Стоимость найма квартир по городу составила 134 800 тенге* за месяц проживания или 2082 тенге за 1 квадратный метр (в долларовом эквиваленте — $885 за месяц проживания или $13.77 за 1 квадратный метр). Количество квартир по сравнению с январем 2013 года сократилось на 2% до 1 538 объектов**. Арендная стоимость квартир в сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья выросла на 10.8% и 1.9% соответственно.
Рынок
Основной удельный вес — 81% (1246 объектов) приходится на район правобережья, причем в районе Алматы предлагается к аренде 787 объектов, а в районе Сарыарка — 459 объектов. Район левобережье или Есиль составляет 19% от общего числа или 292 объекта. Понижение уровня предложений зафиксировано во всех районах города (диаграмма 1).
Количество предлагаемых комнат в квартирах для проживания с хозяевами или для подселения превалирует над общим числом сдаваемых квартир. В анализируемом периоде удельный вес отдельных комнат составил 41% (625 объектов). Далее в порядке убывания следует 2-комнатное жилье — 26% (403 объекта), 1- и 3-комнатное — 19% и 12% соответственно (294 и 187 объектов). Минимальное предложение аренды наблюдается на квартиры большого формата — 2% (29 объектов) (диаграмма 2). По сравнению с январем 2013 года уровень предложений повысился на все форматы квартир, кроме 1-комнатных и комнат, где снижение предложений составило 9% и 7% соответственно.
Количество предлагаемых к аренде квартир в новостройках города в районе левобережья составило 51% (85 объектов, снижение к предыдущему месяцу— 2%), в районе правого берега – 549% (82 объекта, снижение — 21%).
Цены
Средняя арендная ставка квартир в новостройках, доля которых от общего числа экспонируемых объектов занимает 11%, больше стоимости найма в целом по городу на 22.4%. Распределение средней арендной ставки в зависимости от формата квартиры представлена на диаграмме 3. При этом цена найма меблированных квартир более чем в два раза превосходит стоимость аренды квартир без мебели, удельный вес которых на рынке аренды составляет лишь 4%.
Рассматривая город как совокупность районов, можно отметить, что изменения во всех районах города незначительные, т.е. происходили на уровне среднестатистической погрешности расчетов.
Рассматривая город, как совокупность форматов, можно отметить, что изменения ставок найма также незначительные, то есть находятся ниже уровня среднестатистической погрешности расчетов
Средний показатель аренды по городу сейчас превышает свой минимум, зафиксированный в июне 2009 года на 39.9%, но все еще находится на 32.7% ниже, чем пиковый показатель ноября 2007 года.
Сравнивая текущую среднюю арендную ставку с показателем, зафиксированным в феврале 2012 года, можно заметить, что цены на жилье в целом по городу в прошлом году были несколько ниже (диаграмма 4). При этом, рента 1-, 2- и 3-комнатных квартир за год выросла на 12%, 17% и 31% соответственно, а 4-комнатных — на 4%.
В течение всего периода наблюдения за рынком аренды, с ноября 2007 г., наблюдается снижение средней стоимости найма на 1-комнатные — на 21%, на 2-комнатные — 26%, на 3-комнатные — 12% и на многокомнатные квартиры — 26%. В целом по городу за данный период аренда жилья подешевела на 33%.
Показатели расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 2.27, при этом диапазон предложения на рынке аренды значительно расширился. Наименьший разброс цен наблюдается на 1-комнатное арендное жилье (цена «дорогого» сектора в 1.78 раза выше «дешевого»), а наибольший — на многокомнатное (в 3.64 раза). Напомним, что для расчета индексов цен предложения «дорогого» и «дешевого» жилья используется 20% самых «дорогих» и 20% самых «дешевых» квартир от общей базы данных.
В динамике как «дорогого», так и «дешевого» арендного жилья прослеживается небольшой повышательный тренд. Распределение средней арендной ставки в зависимости от формата квартиры на «дорогое» и «дешевое» жилье представлено на диаграмме 5.
В секторе эконом-класса средняя стоимость аренды в течение февраля сократилась на 1- комнатные квартиры на 2.5%, 2-комнатные — на 1.5% и многокомнатные — на 4.2%, а на 3-комнатные квартиры, напротив, ставка найма выросла на 4.2%.
Диапазон аренды «дешевого» арендного жилья в анализируемом периоде сложился в пределах от 63 700 тенге или $433 (за 1-комнатную) до 158 500 тенге или $1053 (за многокомнатную квартиру) в месяц. Средний ценовой показатель зафиксирован на уровне 91 500 тенге (+1.9%), в долларовом эквиваленте — $611за месяц проживания.
В секторе элит-класса средняя арендная ставка выросла на 10.8% до уровня 207 400 тенге или $1329за месяц проживания. Диапазон «дорогого» жилья в анализируемом месяце сложился в пределах от 113 700 тенге или $734 (за 1-комнатную) до 576 600 тенге или $3830 (за многокомнатную квартиру) в месяц.
Снижение средней цены найма в сегменте элит-класса прослеживается только на 2-комнатные квартиры на 1.1%, а на 1-, 3- и многокомнатное жилье, напротив, зафиксирован рост арендных ставок на 7.4%, 13.7% и 19.5% соответственно.
Можно отметить, что арендная ставка жилья элит-класса за весь период наблюдения сократилась на 38.9% от цены ренты, которая была зафиксирована в ноябре 2007 года. За аналогичный период ставки найма эконом-класса выросли на 48.2%.
Доходность жилья
Напомним, что индекс доходности жилья показывает, на сколько процентных пунктов (п.п.) выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, чем вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке.
В связи с тем, что в данном месяце наблюдается стагнация ставок найма, средние цены на рынке вторичного жилья демонстрируют небольшой рост цен, а средняя ставка по депозитам снизилась с 7.8% до 7.4% годовых, наблюдается уменьшение индекса доходности в сегментах эконом- и бизнес-класса.
В секторе эконом-класса самыми доходными оказались 1-комнатные квартиры, индекс доходности которых составил 12.48 п.п. Данный показатель свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду на 5.08 п.п. превосходит вознаграждения по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости.
В сегменте элит-класса в данном месяце самый высокий индекс доходности у многокомнатных квартир — 8.66 п.п.
В таблицах 1 и 2 представлены индексы доходности в зависимости от административных районов и количества комнат. Необходимо помнить, что средние показатели найма жилья могут не отражать доходность конкретного объекта.
Выводы
- В феврале 2013 года количество предложений на рынке аренды сократилось на 2%;
- средние арендные ставки демонстрируют изменение на уровне погрешности;
- ценовой разрыв между «дорогим» и «дешевым» сегментами расширился и составил 2.27;
- доходность квартир, сдаваемых в аренду, уменьшилась в сегментах эконом- и бизнес-класса, и увеличилась в сегменте элит-класса;
- в ближайшей перспективе на рынке аренды ожидается ценовое затишье.
* — по данным Нацбанка РК www.nationalbank.kz
** — по данным СМИ партнеров АЦ ИРН kn.kz
Аналитический центр АЦ ИРН kn.kz