Ранее мы рассматривали что, где и почем на арендном рынке южной и северной столиц Казахстана.
Давайте рассмотрим несколько классических примеров.
Пример первый
Квартира досталась, так сказать, нежданно негадано, в наследство. Свое жилье имеется, дети еще переезжать из отчего дома никуда не собираются. Вполне логично, что собственнику приходит мысль о сдаче полученной квартиры в аренду. Это вариант самый идеальный — доход без особых вложений. Какую аренду бы вы не запросили, если она покрывает коммунальные расходы и налоги на недвижимость – вы получаете прибыль.Как рассчитать затраты на ведение недвижимости и что такое доходность вы можете прочитать здесь.
Например, комнатная квартира без претензий на роскошь в спальном районе Астаны в октябре - ноябре этого года могла принести своим владельцам порядка от 63 000 до 84000 тенге. Неплохая прибавка в семейный бюджет, даже за минусом расходов на коммунальные услуги. К слову сказать, в прошлом году в тот же период собственник мог получать от $370 до $480 дохода в месяц.
В Алматы арендные ставки на том же уровне — аналогичное жилье нынче обходится от 65 000 тенге до 80000 тенге. По сравнению с прошлым годом аренда обычных квартир в недорогих районах города выросла приблизительно на $70- $80. Можно заметить, что арендные ставки растут немного быстрее темпов инфляции — сказывается спрос.
Однако, если вы не хотите тратить время, и чего скрывать, иногда и нервы на ведение такого бизнеса, квартиру лучше продать и получать процент с депозита или открыть собственное дело, конечно, при условии, что вы не имеете в планах приобретать недвижимость.
Пример второй
Вы планируете расширить свою жилую площадь или подарить отдельное жилье своим отпрыскам, но собственных денег вам немного не хватает. Вы берете ипотеку и заранее окупаете жилье. И чтобы ипотечные выплаты были не столь обременительными, пытаетесь, сдавая купленную квартиру, отбить кредит.
Возьмем самую доступную программу ипотечного кредитования с годовой эффективной ставкой около 18% в тенге с первоначальным взносом в 20% на приобретение однокомнатной квартиры в приличном районе города на 7 лет. В Алматы на сегодняшний день такая недвижимость будет стоить в среднем 9 270 000 тенге ($61800), в Астане — 7 740 000 тенге ($51600). Сделав несложные подсчеты с помощью ипотечного калькулятора получаем, что необходимо сдавать эту квартиру в южной столице за 155 000 тенге, а в северной — за 123 000 тенге, если вы хотите выплатить ипотеку за 7 лет. Конечно же, таких ставок аренды нет и в помине — часть расходов все - таки придется нести самому собственнику. Давайте посчитаем выгоду в денежном выражении. Если приобретенное жилье в ипотеку сдавать за 75 000 тенге в месяц, то за 7 лет вы сэкономите 6 000 000 тенге за вычетом коммунальных услуг. Таким образом, больше чем половину суммы за квартиру будет выплачивать тот, кто ее снимает.
Но если вы выбрали для себя такой путь приобретения жилья, необходимо помнить, что надеяться только на квартиросъемщика будет неправильно — никто не застрахован от рисков снижения арендной платы, отсутствия жильцов. По мнению аналитиков АЦ ИРН kn.kz арендные ставки в следующем году не будут расти такими темпами, как в этом. Кроме того, сдавать квартиру, в которой потом будешь жить сам, конечно же, лучше на длительный сроки семейным парам. Однако, многие программы, нацеленные на улучшение жилищного вопроса в Казахстане, тоже могут повлиять на рынок аренды в целом, особенно в долгосрочной перспективе, что немаловажно для ипотечника. Выплаты за арендное жилье по линии Жилстройсбербанка и Казахстанской ипотечной компании могут составить от 30 000 тенге до 50 тысяч тенге в месяц за небольшую квартиру.
Пример третий
Для того, что бы иметь свободное время и достаточный доход, плюс недвижимость, которую можно в случае необходимости «обналичить», вы решаетесь заняться сдачей жилья в аренду уже в качестве своего серьезного бизнеса и стать успешным раньте. Осуществить свою идею вы можете несколькими способами — приобрести недвижимость на собственные сбережения или приобрести его на заемные средства.
Мы не будем еще раз описывать сложности и выгоды от сдачи в аренду жилья купленного на собственные деньги или в кредит. Лучше давайте посмотрим, как вернуть вложенные деньги и получить больше выгоды от своего дела, ведь помимо финансовых затрат вас ждут и затраты временные.
Для тех, кто приобрел жилье в ипотеку и располагает личным временем, гораздо выгоднее сдавать квартиру не помесячно, а посуточно. В прочем это правило распространяется и на того, кто купил жилье сам.
Давайте посчитаем. Итак, все та же однокомнатная квартира, например по улице Бейбитшилик в Астане стоит в среднем 5000 тенге в сутки. Квартиры посуточно пользуются большим спросом и если считать, что 22 дня из 30 в месяц квартира будет сдаваться, то доход владельца составит уже 100000 тенге за минусом расходов.Если вы имеете свою базу постоянных клиентов и квартира не простаивает, то ежемесячные выплаты по ипотеке в размере 123000 тенге будут покрываться с лихвой. А чистый доход в 100000 – 150000 тенге вполне неплох даже по астанинском меркам, учитывая, что размер среднемесячной заработной платы составляет 142000 тенге. В Алматы можно заработать чуть больше — однокомнатная квартира на Темирязева/Абая стоит в пределах 6000 тенге, путем несложных расчетов получаем, что доход от сдачи квартиры может составить от 130000 до 180000 тенге.
Теперь немного о доходности. Самыми выгодными в Алматы,в октябре - ноябре,по мнению аналитиков, стали элитные 4 и 5 комнатные квартиры в Бостандыкском, Алмалинском и Жетысуском районах и 1 комнатные экономичные варианты в том же Алмалинском, Ауэзовском, Медеуском и Турксибском районах. А вот доходность 3 и многокомнатного «дешевого» жилья Алатауском, Турксибском, Ауэзовском, Бостандыкском оставляет желать лучшего.
Как ситуация обстоит с квартирами Астаны? Их сдавать гораздо выгоднее — средние цены на аренду приблизительно на одном уровне, что и в Алматы, а вот стоимость жилья меньше. Самые выгодные в плане доходности — элитные квартиры 4 комнатного формата в районе Алматы и бюджетное однокомнатное жилье в Сарыарке. Менее всего выгодно сдавать в аренду четырехкомнатные апартаменты в Есиле — их стоимость очень велика, а арендные ставки все - таки имеют свои пределы.
Поэтому прежде начать сдавать жилье в аренду или приобретать таковое, задайтесь вопросом — кому и как его сдавать? Сколько должно быть комнат, и в каком районе города будет расположена квартира? Ответы на эти вопросы могут помочь вам не потерять свои деньги и получить полную отдачу от вложенных средств.
В следующей статье мы рассмотрим все плюсы и минусы аренды для квартиросъемщика. Нужно ли снимать жилье или проще купить свое? Постараемся найти ответы на этот наболевший вопрос.
Юлия Доля
Аналитический центр АЦ ИРН kn.kz