На рынке первичного жилья столицы средняя цена одного квадратного метра по итогам 2012 года оказалась на уровне 1277 $.
С января по декабрь этот показатель продемонстрировал рост на 16%. При этом максимальное увеличение цен произошло с апреля по июнь — на 9%, в июле наблюдалось снижение на 3,5%, а далее до конца 2012 года последовал плавный рост цен. В декабре квадратный метр строящегося жилья стоил в Астане 1360 $.
Среди районов столицы первое место по ценам занимает Алматы, где новое жилье стоило 1370 $ за «квадрат». Далее следуют районы Есиль — 1345 $ и Сарыарка — 1140 $. Административные районы Алматы и Есиль находятся практически в одном ценовом диапазоне.
На протяжении всего года количество объектов на рынке первичного жилья увеличилось вдвое. Районы Есиль и Алматы застраиваются практически в равных долях (43% и 41%), сравнительно меньшими темпами ведется застройка района Сарыарка — 16% от общего объема предложения. Наиболее редкими на данном рынке являются квартиры элит-класса — их доля составляет 5%. Максимальный объем предложения представлен на пятой стадии строительства — 45%, на четвертой — 21%. На нулевой стадии (другими словами, на стадии проекта) предложение минимальное — всего 1%.
Линия тренда показывает стабильность цен в первые два месяца 2013 года. К середине весны, то есть к началу строительного сезона, в сегменте первичного рынка ожидается оживление, а следовательно, и рост цен на новое жилье.
Рынок вторичного жилья Астаны ознаменовался в ушедшем году ростом цен более чем на 12%. Средняя цена предложения за год составила 1761 $/кв.м. Стоит отметить отдельно, что ценовой показатель в районе левобережья в течение года подрос на 6,6%, а в районе правобережья — на 13,5%. Средние цены в сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья прослеживаются на уровне 2234 и 1360 $/кв.м, прибавив 11% и 14% соответственно. Значительно подорожали одно-, двух- и трехкомнатные квартиры (на 13%, 14% и 13% соответственно), а также многокомнатное жилье — порядка 7%.
По сравнению с предыдущим годом структура предлагаемого к продаже вторичного жилья в 2012 году сохраняется. Исследование средних цен предложения по городу в зависимости от формата квартиры, материала стен и качества жилья показало рост цен во всех сегментах рынка. Основное влияние на общегородской показатель оказывают растущие цены на новое жилье, темп прироста которых за год — 11,2%, а доля в общем объеме приближается к 70%. При этом рост средних цен на квартиры в «хрущевках» составил 14,6%, на жилье улучшенной планировки — 12,8%, на квартиры в домах старого типа — 9,7%.
По прогнозам аналитиков, в ближайшей перспективе на вторичном рынке нас ожидает повышение ценовых показателей во всех районах города.
Зато средняя арендная ставка по Астане в 2012 году почти на 4% ниже, чем в предыдущем, — 124800 тг/мес.** Основное влияние на цены аренды жилья оказали ставки на трехкомнатные квартиры, которые претерпели наибольшее снижение.
Цена найма меблированных квартир более чем в два раза выше, чем квартир без мебели, доля которых на рынке составляет лишь 4%. Годовая ставка аренды квартир в новостройках, на которые приходится 27% в общем объеме предложения, зафиксирована на уровне 1053 $/мес., что превышает стоимость найма в целом по городу на 26%. Самые популярные сдаваемые объекты в Астане — это комнаты в квартирах для проживания с хозяевами или для подселения. В 2012 году удельный вес отдельных комнат составил 46%, минимальное предложение аренды наблюдается на квартиры большого формата — всего 2%.
В 2012 году в сравнении с предыдущим арендные ставки стали ниже на жилье бизнес- и элит-классов почти на 4% и 8% соответственно. В секторе эконом-класса самыми доходными остаются многокомнатные квартиры, индекс доходности которых по итогам года составил 11,53 п.п. Эта цифра свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду на 3,53 п.п. превосходит вознаграждение по банковскому депозиту (8%) при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости.
