В ноябре, как и прогнозировалось аналитиками, средняя цена предложения на вторичном рынке жилья Караганды возобновила свое падение — 3,1%, до 549 у.е. за квадратный метр. При этом снижение произошло во всех районах и сегментах и на все типы квартир. Объем предложения по сравнению с прошлым месяцем остался практически без изменения. В среднем за ноябрь на рынке жилья было предложено 1977 квартир.
Состояние рынка по районам
Максимальное падение было зафиксировано в Пришахтинске — 5%, до 316 у.е. за квадратный метр. В Центре рост средней цены на 4,2% в октябре компенсировался ее ноябрьским снижением на 4,4%, до 832 у.е. Темпы падения на Юго-Востоке и в Майкудуке составили 1,5 и 1,8% соответственно. Наиболее существенное снижение при этом произошли в «дорогом» сегменте квартир в Центре и на Юго-Востоке — минус 4,9 и 2,2% соответственно. В Майкудуке и Пришахтинске изменение цен в этом сегменте оказалось незначительным. В «дешевом» секторе подешевело жилье во всех районах, за исключением Пришахтинска, где произошло небольшое удорожание на 1,2%.
В динамике с начала года максимальное снижение среднего показателя произошло на Юго-Востоке и в Пришахтинске — 15,9 и 14,9% соответственно. Майкудук и Центр потеряли 14,7 и 9,9%.
Состояние рынка по типу квартир
В зависимости от количества комнат в ноябре максимально подешевели трех- и многокомнатные квартиры — на 4,3 и 4,8% соответственно. Главным образом на это повлиял «дорогой» сегмент, где темпы падения на данные типы квартир составили 6 и 3,8% соответственно.
Средняя цена предложения одно- и двухкомнатных сократилась на 2,3 и 0,9%. При этом в «дорогом» сегменте ценовой показатель однокомнатных снизился на 0,7%, а двухкомнатных даже увеличился на 1,2%. В отличие от этого, «дешевые» квартиры подешевели независимо от их типа.
В динамике с начала года максимально подешевело двух- и однокомнатное жилье — на 15,9 и 15,8% соответственно. Трехкомнатные квартиры потеряли 14%, и минимум пришелся на многокомнатные — 7,8%. Более подробно изменения на рынке вторичного жилья приведены в разделе «Расслоение рынка».
Расслоение рынка
Напомним, что детальная дифференциация рынка и более подробный анализ проводятся с помощью показателей расслоения. При их расчетах используются цены 20% самых дорогих и 20% самых дешевых квартир за квадратный метр.
Итак, средняя цена «дорогого» и «дешевого» сегментов составила в ноябре 761 и 375 у.е. за квадратный метр соответственно. Таким образом, индекс расслоения (отношение средней цены «дорогого» и «дешевого» жилья) в ноябре составил 2,03.
За период с августа 2007-го по ноябрь 2009 года средняя цена «дорогого» жилья на вторичном рынке сократилась с 1211 до 761 у.е. за квадратный метр, или на 37,2%. «Дешевое» с изменилось в цене с 647 до 375 у.е., или на 42%.
В результате детальной дифференциации рынка выяснилось, что в период с августа 2007-го по октябрь текущего года больше всего потеряло в цене «дешевое» жилье в Майкудуке и Пришахтинске — 47,4 и 46,3% соответственно.
Ценовые показатели «дешевого» сегмента в Центре и на Юго-Востоке сократились на 38,8 и 41,1% соответственно.
Поведение цен в сегменте «дорогого» жилья отличилось более скромными темпами. В Центре и на Юго-Востоке снижение составило 29 и 35% соответственно. В Майкудуке и Пришахтинске темп оказался на уровне 36,5 и 34,5% соответственно.
Структура предложения
В ноябре объем анализируемой базы предложений составил 1977 квартир.
Максимальный удельный вес в структуре предложения занимают Центр и Юго-Восток — по 35%. На Майкудук приходится 25%, и минимум составляет доля Пришахтинска — 5%.
В зависимости от типа жилья распределение долей предложения составило: 40% — двухкомнатные квартиры, 31% — трехкомнатные, 17% — однокомнатные и 12% — многокомнатные квартиры.
Выводы и прогнозы
Как видно после сезонного оживления, интерес покупателей к рынку жилья пошел на убыль и темпы изменения средней стоимости по городу после двухмесячной стабильности вновь оказались отрицательными.
Вместе с тем, нельзя не отметить, что в экономике Казахстана стали намечаться некоторые признаки стабилизации. Так, по данным Национального Банка РК, краткосрочный экономический индикатор, рассчитываемый по реальным темпам изменения шести отраслей, вырос на 2,4% к прошлому году, что было обусловлено существенным ростом в сельском хозяйстве и сфере связи. Также отмечается замедление темпов падения в сферах транспорта, торговли, строительства. Кроме того, с начала 2009 года отмечается ежемесячное увеличение выдачи ипотечных кредитов, однако общий их объем до сих пор остается стабильно низким. То есть банки кредитуют только на уровне возвратов.
К негативным факторам можно отнести продолжение снижения средней заработной платы и замедление темпов роста среднедушевых доходов населения.
Исходя из этих факторов, в среднесрочной перспективе предпосылки к дальнейшему сокращению цен на рынке жилья сохраняются.
С учетом нынешних тенденций, в ближайшие месяцы снижение ценового показателя по городу будет находиться в пределах от 1,5 до 2,5%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz