Средняя цена нового жилищного строительства за двенадцать месяцев в 2012 году составила 1277 у.е. за квадратный метр (190400 тг.)**. Общая площадь предложения за год в данном сегменте составила 281700 кв.м. количество предложения — 4128 объектов.
Рынок
В уходящем 2012 году на продажу было выставленно 281700 квадратных метров первичного жилья (4128 квартир). Согласно динамике объемов предложения первичного жилья рынок строительства в Астане находится на стадии оживления. В сравнении с предыдущим 2011 годом, когда время оживления начиналось с середины весны до середины осени, пик на рынке первичного жилья наблюдался в летнии период, затишье — соответственно в зимние месяцы. В отчетном периоде, то есть в 2012 году ситуация изменилась —от мясяца к месяцу количество предложения только увеличивалось (диаграмма 1). С января месяца по декабрь количество предложений на первичном рынке столицы увеличилось в 2 раза. Если рассматривать объемы нового строительства по районам города, то можно сказать, что районы Есиль и Алматы застраиваются практически в равных долях (43% и 41%). Сравнительно меньше ведется застройка района Сарыарка — 16% от общего объема предложения первичного жилья.
В разрезе формата жилья преобладает предложение двух и трехкомнатных квартир 33% и 31% соответственно от общего объема предложения. Далее следуют однокомнатные — 25% и многокомнатные квартиры (4 и более комнат) — 11%.
В Астане новое жилье можно подразделить на 4 класса: эконом, комфорт, бизнес и элит. По количеству предложения бизнес-класс занимает первое место — 51% от всей площади предложенной в 2012 году.
По оценке экспертов комфорт-класс практически не отличается от эконома, поэтому мы рассматриваем эконом и комфорт классы в единой массе, доля которой составляет 44% от общего объема предложения. Наиболее редкими на рынке нового жилья являются квартиры класса элит — 5%.
В рассматриваемом сегменте объекты строительства находятся на разных стадиях строительства. Согласно методике анализа рынка недвижимости их несколько: 0 – стадия подготовки строительства, срок сдачи запланирован например в 2014 году. I — стадия фундаментальные работы, период сдачи дома в эксплуатацию конец 2013 года. II стадия — возведение здания до второго этажа, срок сдачи — третий квартал 2013 года. III стадия — возведение стен выше второго этажа, срок сдачи — второй квартал 2013 года. На IV стадии производятся внутренние работы, срок сдачи — начало 2013 года. На V стадии дом уже сдан в эксплуатацию, срок сдачи конец 2012 года.
Итак рассмотрим структуру объема предложения в зависимости от стадии строительства. Максимальный объем предложения представлен на пятой стадии строительства — 45%, на четвертой 21%. Объясняется это просто — чем выше степень готовности дома, тем меньше риск при процессе преобретения в нем жилья. Проведем зависимость — чем раньше срок сдачи дома в эксплуатацию, тем дешевле в нем квартира, следовательно меньше прибыль предпринимателя. Поэтому застройщики стараются выставлять на продажу недвижимость в большей степени готовности. На третьей стадии в Астане продается порядка 12% жилья, на второй — 19%, на первой — 2%. На нулевой стадии, другими словами на стадии проекта, предложение минимальное — 1%.
Цены
Средняя цена на рынке первичного жилья в 2012 году составила 1277 у.е. за квадратный метр. С января месяца по декабрь рост цены за единицу площади достиг 16%. Максимальное увеличение цен произошло с апреля по июнь в на 9%. В июле снижение на 3,5%, далее следует плавный рост цен до конда 2012 года.
Линия тренда на диаграмме показывает стабильность цены на первые 2 месяца 2013 года. К середине весны, а это начало строительного сезона, ожидается оживление в сегменте первичного рынка, а следовательно рост цен на новое жилье.
Цены в разрезе классов жилья сформировались следующим образом: эконом класс — 1200 у.е./кв.м; бизнес класс — 1440 у.е./кв.м.; элит класс — 1900 у.е./кв.м.
В разрезе районов по уровню цены первое место занимает район Алматы, где стоимость за единицу площади составила 1370 у.е. Далее следует район Есиль — 1345 у.е. и район Сарыарка — 1140 у.е. за квадратный метр нового жилья. Административные районы Алматы и Есиль находятся практически в одном ценовом диапазоне.
Выводы
- Средняя цена на рынке первичного жилья в Астане за 2012 год составила 1277 у.е. за квадратный метр, рост цены с января по декабрь составил 16%;
- значительное увеличение цены зафиксировано с апреля месяца по июнь на 9%;
- в последнем месяце 2012 года цена за квадрат строящегося жилья составила 1360 у.е.;
- до середины весны 2013 года прогнозируется стабильность цен в пределах последних данных;
- в пик активности рынка, а именно с середины весны до конца лета можно сделать прогноз о росте цен в рассматриваемом сегменте рынка, к концу года цена стабилизируется;
- на протяжении всего года объем предложения увеличивался, с начала до конца периода количество объектов увеличилось вдвое.
*- по данным СМИ партнеров АЦ ИРН kn.kz
**Средний курс валюты за месяц взят с официально сайта Национального банка www.nationalbank.kz
Аналитический центр АЦ ИРН kn.kz