Аналитический обзор рынка частных домов г. Алматы (февраль 2013 г.)

На рынке частных домов г. Алматы прослеживается небольшой рост ценовых показателей.

Средневзвешенная цена предложения зафиксирована на уровне 233100 тг./кв.м (в долларом эквиваленте — 1549 $/кв.м) при погрешности расчетов +/-4500 тг./кв.м (+/-2%). В сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья средние цены предложения также выросли, так  запрашиваемая цена на дома элит-класса увеличилась на 2.9%, а на дома эконом-класса — на 2.1%.

Состояние рынка по районам

Количество предложений выставленных к продаже домов за месяц увеличилось на 8% до 4114 объектов*, обшей площадью — 633 тыс. кв.м, общей стоимостью — 144 506 млн. тенге или 960 млн долларов.

Лидером по количеству предложений в сегменте частных домов является Алатауский район, на его долю приходится 24% (983 объекта), далее следует Медеуский и Ауэзовский — 20% (826) и 16% (653). Удельный вес Турксибского района составляет 15% (600), Жетысуского и Бостандыкского — 12% (496) и 8% (351) соответственно. Минимум предложения традиционно пришелся на Алмалинский район — 5% (205) (таблица 1).

Прирост количества предложений зафиксирован во всех районах города. Максимально увеличилось предложение в Бостандыкском районе — на 15%, а минимально — в Ауэзовском — на 4%.

Структура рынка, в зависимости от формата дома, в данном месяце распределилась следующим образом: максимум предложения традиционно пришелся на 4-комнатное жилье — 24% (974), а минимум — на 1-комнатное — менее 1% (29). При этом повышение уровня предложений прослеживается на все форматы жилья, кроме 9-комнатных домов, где количество сократилось на 2%. Наибольший прирост предложений зафиксирован на 2-комнатное жилье — 21%, а наименьший — на 6-комнатное — 3%.

Диаграмма 2.

Все разнообразие построек, в зависимости от материала стен, можно распределить на пять основных групп: кирпичные дома (доля которых от общего числа предложений составляет 55% (2253 объекта)), каркасно-камышитовые — 18% (745), панельные — 10% (437), блочные и деревянные — 8% и 6% (331 и 241 соответственно). Причем монолитные, саманные и шлаколитные дома в сумме составляют менее 3% (37, 36 и 34 соответственно). За месяц количество предложений на рынке частных домов увеличилось на все типы построек.

Средние ценовые показатели

В течение месяца средневзвешенная цена предложения в целом по городу увеличилась на 2.7% до уровня 233100 тг./кв.м (1549 $/кв.м). В сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья средние цены предложения достигли уровней 364800 тг./кв.м (2425 $/кв.м) и 146800 тг./кв.м (976 $/кв.м) соответственно.

 

Средняя стоимость одного квадратного метра в секторе частных домов сильно дифференцирована. Так, максимальная средняя удельная цена предложения зафиксирована в Бостандыкском районе — 331300 тг./кв.м (2202 $/кв.м), а минимальная — в Алатауском — 178800 тг./кв.м (1189 $/кв.м). Более чем на 85% средняя цена квадрата площади в Бостандыкском районе превосходит среднюю цену за квадрат в Алатауском районе.

За истекший период изменения средних удельных цен предложения во всех районах города незначительные, то есть находятся ниже уровня среднестатистической погрешности. Исключение составил Алатауский район, где наблюдается рост средних цен на 4.3% (таблица 1).

В феврале 2013 года самый «дорогой» 12-комнатный дом площадью 523 кв.м выставлен на продажу по проспекту Аль-Фараби за 722 160 000 тенге,а долларовом эквиваленте — $ 4 800 000.

Самый «дешевый» 2-комнатный дом площадью 38 кв.м продается микрорайоне Тастак-1 за 4 062 000тенге ($27 000).

Таблица 1.

Дискретная пространственно-параметрическая модель рынка частных домов г. Алматы

Параметры жилья	Кол-во объектов, ед.	Кол-во объектов, относ., %	Средняя удельная цена предложения тг./кв.м	Изменение к предыдущему месяцу
				тг.	%
Алатауский	983	23.89	178800	+7400	+4.33
Алмалинский	205	4.98	294800	+13600	+4.84
Ауэзовский	653	15.87	236700	+4700	+2.03
Бостандыкский	351	8.53	331300	+16500	+5.25
Жетысуский	496	12.06	206200	+2500	+1.24
Медеуский	826	20.08	283400	+2000	+0.72
Турксибский	600	14.58	192500	+1300	+0.68
По городу	4114	100	233100	+6200	+2.73

Самые высокие цены в разбивке комнатности дома зафиксированы на 1-комнатные строения, стоимость которых в анализируемом периоде составила 305100 тг/кв.м (2028 $/кв.м), а самые низкие — на 9-комнатные — 158600 тг./кв.м (1054 $/кв.м). При этом повышение средней цены предложения прослеживается только на 3-комнатные дома на 6.4%.

Наиболее «дорогим» строением, в зависимости от типа постройки дома, в данном месяце является деревянное строение, стоимость квадратного метра здесь — 254200 тг. ($1689), а наиболее «дешевым» — монолитное — 175600 тг. ($1167).

Рост запрашиваемых цен в анализируемом месяце прослеживается на каркасно-камышитовые сооружения на 7.7%.

Причем, средняя цена предложения недостроенного дома в черновой отделке немного ниже $1000 за квадрат.

Индекс расслоения

Индекс расслоения в анализируемом месяце зафиксирован на отметке 2.49, при этом диапазон средних цен, по сравнению с прошлым месяцем, расширился. Напомним, данный индекс показывает, во сколько раз «дорогое» жилье превосходит в цене «дешевое». Для расчета «дорогого» и «дешевого» жилья используется 20% от общей базы домов.

Наибольший индекс расслоения в городе наблюдается в Медеуском районе — 3.04, а минимальный — в Турксибском — 1.94.

В разрезе формата дома индекс расслоения также имеет большой разброс. Так, максимум пришелся на 9-комнатные дома — 2.72, а минимум — на 1-комнатные – 1.51.

В разрезе материала постройки дома наибольший индекс расслоения отмечен на дома из кирпича — 2.54, а наименьший — 1.38 — на саманные дома.

Выводы и прогнозы

• Итак, в феврале 2013 года, в динамике средневзвешенной цены предложения наблюдается незначительный рост цен;
• количество предложений на рынке частных домов, по сравнению с прошлым месяцем увеличилось;
• с учетом нынешних темпов изменения цен можно предположить, что в ближайшее время снижение средней запрашиваемой цены по городу составит 2-5%.

* — по данным СМИ партнеров АЦ ИРН kn.kz

Аналитический центр АЦ ИРН kn.kz