В 2013 году, как ожидается, тенденция снижения арендных ставок сохранится — не более 5%, до уровня 800 $ за месяц проживания.
На рынке частных домов и коттеджей Астаны в 2012 году средняя цена предложения составила 1192 $/кв.м (177800 тг) в городе и 720 $/кв.м (107400 тг) в пригороде столицы. Рост цен в сравнении с прошлым годом составил 12%.
Наибольшее изменение цен зафиксировано на левом берегу столицы — более 13%, минимальные ценовые изменения отмечены на частные дома, расположенные в пригороде Астаны.
Минимальный уровень цен был зафиксирован в феврале — на отметке 1132 $ за «квадрат». В сентябре 2012 года произошел ценовой скачок относительно предыдущего месяца на 2%, затем последовало понижение до августовского уровня.
Максимальные цены за квадратный метр частного жилья сложились на левобережье, а точнее на Водно-Зеленом бульваре, в коттеджном городке BI-Village и поселках Заречный и Комсомольский.
Минимальные цены, как и прежде, отмечаются на частные дома в поселках Коянды, Ильинка, Восточная Ильинка, Косши, Коктал, наиболее отдаленных от центра города.
По прогнозам аналитиков, в 2012 году, так или иначе, уровень цен на частные дома неизменно будет расти как в столице, так и за ее пределами, из-за расширения границ города за счет территории Акмолинской области.
На рынке земли по итогам 2012 года средняя цена в городе составила 4896 $ за сотку (723800 тг). За год к продаже было предложено 3563 участков* общей площадью 203142 кв.м. В сравнении с 2011 годом, цена на землю в Астане снизилась на 5%.
Самыми дорогими являются участки, предназначенные под многоэтажное жилищное строительство, цена на них в среднем за год составила 6419 $ за сотку. Далее по уровню снижения цены следуют земли под коммерческую застройку или бизнес-объекты — 4171 $ за единицу площади. Средневзвешенная цена земли без специального назначения за 2012 год сложилась на уровне 3013 $ за сотку, под индивидуальное жилищное строительство — 2206 $. Земли под производственные застройки предлагались в ушедшем году в среднем за 1794 $ за сотку. Минимальной ценой по традиции обладают земли сельскохозяйственного назначения — 427 $.
По районам города максимальная средняя цена на землю зафиксирована в районе Есиль — 6424 $ за сотку. На правом берегу столицы в Алматы ценовой показатель сложился на уровне 3598 $, в районе Сарыарка — 2275 $ за сотку. За пределами Астаны земельные участки предлагались в среднем по 901 $ за единицу площади.
В 2013 году в рассматриваемом сегменте кардинального роста цен не ожидается, в сезон строительства и возделывания сельскохозяйственных земель цена вырастет до 10%, к концу года произойдет ее снижение. В целом на предстоящий год ожидается увеличение ценовых показателей в пределах инфляции.
Средняя цена одного квадратного метра коммерческой недвижимости в Астане в 2012 году составила 1280 $ (192000 тг). За год к продаже было предложено 2427 объектов* общей площадью 973655 кв.м. Основной объем предложения составляют помещения многофункционального назначения — 48%.
В сравнении с 2011 годом цены на коммерческую недвижимость в столице выросли на 5%. С января по апрель цена предложения оставалась стабильной. Затем последовало ее понижение до 1120 $ за «квадрат», что стало минимальным значением за весь период. Максимальная цена в 2012 году отмечалась в ноябре в среднем на уровне 1469 $ за квадратный метр. В динамике за год линия тренда показывает плавный рост цен с начала периода, с января по декабрь 2012 года увеличение составило 17%.
В текущем году прогнозируется рост цен на коммерческую недвижимость в пределах уровня инфляции.
*по данным СМИ-партнеров АЦ ИРН kn.kz
**здесь и далее по курсу Нацбанка РК www.nationalbank.kz
Фото: kn.kz
Аналитический центр АЦ ИРН kn.kz