Сегодня в Караганде желающих продать свои квартиры больше, чем тех, кто готов их купить.
По правилам экономики, если предложение превышает спрос — цена товара должна снижаться. Однако на деле мы видим другую ситуацию.
Анализируя предложения вторичного рынка жилья, становится видно, что в неделю на продажу в среднем выставляется 3000 квартир. Спрос, по данным из источников СМИ-партнёров, равен в среднем 200 заявкам в неделю. Получается, что предложение превышает спрос в 15 раз. Разница колоссальная. Почему, в таком случае, цена жилья постоянно растет и какие факторы на это влияют?
Согласно итогам 2012 года основной спрос был сосредоточен в сегменте предельно дешевого жилья, где покупатель чувствителен даже к небольшому повышению цены. Чаще всего граждане искали недвижимость в отдаленных районах города, поэтому именно здесь квартиры больше всего выросли в стоимости. Так, например, в Пришахтинске цена за год поднялась на 20%, в Майкудуке — на 14%. Тогда как в центре города, который считается самым престижным, рост цен в несколько раз меньше (в среднем 7%).
В зависимости от количества комнат, приоритеты отданы одно- и двухкомнатным квартирам. Рынок предложения прореагировал в сторону роста цен на 27% и 21% соответственно. На многокомнатные квартиры цена выросла всего на 10%. «Всего», потому что разница по сравнению с 27% весьма значительная.
Помимо района и количества комнат на стоимость влияет материал стен. Самыми дорогими в этом отношении являются квартиры в монолитных домах (новостройки), на втором месте — квартиры в кирпичных домах и самые дешевые — в панельных. По этим критериям прослеживается та же закономерность: в 2012 году максимальный процент удорожания произошел на панельные дома — 23%, против 17% на кирпич и монолит.
И наконец, рассмотрим такой критерий, как планировка квартиры. Рынок вторичного жилья в Караганде не очень разнообразен, представлен в основной массе четырьмя видами планировок. Самые дорогие квартиры в домах, построенных не позднее 1998 года. Здесь могут быть представлены объекты нескольких классов: эконом, бизнес, элит, от которых зависит цена квартиры. За прошлый год стоимость этой недвижимости увеличилась на 16%.
Дома старого типа, построенные в 60-х годах, имеют ценность из-за своей характерной планировки — больших площадей и высоких потолков (не путать с домами барачного типа). Цены на квартиры старого типа выросли на 8%.
Далее по стоимости следуют квартиры улучшенной планировки в домах, построенных после 80-х годов. Ценятся удобным расположением комнат и большой кухней. Цена улучшенных квартир за 2012 год выросла на 18%.
Относительно низкую стоимость имеют типовые квартиры в так называемых «хрущевках», характерный признак — малосемейка, небольшая площадь комнат и кухни. Максимальное увеличение цены отмечается именно в этом сегменте — на 26%.
Желание иметь жильё является базовой потребностью каждого человека. Согласно данным Центра социально-политических исследований, в улучшении жилищных условий сегодня нуждается 55% казахстанцев, то есть больше половины населения. В ситуации крайней необходимости и слабых финансовых возможностей формируется высокий спрос на дешевый сегмент жилья: одно- либо двухкомнатные квартиры, расположенные в удаленных районах города, в так называемых «хрущевках», материал стен — панель. Именно здесь в прошлом году и произошел основной рост цен.
За неделю от частных лиц поступает около 190 предложений о продаже «дешевых» квартир. Желающих купить такую недвижимость, согласно анализу объявлений в СМИ, больше на 5% — 200 заявок. Если учитывать, что не все нуждающиеся в жилье подают объявления, можно утверждать, что спрос на несколько порядков выше. Вот и получается, что влияние на цены оказывает спрос на дефицитный товар.
Сегодня на рынке «вымываются» наиболее дешевые предложения. При дальнейшем увеличении спроса продолжение роста стоимости квадратных метров неизбежно.
Эту тенденцию, похоже, уловили и компании-застройщики. Одна из них собирается возводить в Караганде жильё эконом-класса. Вообще фирма занимается строительством коттеджей, и пока руководство предпочитает не распространяться о своих планах по строительству многоэтажек. «Мы пообщались со многими риэлторами, и они говорят, что в городе не хватает небольших по размеру квартир: 44-60 квадратных метров, — сообщает один из сотрудников фирмы. — Новое социальное жильё сегодня реализуется через государственные программы. Самостоятельно частные компании такие объекты не строят. В этом году мы хотим возвести четыре девятиэтажки на Юго-Востоке с небольшими по площади квартирами».
Предприниматели считают, что они рискуют, потому что не знают, будет ли предприятие выгодным. Тем не менее, в ситуации, когда огромное количество людей нуждается именно в такой недвижимости, пробовать стоит. Тем более, что ниша не занята, и какие результаты даст государственная программа «Доступное жильё — 2020» ещё не известно.
Пока застройщики ориентируются на цену продажи в 900 долларов за квадратный метр. То есть квартира размером в 44 квадрата обойдется покупателям в 39 600 долларов. Что для престижного района считается привлекательной ценой. Для сравнения: фонд недвижимости «Самрук-Казына», который будет заниматься строительством и реализацией жилья по государственной программе, планирует продавать квартиры по 960 долларов за квадратный метр. Стоит надеяться, что планы частных застройщиков осуществятся. Ведь тогда они составят достойную конкуренцию фонду, в результате которой выиграет население.
Фото: kn.kz
Ляхова Л.
Сертифицированный аналитик АЦ ИРН kn.kz