По прогнозам аналитиков АЦ Ирн kn.kz такая тенденция сохранится и в декабре — в ближайшей перспективе ожидается снижение ставок найма не более чем 3-7% до уровня $900 за месяц проживания.
Рынок
Количество квартир, по сравнению с октябрем 2012 года, увеличилось на 0.7% до 774 объектов*. Основной удельный вес — 82% (635 объектов) приходится на район правобережья, причем в районе Алматы предлагается к аренде 381 объект, а в районе Сарыарка — 254 объекта. Район Есиль составляет 18% от общего числа или 139 объектов.
Снижение уровня предложений зафиксировано только в районе правого берега — 23%, а для левого берега наблюдается рост предложений на 7%
Количество предлагаемых комнат в квартирах для проживания с хозяевами или для подселения превалирует над общим числом сдаваемых квартир. В анализируемом периоде удельный вес отдельных комнат составил 53% (408 объектов). Далее в порядке убывания следует 2-комнатное жилье — 19% (148 объектов) соответственно, 1- и 3-комнатное — 14% и 11% соответственно (107 и 83 объекта). Минимальное предложение аренды наблюдается на квартиры большого формата — 3% (28 объектов). По сравнению с октябрем 2012 года уровень предложений повысился на все форматы квартир, кроме 3-комнатных, где снижение предложений составило 16%. Максимально выросло предложение 1-комнатных квартир — на 7%, многокомнатных — на 4%, комнат для подселения — на 3%. Количество 2-комнатных квартир, по сравнению с прошлым месяцем, не изменилось.
Количество предлагаемых к аренде квартир в новостройках города в районе левобережья составило 53% (83 объекта, сокращение к предыдущему месяцу— 20%), в районе правого берега – 47% (75 объектов, прирост — 12%).
Цены
Стоимость найма квартир по городу составила 146 700 тенге за месяц проживания или 2000 тенге за 1 квадратный метр(в долларовом эквиваленте — $975 за месяц проживания или $13.29 за 1 квадратный метр).
Средняя арендная ставка квартир в новостройках, доля которых от общего числа экспонируемых объектов занимает 20%, больше стоимости найма в целом по городу на 21.3%. При этом цена найма меблированных квартир более чем в два раза превосходит стоимость аренды квартир без мебели, удельный вес которых на рынке аренды составляет лишь 4%. Рассматривая город как совокупность районов, можно отметить, что стоимость арендной платы изменилась на уровне среднестатистической погрешности расчетов .
Рассматривая город, как совокупность форматов, можно отметить, что снижение арендной ставки наблюдается только на 1-комнатные квартиры на 6.6%, на остальные форматы квартир изменения ставок найма незначительные, то есть находятся ниже уровня среднестатистической погрешности расчетов .
Средний показатель аренды по городу сейчас превышает свой минимум, зафиксированный в июне 2009 года на 54%, но все еще находится на 25.9% ниже, чем пиковый показатель ноября 2007 года.
Сравнивая текущую среднюю арендную ставку с показателем, зафиксированным в ноябре 2011 года, можно заметить, что цены на жилье в целом по городу в прошлом году были несколько выше. Это говорит о том, что сезонный всплеск был меньше, чем в прошлом году. При этом, рента 1- и 2-комнатных квартир за год выросла на 5.4% и 8.1% соответственно, а 3- и 4-комнатных, напротив, сократилась — на 9.8% и 18.4% соответственно.
В течение всего периода наблюдения за рынком аренды, с ноября 2007 г., наблюдается снижение средней стоимости найма на 1-комнатные — на 21.8%, на 2-комнатные — 23.7% и на 3-комнатные — 15.2% и на многокомнатные квартиры — 12.8%. В целом по городу за данный период аренда жилья подешевела на 25.9%.
Показатели расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 2.16 при этом диапазон предложения на рынке аренды значительно сузился. Наименьший разброс цен наблюдается на 1-комнатное арендное жилье (цена «дорогого» сектора в 1.66 раза выше «дешевого»), а наибольший — на многокомнатное (в 2.47 раза). Напомним, что для расчета индексов цен предложения «дорогого» и «дешевого» жилья используется 20% самых «дорогих» и 20% самых «дешевых» квартир от общей базы данных.
В динамике как «дорогого», так и «дешевого» арендного жилья с начала года наблюдавшийся небольшой повышательный тренд, сменился на противоположный. В секторе эконом-класса средняя стоимость аренды за ноябрь сократилась на 1- комнатные квартиры на 8%, 2-комнатные — на 1.2% и на 3-комнатные — на 2.2%, а на многокомнатные, напротив, выросла на 19%. В секторе элит-класса средняя арендная ставка сократилась на 8.6%.
Снижение средней цены найма в сегменте элит-класса прослеживается на все форматы квартир, кроме 2-комнатных, где прирост запрашиваемой аренды составил 4.9%. Основное влияние на средний показатель в данном ценовом сегменте оказало многокомнатное жилье, снизившись на 34%. Арендная ставка 1-комнатных квартир уменьшилась на 8%, 3-комнатных — на 3.2%.
Можно отметить, что арендная ставка жилья элит-класса за весь период наблюдения сократилась на 35.6% от цены ренты, которая была зафиксирована в ноябре 2007 года. За аналогичный период ставки найма эконом-класса выросли на 57.4%.
Доходность жилья
Напомним, что индекс доходности жилья показывает, на сколько процентных пунктов (п.п.) выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, чем вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке.
В связи с тем, что в данном месяце наблюдается снижение ставок найма, а средние цены на рынке вторичного жилья демонстрируют небольшой рост цен, наблюдается уменьшение индекса доходности во всех сегментах рынка аренды. Можно отметить, что доходность как в сегменте эконом-класса, так и в элит-классе в анализируемом периоде, находится выше уровня банковского вознаграждения, который на анализируемый период составил 7.5% годовых.
В секторе эконом-класса самыми доходными оказались многокомнатные квартиры, индекс доходности которых составил 10.58 п.п. Данный показатель свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду на 3.08 п.п. превосходит вознаграждения по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости.
В сегменте элит-класса в данном месяце самый высокий индекс доходности у 2-комнатных квартир — 8.77 п.п.
В таблицах 1 и 2 представлены индексы доходности в зависимости от административных районов и количества комнат. Необходимо помнить, что средние показатели найма жилья могут не отражать доходность конкретного объекта.
Выводы:
- В ноябре 2012 года количество предложений на рынке аренды выросло менее чем на 1%;
- средние арендные ставки демонстрируют снижение менее чем на 5%;
- ценовой разрыв между «дорогим» и «дешевым» сегментами сузился и составил 2.16;
- доходность квартир, сдаваемых в аренду, уменьшилась во всех сегментах рынка;
- в ближайшей перспективе ожидается снижение ставок найма не более чем 3-7% до уровня $900 за месяц.
* — по данным СМИ партнеров АЦ ИРН kn.kz
Аналитический центр АЦ ИРН kn.kz