В стратегии развития Казахстана до 2030 года большое внимание уделяется программе жилищного строительства.
Обеспечение граждан жильем является важным фактором создания атмосферы стабильности и доверия граждан к государству.
В связи с этим в этом году стартовала программа «Доступное жилье», с помощью которой предполагается обеспечить достаточное количество населения квартирами.
Название программы «Доступное жилье» достаточно амбициозное, и хотелось, оперируя данными с Агентства РК по статистики, понять, насколько предполагаемое по этой программе жилье доступно.
Для наших расчетов возьмем молодую семью, имеющую одного ребенка и желающую накопить собственные сбережения для приобретения жилья, не пользуясь услугами банка.
Доступность жилья рассчитаем следующим образом: для этого нужно стоимость квартиры разделить на совокупный годовой доход работающих членов семьи за вычетом годового прожиточного минимума на всех членов семьи и умножить на коэффициент 3/2 (3 человека в семье: 2 работающих взрослых и 1 ребенок иждивенец). Коэффициент 3/2 обязателен в расчетах, так как взрослому человеку существовать на прожиточный минимум тяжело, но, возможно, ребенку — нет. Одежда и обувь, развитие и обучение, оплата детского сада, школы и ещё много чего нужно для полноценного формирования личности подрастающего поколения.
Допустим, что молодая семья желает приобрести в Астане 1-комнатную квартиру, площадь которой варьируется от 38 до 51 кв.м.
Справка: для приобретения жилья по госпрограмме цена за 1 квадратный метр в чистовой отделке заявлена в пределах 142,5 тысячи тенге в городе Алматы и пригородной зоне, в городах Астана, Актау, Атырау и Усть-Каменогорск — 112,5 тысячи тенге, в остальных регионах — 90 тысяч тенге.
Среднемесячная номинальная заработная плата в 2011 году по республике в целом была 90028 тенге, в Астане — 132612 тенге и в Алматы — 121674 тенге.
Следовательно, стоимость квартиры в зависимости от площади будет составлять от 4 275 000 до 5 737 500 тенге. Годовой доход одного работающего в Астане составит 1 591 344 тенге, для двух работающих — 3 182 688 тенге. Вычтем из дохода величину прожиточного минимума, который в 2011 году на одного человека составлял 16 072 тенге. Разделим стоимость квартиры на полученный совокупный годовой доход и, умножив на коэффициент, получим — 2,5 и 3,5 года соответственно. Расчет производился при условии, что семья за время накопления имеет место для проживания и минимального прожиточного минимума достаточно для удовлетворения всех своих потребностей. Однако в действительности дело обстоит совсем не так: жилье приходится снимать, а семью кормить и одевать на гораздо большую сумму, нежели определенную государством сумму прожиточного минимума. Поэтому рассчитанные 2,5-3,5 года увеличиваются до 5-7 лет и более.
И это было бы хорошо, но норма обеспеченности жильём, согласно СНиП РК — 18 кв.м. Для семьи, состоящей из трех человек, 1-комнатной квартиры мало, нужна 2-комнатная площадью 63-69 кв.м. А это снова увеличение срока накопления и стабильность. Стабильность цены квартиры (без индексации на рост стоимости стройматериалов). Стабильность получаемой заработной платы и её рост хотя бы на уровне инфляции. Стабильность государственной валюты — тенге и так далее.
При реализации программы «Доступное жилье» до 2020 года около 1 млн семей смогут улучшить свои жилищные условия. Сейчас на рынке вторичного жилья цены на квадратные метры сильно завышены. Так, по данным Аналитического центра АЦ ИРН портала kn.kz, средняя цена одного квадратного метра астанинского жилья в октябре этого года составила 268800 тенге - более чем в два раза превышает стоимость «квадрата» по программе «Доступное жилье». При пересчете доступности жилья за квартиру по рыночным ценам срок накопления увеличивается более чем в два раза. Поэтому минимум 15 лет нужно для осуществления покупки 1-комнатной квартиры.
Давайте разберемся, какие причины в основном сдерживали доступность жилья в республике. Во-первых, это завышенная стоимость строящегося жилья, так как застройщики получают высокую доходность с инвестиций в недвижимость. Во-вторых, спекулятивный рост стоимости жилья на вторичном рынке. В-третьих, высокая ставка ипотечного кредитования и низкая ставка вознаграждения по депозитам. И главное, недостаточное предложение на рынке жилья и отсутствие рынка арендного жилья.
Целью программы «Доступное жилье» является решение жилищного вопроса, так остро стоящего в республике. Если реализация этого проекта будет завершена успешно, то ценовая ситуация на рынке недвижимости стабилизируется. Запрашиваемые цены на рынке вторичного жилья значительно снизятся. Все желающие приобрести жилье или улучшить свои жилищные условия будут иметь возможность накопления не 15-20 лет, а менее 10 лет.
Всем известно, что ипотека позволяет приобретать жилье сразу, а не копить на него десятилетиями. Но тогда ты попадаешь в зависимость на более долгий срок — до 30 лет, а также возникает риск заёмщика лишиться квартиры при прекращении выплаты кредита из-за низкого уровня доходов.
Фото: ridus.ru
Татьяна КОРЯГИНА, сертифицированный аналитик
Аналитический центр АЦ ИРН kn.kz