Средневзвешенная удельная цена предложения зафиксирована на уровне 281000 тенге за один квадратный метр (в долларовом эквиваленте 1864 $/кв.м).
Прирост к прошлому месяцу — 7200 тенге на каждый квадратный метр или 2.6%, при погрешности расчетов — 0.6%. Исследуемое количество объектов составило 4406, что на 18% меньше предыдущего месяца. Общая площадь – 325 тысяч кв.м, объем рынка в ценах предложения — 625 млрд. тенге.
Рынок
Лидером по объему предложений остается район Алматы — 54% (2364 квартиры от общего числа предложений), а минимум пришелся на район Есиль — 17% (758 квартир). Количество объектов, предлагаемых к продаже в районе Сарыарка, составляет 29% (1284 квартиры). Снижение числа предложений по отношению к предыдущему месяцу наблюдается во всех районах города: в районе Есиль — на 25% (-254 квартиры), в районе Алматы — на 17% (-493 квартиры) и в районе Сарыарка — на 13% (-191 квартиру).
Анализ предложений по формату жилья в целом по городу показывает, что максимальный удельный вес занимают 2-комнатные квартиры — 38% (1683 объекта), а минимальный — 5-комнатные и выше — 2% (96 объектов). Доля 1- и 3-комнатных квартир в анализируемом периоде составила 23% (1007 объектов) и 28% (1239 объектов) соответственно и 4-комнатных — 9% (381 объект). При этом сокращение числа экспонируемых объектов наблюдается на все форматы квартир: максимальное снижение предложений зафиксировано на 3-комнатное жилье — на 22% (или -353 квартиры), а минимальное — на 2-комнатное — 14% (-283 квартиры). Далее в порядке убывания темпов снижения следует 4-комнатное жилье — на 20% (-98 квартир), 1-комнатное — на 16% (-193 квартиры) и многокомнатное — на 10% (-11 квартиры).
Анализ предложений с разделением домов в зависимости от материала постройки показал, что в общем объеме на квартиры в кирпичных постройках пришлось 46% (2043 объекта), в монолитных и панельных домах — 35% (1516 объектов) и 19% (847 объектов) соответственно (диаграмма 4). По отношению к прошлому месяцу уровень предложений понизился на квартиры в кирпичных постройках на 12% (-282 объекта), в панельных и монолитных постройках — 20% и 22% (-216 и -440 объектов соответственно).
Все многообразие жилых домов в городе можно свести к четырем основным видам в соответствии с качеством жилья: новым квартирам, построенным в течение последних десяти-пятнадцати лет, доля которых в предложениях к продаже наибольшая — 69% (3030 объектов), постройкам старого типа — 2% (111 объектов), улучшенной планировки — 21% (932 объекта) и «хрущевкам» — 8% (333 объекта) (диаграмма 5). Месячное снижение количества предложений прослеживается на квартиры в старых домах на 3% (-3 объекта), в «хрущевках» — на 15% (-59 объектов) и на новые квартиры и квартиры улучшенной планировки — по 18% (-669 объектов и -207 объектов соответственно).
Цены
В районе левобережья, или Есиль, средняя запрашиваемая цена установилась на уровне 344700 тг./кв.м (в долларовом эквиваленте — 2286 $/кв.м), в районе правого берега — на уровне 267700 тг./кв.м (1776 $/кв.м). Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, можно говорить о росте ценового показателя во всех административных районах города (таблица 1). При этом средняя цена предложения в районе Алматы зафиксирована на уровне 270000 тг./кв.м (1792 $/кв.м), а в районе Сарыарка – 263500 тг./кв.м (1748 $/кв.м).
В ближайшей перспективе аналитики ожидают повышение ценового показателя во всех районах города.
Исходя из статистических данных, анализ предложения средних цен по городу, в зависимости от формата квартиры, показал рост ценовых показателей на все форматы квартир. Максимально выросли цены на многокомнатные квартиры — на 14.9%, а минимально — на 2-комнатные — на 1.4%.
По итогам января 2013 на рынке вторичного жилья наблюдается сокращение объемов во всех диапазонах цен. Для диапазона 80000-220000 тг/кв.м уменьшение объектов составило 34.5%, для диапазона 220000-370000 тг/кв. м — 15%, для диапазона 370000-700000 тг/кв. м — 11% .Неравномерное сокращение объемов предложений привело к структурному сдвигу и как следствие к увеличению средневзвешенной цены предложения. Также для диапазона 80000-220000 тг/кв.м наблюдается заметное смещение в сторону увеличения цен.
Показатели расслоения
Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому» для расчета которых берется 20% анализируемой базы) зафиксирован на отметке 1.59, ценовые пределы, по сравнению с предыдущим месяцем, сузились. Максимальный диапазон цен отмечен на многокомнатные квартиры (цена «дорогого» сектора почти в 2.41 раза выше «дешевого»), а минимальный — на 1-комнатные (в 1.47 раза).
За анализируемый период средняя цена предложения в секторе «дорогого» жилья выросла на 2.2% до 352900 тг./кв.м (2341 $/кв.м). Основное влияние на снижение удельной цены предложения в сегменте элит-класса оказали многокомнатные квартиры, которые значительно выросли в цене.
За весь период наблюдения данного сегмента жилья с ноября 2007 года теньговые цены увеличились на 4.6% (+15600 тг./кв.м).
В секторе «дешевого» жилья, по сравнению с декабрем 2012 года, средняя цена предложения выросла на 3.4% до 221700 тг./кв.м (1471 $/кв.м). При этом повышение средних цен прослеживается на все форматы квартир, максимально — на 4- и многокомнатные квартиры.
С ноября 2007 года в данном секторе жилья рост теньговых цен составил 5.8% (+12100 тг./кв.м).
Выводы
- В течение января 2013 года на рынке вторичного жилья наблюдается значительное снижение количества предложений;
- в краткосрочной перспективе в динамике средневзвешенной удельной цены предложения продолжает прослеживаться повышательный тренд;
- удельные цены по городу как в сегменте «дешевого», так и в сегменте «дорогого» жилья в теньговом эквиваленте превысили показатели конца 2007 года;
- в феврале ожидается инерционное повышение цен не более 2-3%.
Аналитический центр АЦ ИРН kn.kz