Стоимость найма квартир по городу составила 129 800 тенге* за месяц проживания или 2060 тенге за 1 квадратный метр (в долларовом эквиваленте — $861 за месяц проживания или $13.67 за 1 квадратный метр).
Количество квартир по сравнению с декабрем 2012 года увеличилось на 60% до 1568 объектов**. Арендная стоимость квартир в сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья сократилась на 4.6% и 8.3% соответственно.
Рынок
Основной удельный вес — 81% (1267 объектов) приходится на район правобережья, причем в районе Алматы предлагается к аренде 792 объекта, а в районе Сарыарка — 475 объектов. Район левобережье или Есиль составляет 19% от общего числа или 301 объект. Рост количества предложений зафиксирован во всех районах города.
Количество предлагаемых комнат в квартирах для проживания с хозяевами или для подселения превалирует над общим числом сдаваемых квартир. В анализируемом периоде удельный вес отдельных комнат составил 43% (669 объектов). Далее в порядке убывания следует 2-комнатное жилье — 25% (391 объект), 1- и 3-комнатное — 21% и 10% соответственно (324 и 159 объектов). Минимальное предложение аренды наблюдается на квартиры большого формата — 1% (25 объектов) (диаграмма 2). По сравнению с декабрем 2012 года уровень предложений повысился на все форматы квартир, кроме 4-комнатных, где снижение количества предложений составило 31%.
Количество предлагаемых к аренде квартир в новостройках города в районе левобережья составило 46% (87 объектов, прирост к предыдущему месяцу— 5%), в районе правого берега — 54% (104 объектов, прирост — 25%).
Цены
Средняя арендная ставка квартир в новостройках, доля которых от общего числа экспонируемых объектов занимает 12%, больше стоимости найма в целом по городу на 25.1%. Распределение средней арендной ставки в зависимости от формата квартиры представлена на диаграмме 3. При этом цена найма меблированных квартир более чем в два раза превосходит стоимость аренды квартир без мебели, удельный вес которых на рынке аренды составляет лишь 4%.
Рассматривая город как совокупность районов, можно отметить, что стоимость арендной платы сократилась в районе Алматы на 7.1%, а в остальных районах города изменения происходили на уровне среднестатистической погрешности расчетов.
Рассматривая город, как совокупность форматов, можно отметить, что снижение арендной ставки наблюдается только на 1-комнатные квартиры на 4.1%, на остальные форматы квартир изменения ставок найма незначительные, то есть находятся ниже уровня среднестатистической погрешности расчетов.
Средний показатель аренды по городу сейчас превышает свой минимум, зафиксированный в июне 2009 года на 36%, но все еще находится на 34.5% ниже, чем пиковый показатель ноября 2007 года.
Сравнивая текущую среднюю арендную ставку с показателем, зафиксированным в январе 2012 года, можно заметить, что цены на жилье в целом по городу в прошлом году были несколько ниже (диаграмма 4), а сезонный всплеск был меньше, чем в прошлом году. При этом, рента 1-, 2- и 3-комнатных квартир за год выросла на 15%, 26% и 20% соответственно, а 4-комнатных, напротив, сократилась — на 12%.
В течение всего периода наблюдения за рынком аренды, с ноября 2007 г., наблюдается снижение средней стоимости найма на 1-комнатные — на 21%, на 2-комнатные — 25%, на 3-комнатные — 13% и на многокомнатные квартиры — 23%. В целом по городу за данный период аренда жилья подешевела на 34%.
Показатели расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 2.08 при этом диапазон предложения на рынке аренды расширился. Наименьший разброс цен наблюдается на 1-комнатное арендное жилье (цена «дорогого» сектора в 1.62 раза выше «дешевого»), а наибольший — на многокомнатное (в 2.92 раза). Напомним, что для расчета индексов цен предложения «дорогого» и «дешевого» жилья используется 20% самых «дорогих» и 20% самых «дешевых» квартир от общей базы данных.
В динамике как «дорогого», так и «дешевого» арендного жилья с начала года наблюдавшийся небольшой повышательный тренд, сменился на противоположный. Распределение средней арендной ставки в зависимости от формата квартиры на «дорогое» и «дешевое» жилье представлено на диаграмме 5.
В секторе эконом-класса средняя стоимость аренды в течение января сократилась на 1- комнатные квартиры на 7.5%, 2-комнатные — на 2.1%, на 3-комнатные — на 2.3% и на многокомнатные — на 13.9%.
Снижение средней цены найма в сегменте элит-класса прослеживается на 1- и многокомнатные квартиры на 3.4% и 6% соответственно, а на 2- и 3-комнатное жилье, напротив, зафиксирован рост арендных ставок на 8.2% и 12.2%.
Можно отметить, что арендная ставка жилья элит-класса за весь период наблюдения сократилась на 42.9% от цены ренты, которая была зафиксирована в ноябре 2007 года. За аналогичный период ставки найма эконом-класса выросли на 44.6%.
Доходность жилья
Напомним, что индекс доходности жилья показывает, на сколько процентных пунктов (п.п.) выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, чем вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке.
В связи с тем, что в данном месяце наблюдается снижение ставок найма, а средние цены на рынке вторичного жилья демонстрируют небольшой рост цен, наблюдается уменьшение индекса доходности в сегментах эконом- и бизнес-класса. Можно отметить, что доходность в сегменте эконом-класса в анализируемом периоде, находится ниже уровня банковского вознаграждения, который на анализируемый период составил 7.8% годовых.
В секторе эконом-класса самыми доходными оказались 1-комнатные квартиры, индекс доходности которых составил 12.15 п.п. Данный показатель свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду на 4.35 п.п. превосходит вознаграждения по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости.
В сегменте элит-класса в данном месяце самый высокий индекс доходности у 3-комнатных квартир — 8.69 п.п.
Необходимо помнить, что средние показатели найма жилья могут не отражать доходность конкретного объекта.
Выводы
- В январе 2013 года количество предложений на рынке аренды значительно выросло — 60%;
- средние арендные ставки демонстрируют снижение на 7.8%;
- ценовой разрыв между «дорогим» и «дешевым» сегментами расширился и составил 2.08;
- доходность квартир, сдаваемых в аренду, уменьшилась в сегментах эконом- и бизнес-класса;
- в ближайшей перспективе ожидается снижение ставок найма не более чем 3-7% до уровня $820 за месяц проживания.
- При знакомстве с исследованием необходимо учитывать, что анализ проведен на основе базы данных цены предложения при их корректировке на 10%.
* — по данным Нацбанка РК www.nationalbank.kz
** — по данным СМИ партнеров АЦ ИРН kn.kz
Аналитический центр АЦ ИРН kn.kz