На рынке дачных участков по данным СМИ партнеров АЦ ИРН kn.kz выставлялось на продажу в городе — 169 объектов и в пригородной зоне — 91 объект.
Средняя удельная цена по городу сложилась на уровне 515400 тг./сотку* (в долларовом эквиваленте — 3424 у.е./сотку), в пригороде — 122400 тг./сотку (813 у.е./сотку).
Предложение
В анализируемом периоде рассматривалось 260 объектов, что на 17.7% меньше, чем в предыдущем месяце. Количество выставленных на продажу дачных участков сократилось в городе на 16.8% и в пригороде — на 19.5%.
Максимальное количество объектов, предлагаемые под дачные участки расположены вне города — 35% (91 ед.), а именно в поселках Коянды, Косши и вдоль Карагандинской трассы. Далее в порядке убывания следуют районы Есиль и Сарыарка — 25% (65 ед.) и 24% (63 ед.) соответственно, минимум приходится на район Алматы — 146% (41 ед.) (диаграмма 1). За анализируемый период снижение предложений наблюдается в пригороде на 19.5%, в районах города Сарыарка и Алматы — на 10% и 18% соответственно, а в районе Есиль — на 21.7%.
Распределяя дачные участки по площади территории, можно отметить, что наибольшее количество занимают объекты с площадью от 6 до 9 соток — 156 ед., из них: 136 ед. расположены в городе и 20 ед. — в пригороде.
Следующий сегмент приходится на участки свыше 9 соток – 98 ед., из них расположены в пригороде — 71 ед. и 27 ед. в городе. Наименьшее количество 6 ед. занимают дачи до 6 соток, расположенные только в городе (диаграмма 2).
В структуре садовых товариществ максимальный уровень предложений зафиксирован в дачном обществе "Водолей" — 30% от общего числа предложений, а минимальный — в дачных обществах "Ударник" и "Вишенка" — по 4%. На диаграмме 3 представлены дачные общества, количество к продаже в которых превышает 5 объектов (диаграмма 3).
Цены
Разбивая город на административные районы видно, что самая «дорогая» запрашиваемая цена на дачные участки сложилась в районе Сарыарка — 523700 тг./сот. (3480 у.е./сот.) (диаграмма 4). В районе Алматы ценовой показатель оказался на отметке 511400 тг./сот. (3397 у.е./сот.). Самые «дешевые» дачные участки располагаются в районе Есиль, здесь средняя запрашиваемая цена по району зафиксирована на уровне 509800 тг./сот. (3387 у.е./сот.). В пригороде города ценовой показатель прослеживается на уровне 122400 тг./сот. (813 у.е./сот.).
Изменения запрашиваемой цены во всех районах города по отношению к предыдущему месяцу незначительные, т.е. происходили в пределах среднестатистической погрешности расчетов.
В разрезе дачных участков по площади территории максимальная цена предложения зафиксирована в сегменте с площадью участка от 6 до 9 соток — 546800 тг./сот. (3633 у.е./сот.) в черте города и 100100 тг./сот. (665 у.е./сот.) — в пригородной зоне. Далее у порядке убывания ценового показателя находится сегмент с площадью участка до 6 соток: 432900 тг./сот. (2876 у.е./сот.) — в городе. А самые «дешевые» дачи продаются в пригороде с земельным участком свыше 9 соток — 128600 тг./сот. (855 у.е./сот.), а в городе за аналогичные дачи просят в среднем 375400 тг./сот. (2494 у.е./сот.) (диаграмма 5).
ДППМ
|
Площадь, сот. |
Количество объектов, ед. |
Изменение объема к прошлому месяцу, ед. |
Средняя цена у.е./кв.м |
Изменение цены к прошлому месяцу |
|
| у.е. | % | ||||
|
до 6 соток |
6 |
1 |
2876 |
-279 |
-8.85 |
|
от 6 до 9 соток |
136 |
-17 |
3633 |
+213 |
+6.23 |
|
свыше 9 соток |
27 |
-2 |
2494 |
+183 |
+7.93 |
|
По городу |
169 |
-18 |
3424 |
+183 |
+5.66 |
|
от 6 до 9 соток |
20 |
-8 |
665 |
-45 |
-6.28 |
|
свыше 9 соток |
71 |
-9 |
855 |
-13 |
-1.52 |
|
По области |
91 |
-17 |
813 |
-14 |
-1.67 |
Рассматривая среднюю удельную цены предложения в динамике за текущий год можно отметить, что в последний месяц дачные участки незначительно в цене только в городе, а в области ценовой показатель демонстрирует стабильность.
Показатели расслоения
Индекс расслоения по городу (отношение «дорогих» дачных участков к «дешевым» для расчета которых берется по 20% от анализируемой базы) зафиксирован на отметке 2.71, ценовые пределы, по сравнению с предыдущим месяцем, значительно расширились. Максимальный диапазон цен отмечен в районе Есиль (цена «дорогого» сектора в 3.05 раза выше «дешевого»), а минимальный — в районе Алматы (в 2.15 раза), в районе Сарыарка индекс расслоения – 2.82. В Пригороде индекс расслоения зафиксирован на уровне 2.94.
За анализируемый период средняя удельная цена предложения по городу в секторе «дорогих» дачных участков увеличилась на 22.6% до 877100 тг/сот. (5827 у.е./сот.), а в секторе «дешевых» — на 6.6% до уровня 324200 тг./сот. (2154 у.е./сот.). В пригородной зоне наблюдается повышение запрашиваемых цен в обоих сегментах: в «дорогом» – на 9.7% до уровня 211900 тг./сот. (1408 у.е./сот.), а в «дешевом» – на 6.6% до 72000 тг./сот. (478 у.е./сот.).
Выводы
- Количество предложений в ноябре 2012 года по отношению к предыдущему месяцу текущего года значительно сократилось;
- удельные цены предложения незначительно увеличились в городе и стабилизировались в пригородной зоне;
- в сегментах «дорогих» и «дешевых» дач по городу по отношению к предыдущему месяцу прослеживается повышение цен во всех районах города и пригородной зоне.
- В соответствии с нормами законодательства не допускается ведение садоводства и занятие сельским хозяйством на территории города Астаны. Генеральным планом развития Астаны, утвержденным постановлением Правительства предусмотрено осуществление нового строительства на территории всех оставшихся на сегодня дачных массивов.
- В 84-й статье Земельного кодекса РК сказано, что земельные участки могут быть изъяты для государственных надобностей и одним из оснований для такого изъятия является реализация генерального плана.
- В ближайшее время все дачные участки будут застраиваться, в соответствии с генеральным планом, объектами иного предназначения.
- Обзор подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР, Г.М. Стерник, Москва, 2009 г.
* — по официальному обменному курсу валюты за период с www.nationalbank.kz
Аналитический центр АЦ ИРН kn.kz