В сентябре на рынке вторичного жилья Караганды тенденция замедления темпов падения продолжилась. Так, по сравнению с предыдущим месяцем средняя стоимость квадратного метра сократилась менее чем на 1% и составила 563 у.е.
Вместе с тем, в разрезе «дорогого» и «дешевого» сегментов ценовые показатели изменились разнонаправлено — минус 0,7 и плюс 0,5% соответственно.
Состояние рынка по районам
В разрезе районов основное влияние на падение среднего показателя по городу вновь оказали Центр и Юго-Восток, где снижение составило порядка 20 у.е., или 1,5%.
В Майкудуке и Пришахтинске изменения вновь оказались несущественными для месячной динамики: они составили не более 3 у.е. — 0,3 и 0,5% соответственно со знаком «плюс».
Также в динамике видно, что изменение цен в каждом из районов происходит по собственному сценарию.Так, например, в первом квартале 2009 года, когда на средний показатель оказала дополнительное давление девальвация и темпы падения во всех районах увеличились, парадоксально выглядел Пришахтинск, где ценовой показатель остался без изменения. Вместе с тем, в следующем квартале, когда темпы снижения цен по районам замедлились в среднем с 5,7 до 2,4%, в Пришахтинске падение, напротив, усилилось до 5,1%.
Наиболее стабильным в этом отношении оказался Юго-Восток. Здесь в первом и втором кварталах изменение ценового показателя было равномерным — минус 5,4%. Зато первые два месяца третьего квартала средняя стоимость находится на уровне колебаний: минус 0,7% в июле, плюс 1,1% в августе, минус 1,5% в сентябре.
Схожие сценарии имеют Центр и Майкудук. В данных районах в первом квартале были зафиксированы максимальные темпы падения — 7,5 и 9,6% соответственно, далее второй квартал характеризовался остановкой и даже некоторым ростом цен. В начале третьего квартала темпы падения возобновились: 3,2% в Центре и 2,3% — в Майкудуке. Ситуация, как видно, изменилась лишь в сентябре, когда в более «дешевом» Майкудуке падение практически прекратилось.
Традиционно на рынке жилья быстрее теряет в цене «дешевый» сегмент. Так и в разрезе районов видно, что с начала года в Майкудуке и Пришахтинске цена просела на 12,5%, в Центре же и на Юго-Востоке — на 9 и 10,3%.
Состояние рынка по типу квартир
В зависимости от количества комнат в сентябре ценовые показатели сократились на все форматы квартир, за исключением однокомнатных, где средняя стоимость квадратного метра увеличилась на 7 у.е., или на 1,2%. Темпы падения двух-, трех- и многокомнатных находились в пределах 8-12 у.е., или порядка 2%.
В разрезе сегментов наиболее заметно сократилась средняя стоимость «дорогих» многокомнатных квартир — на 20 у.е., или на 2,5%, в то время как изменения по другим типам квартир оказались несущественными — не более 4 у.е.
В «дешевом» сегменте отличилось одно- и двухкомнатное жилье, показавшее рост в 1,2%, или на 5 у.е., на другие форматы квартир сохранились отрицательные темпы в переделах 0,9-1,3%.
Расслоение рынка
Напомним, что детальная дифференциация рынка и более подробный анализ проводятся с помощью показателей расслоения. При их расчетах используются цены 20% самых дорогих и 20% самых дешевых квартир за квадратный метр.
Итак, средняя стоимость «дорогого» и «дешевого» сегментов составила в сентябре 796 и 395 у.е. соответственно.
Таким образом, индекс расслоения (отношение средней стоимости «дорогого» и «дешевого» жилья) сократился с августа по сентябрь с 2,04 до 2,02.
За период с августа 2007-го по август 2009 года средняя стоимость «дорогого» жилья на вторичном рынке сократилась с 1211 до 796 у.е., или на 34,3%. При этом темп снижения цен «дешевого» сегмента оказался в 1,2 раза выше — 41,2%.
В результате детальной дифференциации рынка выяснилось, что в период с августа 2007-го по август 2009 года больше всего потеряло в цене «дешевое» жилье в Майкудуке и Пришахтинске — 45,8 и 43% соответственно.
Ценовые показатели «дешевого» сегмента в Центре и на Юго-Востоке сократились на 39,5 и 38,5% соответственно.
Поведение сегмента «дорогого» жилья отличилось более скромными темпами. В Центре и на Юго-Востоке снижение составило 25,3 и 31,5% соответственно. В Майкудуке и Пришахтинске темп оказался на уровне 34 и 37% соответственно.
Структура предложения
Объем предложения в сентябре по отношению к августу сократился на 1,6%. Количество предлагаемых к продаже квартир составило 1562. Лидером по количеству предложений является Центр — 33%, или 516 квартир, далее в порядке убывания следует Юго-Восток — 30%, или 473 квартиры и Майкудук — 29% (450 квартир). Минимум приходится на Пришахтинск — 8%, или 123 квартиры.
В зависимости от формата в сентябре больше всего предлагалось двухкомнатных квартир — 42% (646 квартир), далее следуют трехкомнатные — 30%, или 476 квартир. Восемнадцать и 10% соответственно занимают одно- и четырехкомнатные квартиры.
Выводы и прогнозы
В целом предпосылки к дальнейшему снижению цен на рынке жилья сохраняются.
Несмотря на то, что в мировой экономике неопределенная, неоднозначная ситуация все же начинает приобретать больше позитива, состояние отечественных банковского и реального секторов все еще остается сложным. Неудивительно, что инертный по своей сути рынок недвижимости замер на месте в ожидании более конкретных новостей и событий. Однако даже в случае появления более-менее устойчивой позитивной динамики экономических показателей рынок недвижимости может отреагировать на это только с определенным временным лагом, в связи с чем в ближайшей перспективе не стоит рассчитывать на смену тенденций.
Рынок все так же характеризуется слабым спросом, сконцентрированным в основном в «дешевом» его сегменте. Традиционное сезонное замедление темпов падения, связанное с небольшой активизацией отложенного спроса, может продлиться еще пару месяцев, после чего темпы падения вновь могут выйти на уровень 2-2,5% в месяц.
С учетом нынешних тенденций, в среднесрочной перспективе снижение ценового показателя по городу будет находиться в пределах от 0 до 1,5% в месяц.
Аналитический отдел портала www.kn.kz