В январе текущего года на рынке вторичного жилья Караганды средняя цена предложения осталась практически без изменения — минус 0,2%, и составила 555 у.е. за квадратный метр. Объем предложения в январе остался без изменения. В среднем за месяц анализируемая база данных была представлена 1947 квартирами.
Состояние рынка по районам
В разрезе районов наблюдалось очевидное различие в темпах изменения цен. Так, в Майкудуке и Пришахтинске средняя цена предложения увеличилась на 0,8 и 0,5% соответственно. В Центре и на Юго-Востоке ценовые показатели продолжили снижение — на 1,5 и 1,8% соответственно.
Основное влияние на средний показатель по городу оказал сегмент «дешевого» жилья, средняя цена которого увеличилась на 2,5%. В сегменте «дорогих» квартир произошло незначительное снижение — на 0,5%.
Наиболее существенные изменения в «дешевом» сегменте наблюдались в Майкудуке и Пришахтинске — плюс 2,6 и 1,4% соответственно. Изменение цен в Центре и на Юго-Востоке не превысило и полпроцента.
С начала 2009 года максимальное снижение средних цен произошло на Юго-Востоке и в Майкудуке — на 17,6 и 17,1% соответственно. Показатели в Центре и Пришахтинске потеряли 13,8 и 13,2% соответственно.
Состояние рынка по типу квартир
В зависимости от количества комнат, в январе в «плюсе» оказались все форматы квартир, за исключением многокомнатных, цена которых сократилась на 3,2%, до 547 у.е. Однокомнатные прибавили 1,5%, двух- и трехкомнатные — по 0,6 и 0,9% соответственно.
В разрезе сегментов существенный рост продемонстрировали «дешевые» однокомнатные квартиры — на 6,2%, трех- и четырехкомнатные прибавили по 2,2 и 2,5% соответственно. Максимальное снижение ценовых показателей в «дорогом» сегменте произошло на трех- и многокомнатное жилье — на 2,3 и 1,7% соответственно. Однокомнатные изменились в цене незначительно — минус 0,2%. Вразрез общей тенденции двухкомнатные квартиры прибавили 1% стоимости.
В динамике с начала 2009 года максимально подешевело двух- и многокомнатное жилье — на 17,0% и 18,6% соответственно. Однокомнатные квартиры потеряли 14,6%, и минимум пришелся на трехкомнатные — 13%.
Расслоение рынка
Напомним, что детальная дифференциация рынка и более подробный анализ проводятся с помощью показателей расслоения. При их расчетах используются цены 20% самых дорогих и 20% самых дешевых квартир за квадратный метр.
Итак, средняя цена «дорогого» и «дешевого» сегментов составила в январе 759 и 382 у.е. за единицу площади соответственно. Таким образом, индекс расслоения (отношение средней цены «дорогого» и «дешевого» жилья) в январе составил 2,0.
За период с августа 2007-го по январь 2009 года средняя цена «дорогого» жилья на вторичном рынке сократилась с 1211 до 759 у.е. за квадратный метр, или на 37,3%. При этом «дешевое» изменилось в цене с 647 до 382 у.е., или на 41%.
В результате детальной дифференциации рынка выяснилось, что в период с августа 2007-го по октябрь 2009 года больше всего потеряло в цене «дешевое» жилье в Майкудуке и в Пришахтинске — 46,5 и 45,3% соответственно. Ценовые показатели «дешевого» сегмента в Центре и на Юго-Востоке сократились на 39 и 41% соответственно.
Поведение цен в сегменте «дорогого» жилья отличилось более скромными темпами. В Центре и на Юго-Востоке снижение составило 30 и 35% соответственно. В Майкудуке и Пришахтинске темп оказался на уровне 37 и 34,8% соответственно.
Структура предложения
В декабре объем анализируемой базы предложений составил 1946 квартир.
Максимальный удельный вес в структуре предложения по-прежнему занимает Центр — 37%. Далее следует Юго-Восток — 34%, на Майкудук приходится 24%, и минимум составляет доля Пришахтинска — 5%.
В зависимости от типа жилья, распределение долей предложения составило: 39% — двухкомнатные квартиры, 32% — трехкомнатные, 16% — однокомнатные и 13% — многокомнатные квартиры.
Прогнозы
Итак, во всех сегментах рынка наблюдается возобновление отрицательной ценовой динамики как доказательство того, что макроэкономических предпосылок к развороту рынка недвижимости пока нет.
Временный рост, как, впрочем, и год назад, возобновил споры о достижении рынком жилья так называемого «ценового дна». Это неудивительно, ведь во всех крупных городах начиная с августа можно было наблюдать не только прекращение падения цен, но и рост показателей.
Однако объективные экономические факторы, напрямую влияющие на восстановление рынка недвижимости, такие как денежные доходы населения и объемы ипотечного кредитования, не позволяют говорить об окончательной стабилизации на рынке. Потенциал к некоторому восстановлению, как и в прошлом году, был обусловлен активизацией сезонного отложенного спроса, и, как и прогнозировалось, исчерпал себя за несколько месяцев.
В среднесрочной перспективе экономические предпосылки к дальнейшему сокращению цен на рынке жилья сохраняются.
С учетом нынешних тенденций, в ближайшие месяцы снижение ценового показателя по городу будет находиться в пределах от 1,5 до 2,5%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz