В октябре средняя стоимость на вторичном рынке жилья Караганды осталась без изменений — по итогам месяца ценовой показатель составил 566 у.е. за квадратный метр. Вместе с тем, несмотря на стабильность среднего показателя, в зависимости от района и типа квартиры цены показали очевидную разнонаправленность. Также в разрезе «дорогого» и «дешевого» сегментов тенденция изменила традиционной динамике: средняя стоимость «дорогого» жилья сократилась на 1,1%, «дешевого» — на 3,6%.
Состояние рынка по районам
По итогам месяца в Центре и Пришахтинске средняя стоимость жилья увеличилась на 4,2 и 2,5% соответственно, а на Юго-Востоке и в Майкудуке сократилась, соответственно, на 1,9 и 3,4%. При этом максимальные изменения наблюдались в «дешевом» сегменте Юго-Востока и Майкудука — минус 6,1 и 8,4% соответственно. В этих же районах произошли наиболее существенные изменения и в «дорогом» сегменте — 3,8 и 3,5% со знаком «минус». Наиболее стабильным в разрезе сегментов оказалось жилье в Центре — плюс 1,8% в «дорогом» и 0,5% — в «дешевом». С начала года максимальное снижение среднего показателя произошло на Юго-Востоке и в Майкудуке — 14,6 и 13,1% соответственно. Пришахтинск и Центр потеряли 10,4 и 5,8%.
Состояние рынка по типу квартир
В зависимости от количества комнат в октябре одно- и двухкомнатные квартиры продолжили падение — на 2,2 и 1,4%. В свою очередь, трех- и четырехкомнатные прибавили в цене 2,4 и 3,7% соответственно.
В разрезе сегментов наиболее заметно сократилась средняя стоимость «дешевых» однокомнатных квартир — на 4,3%. В «дорогом» секторе снижение произошло на все форматы квартир без исключения.
В динамике с начала года максимально подешевело двухкомнатное жилье — 15,2%, далее следует однокомнатное — 13,7%. Трехкомнатные квартиры потеряли 10,1%, и минимум пришелся на многокомнатные — 3,2%. Более подробно изменения на рынке вторичного жилья приведены в разделе «Расслоение рынка».
Расслоение рынка
Напомним, что детальная дифференциация рынка и более подробный анализ проводятся с помощью показателей расслоения. При их расчетах используются цены 20% самых дорогих и 20% самых дешевых квартир за квадратный метр.
Итак, средняя стоимость «дорогого» и «дешевого» сегментов составила в октябре 780 и 382 у.е. за квадратный метр соответственно. Таким образом, индекс расслоения (отношение средней стоимости «дорогого» и «дешевого» жилья) в октябре составил 2,04.
За период с августа 2007-го по октябрь 2009 г. средняя стоимость «дорогого» жилья на вторичном рынке сократилась с 1211 до 780 у.е. за квадратный метр, или на 35,6%. При этом темп снижения цен «дешевого» сегмента оказался в 1,2 раза выше — 42,7%.
В результате детальной дифференциации рынка выяснилось, что в период с августа 2007-го по октябрь 2009 года больше всего потеряло в цене «дешевое» жилье в Майкудуке и в Пришахтинске — 48,6 и 41,4% соответственно.
Ценовые показатели «дешевого» сегмента в Центре и на Юго-Востоке сократились на 36,2 и 37,2% соответственно.
Поведение сегмента «дорогого» жилья отличилось более скромными темпами. В Центре и на Юго-Востоке снижение составило 24,5 и 30,8% соответственно. В Майкудуке и Пришахтинске темп оказался на уровне 33 и 36,5% соответственно.
Структура предложения
Обращаем внимание читателей, что существенное увеличение объема предложения по сравнению с прошлым месяцем связано с включением в базу предложений от агентств по недвижимости, доля которых в общем объеме предложения за последние два года выросла с 4,6% до 30%.
Таким образом, в октябре объем анализируемой базы предложений составил 1940 квартира.
Максимальный удельный вес в структуре предложения по-прежнему занимает Центр — 37%. Далее следует Юго-Восток — 33%, на Майкудук приходится 25%, и минимум составляет доля Пришахтинска — 5%.
В зависимости от типа жилья распределение долей предложения составило: 39% — двухкомнатные квартиры, 33% — трехкомнатные, 16% — однокомнатные и 12% — многокомнатные квартиры.
Выводы и прогнозы
Прогнозы по дальнейшему развитию рынка жилья Караганды остаются прежними. Как видно, несмотря на стабильность среднего показателя, разнонаправленные изменения при детальной дифференциации свидетельствуют об отсутствии единой тенденции и уверенности участников рынка. Рынок все так же характеризуется слабым спросом, сконцентрированным в основном в «дешевом» его сегменте. Традиционное сезонное замедление темпов падения, связанное с небольшой активизацией отложенного спроса, может продлиться еще пару месяцев, после чего темпы снижения цен вновь могут выйти на уровень 1,5-2,0% в месяц.
С учетом нынешних тенденций, в ближайшие месяцы снижение ценового показателя по городу будет находиться в пределах от 0 до 1,5% в месяц.
Аналитический отдел портала www.kn.kz