |
100.00 |
|
Цены
Земельный рынок в зимний период стабилизируется, пропадает спрос и интересные предложения. В анализируемом периоде заметных изменений не наблюдалось — ситуация стабильного застоя. Оживление на рынке ожидается в весенне-летний период. Цены предложения остаются завышенными как в городе, так и в области, хотя по итогам 2012 года средние цены в городе и потеряли около 25%.
В анализируемом периоде самая высокая средняя запрашиваемая цена держится в общественно-деловой зоне — 19474 $/сот., жилая и производственная зоны сохраняются на уровнях 16301 $/сот. и 15230 $/сот. соответственно. Минимальные средние цены приходятся на зону сельскохозяйственного использования — 6260 $/сот.,которая в городе состоит в основном из дачных садоводческих участков.
Средние цены в городе превышают средние цены предложения в области в различных сегментах в 1,5-4 раза.
В разрезе районов наибольшая средняя цена предложения зафиксирована в Алмалинском районе — 47705 $/сот., а минимальная — в Алатауском — 7363 $/сот.
Индекс расслоения
В анализируемом периоде по городу индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 5,7, при этом диапазон цен предложений по отношению к прошлому месяцу расширился. Минимальный индекс расслоения наблюдается в общественно-деловой зоне – 3,55, а максимальный – в жилой зоне — 6,05.
В разрезе районов города наибольший индекс расслоения прослеживается в Медеуском районе — 7,98, а наименьший — в Жетысуском — 2,9.
Выводы и прогнозы
- В феврале 2013 года на рынке земельных участков количество анализируемых предложений незначительно увеличилось.
- Средние цены предложения по городу незначительно изменились, а в области — выросли.
- Средние цены предложения по городу для «дорогих» площадей увеличились, а для «дешевых» — не изменились.
- Рассматривая сложившуюся тенденцию, можно предположить, что средние ценовые показатели по городу будут изменяться в пределах 2-5% в месяц.
Обзор подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР, Г.М. Стерник, Москва, 2009
* — по данным СМИ-партнеров АЦ ИРН kn.kz
Аналитический центр АЦ ИРН kn.kz