На рынке частных домов г. Алматы прослеживается стабильность ценовых показателей. Средневзвешенная цена предложения зафиксирована на уровне 227000 тг./кв.м (в долларом эквиваленте — 1508 $/кв.м). В сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья средние цены предложения изменились разнонаправлено, так запрашиваемая цена на дома элит-класса сократилась на 4%, а на дома эконом-класса, напротив, выросла на 1.6%.
Рынок
Количество предложений выставленных к продаже домов за месяц сократилось до 3802 объекта*, общей площадью — 592 тыс. кв.м, общей стоимостью — 133 172 млн. тенге или 882 млн долларов.
Лидером по количеству предложений в сегменте частных домов является Алатауский район, на его долю приходится 24%, далее следует Медеуский и Ауэзовский — 20% и 17%. Удельный вес Турксибского района составляет 14% (550), Жетысуского и Бостандыкского — 12% и 8% соответственно. Минимум предложения традиционно пришелся на Алмалинский район — 5%.
Снижение количества предложений зафиксировано во всех районах города, кроме Алатауского и Ауэзовского, где прослеживается рост на 3% и 2.8% соответственно. Максимально сократилось предложение в Алмалинском районе — на 9%, а минимально — в Жетысуском — на 0.2%.
Структура рынка, в зависимости от формата дома, в данном месяце распределилась следующим образом: максимум предложения пришелся на 4-комнатное жилье — 24%, а минимум — на 1-комнатное — 1%. При этом сокращение уровня предложений прослеживается на все форматы жилья, кроме 4- и 5-комнатных домов, где количество увеличилось на 0.9% и 0.5% соответственно. Наибольшее количество предложений ушло с продажи 3-комнатного жилья — 5.4%, а наименьшее — 6-комнатного — 3.1%.
Все разнообразие построек, в зависимости от материала стен, можно распределить на пять основных групп: кирпичные дома (доля которых от общего числа предложений составляет 55%), каркасно-камышитовые — 17%, панельные — 11%, блочные и деревянные — 8% и 6%. Причем монолитные, шлаколитые и саманные в сумме составляют немного более 2%. За месяц количество предложений на рынке частных домов уменьшилось на все типы построек, кроме блочных и деревянных, где предложение выросло.
Цены
В течение месяца средневзвешенная цена предложения в целом по городу изменялась на уровне погрешности расчетов — 227000 тг./кв.м (1508 $/кв.м). В сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья средние цены предложения достигли уровней 354800 тг./кв.м (2357 $/кв.м) и 143800 тг./кв.м (955 $/кв.м) соответственно.
Средняя стоимость одного квадратного метра в секторе частных домов сильно дифференцирована. Так, максимальная средняя удельная цена предложения зафиксирована в Бостандыкском районе — 315000 тг./кв.м (2092 $/кв.м), а минимальная — в Алатауском — 171500 тг./кв.м (1139 $/кв.м). Более чем на 83% средняя цена квадрата площади в Бостандыкском районе превосходит среднюю цену за квадрат в Алатауском районе.
За истекший период изменения средних удельных цен предложения во всех районах города незначительные. В январе 2013 года самый «дорогой» 11-комнатный дом площадью 830 кв.м выставлен на продажу по улице Кайсенова за 632 729 999 тенге,а долларовом эквиваленте — $ 4 200 000.
Самый «дешевый» 2-комнатный дом площадью 40 кв.м продается микрорайоне Тастак-1 за 4 064 580 тенге ($27 000).
Таблица 1
|
Параметрыжилья |
Кол-во |
Изменение к предыдущемумесяцу |
| % | ||
|
Алатауский |
24.46 |
-0.75 |
|
Алмалинский |
5.05 |
-5.14 |
|
Ауэзовский |
16.49 |
-0.78 |
|
Бостандыкский |
8.00 |
-4.66 |
|
Жетысуский |
11.65 |
-0.41 |
|
Медеуский |
19.88 |
-1.72 |
|
Турксибский |
14.47 |
+0.07 |
|
По городу |
100 |
-2.05 |
Самые высокие цены в разбивке комнатности дома зафиксированы на 2-комнатные строения, стоимость которых в анализируемом периоде составила 279600 тг/кв.м (1857 $/кв.м), а самые низкие — на 9-комнатные — 168700 тг./кв.м (1121 $/кв.м). При этом снижение средней цены предложения прослеживается только на 3-комнатные дома на 4.8%.
Наиболее «дорогим» строением, в зависимости от типа постройки дома, в данном месяце является деревянное строение, стоимость квадратного метра здесь — 242000 тг. ($1607), а наиболее «дешевым» — монолитное — 172900 тг. ($1148).
Снижение запрашиваемых цен в анализируемом месяце прослеживается на каркасно-камышитовые сооружения на 5.9%.
Причем, средняя цена предложения недостроенного дома в черновой отделке немного ниже $1000 за квадрат.
Индекс расслоения
Индекс расслоения в анализируемом месяце зафиксирован на отметке 2.47, при этом диапазон средних цен, по сравнению с прошлым месяцем, значительно сузился. Напомним, данный индекс показывает, во сколько раз «дорогое» жилье превосходит в цене «дешевое». Для расчета «дорогого» и «дешевого» жилья используется 20% от общей базы домов.
Наибольший индекс расслоения в городе наблюдается в Медеуском районе — 3.02, а минимальный — в Турксибском — 1.94.
В разрезе формата дома индекс расслоения также имеет большой разброс. Так, максимум пришелся на 9-комнатные дома — 2.86, а минимум — на 1-комнатные – 1.92.
В разрезе материала постройки дома наибольший индекс расслоения отмечен на дома из кирпича — 2.54, а наименьший — 2.14 — на панельные дома.
Выводы и прогнозы
- Итак, в январе 2013 года, в динамике средневзвешенной цены предложения наблюдается незначительное снижение;
- количество предложений на рынке частных домов, по сравнению с прошлым месяцем сократилось;
- с учетом нынешних темпов изменения цен можно предположить, что в ближайшее время снижение средней запрашиваемой цены по городу составит 2-5%.
Мониторинг рынка коммерческой недвижимости представлен в сокращенном варианте, приобрести полную версию обзора, вы можете, обратившись по телефону:
8 (7212) 910-103 (вн. 108),
8 (7212) 910-046,
или по e-mail: analitika@kn.kz
*- по данным СМИ партнеров АЦ ИРН kn.kz
Аналитический центр АЦ ИРН kn.kz