Последний месяц лета не внес заметных изменений на рынок жилья Караганды. По итогам августа средняя стоимость на вторичном рынке сократилась на 7,8 у.е. (или на 1,3%) и составила 568 у.е. за квадратный метр.
Вместе с тем в разрезе сегментов «дорогого» и «дешевого» ценовые показатели изменились еще меньше — на 0,5 и 0,4%, или до уровня 802 и 392 у.е. соответственно.
Состояние рынка по районам
В разрезе районов основное влияние на падение среднего показателя по городу оказал Центр, где снижение составило 34 у.е., или 3,8%. Средний ценовой показатель на Юго-Востоке сдвинулся не столь существенно и уже в обратном направлении — «плюс» 8 у.е., или 1,1%. В Майкудуке и Пришахтинске изменения составили не более 2 у.е. — 0,4 и 0,5% соответственно, что для месячной динамики несущественно.
Также в динамике видно, что ситуация на рынке вторичного жилья в каждом из районов развивается по собственному сценарию. Так, например, в первом квартале 2009 года, когда дополнительное давление на средний показатель оказала девальвация и темпы снижения во всех районах увеличились, парадоксально выглядел Пришахтинск, где ценовой показатель остался без изменения. Вместе с тем, в следующем квартале, когда темпы по районам замедлились в среднем с 5,7 до 2,4%, в Пришахтинске падение, напротив, усилилось до 5,1%. Июль и август только поддержали тенденцию увеличения темпов — 6,9%, что обусловило и общий рост среднего темпа снижения стоимости по городу.
Наиболее стабильным оказался Юго-Восток. Здесь в первом и втором кварталах изменение ценового показателя было равномерным — 5,4%. Зато первые два месяца третьего квартала средняя стоимость находится на уровне колебаний: «минус» 0,7% в июле, «плюс» 1,1% — в августе.
Схожее между собой поведение имеют Центр и Майкудук. В данных районах в первом квартале были зафиксированы максимальные темпы падения — на 7,5 и 9,6% соответственно, далее второй квартал характеризовался остановкой и даже некоторым ростом цен. В начале третьего квартала темпы падения возобновились: 3,2% в Центре и 2,3% — в Майкудуке.
Традиционно на рынке жилья быстрее теряет в цене «дешевый» сегмент. Так и в разрезе районов видно, что с начала года в Майкудуке и Пришахтинске цена «просела» на 12,5%, в Центре же и на Юго-Востоке — на 9 и 10,3%.
Состояние рынка по типу квартир
В зависимости от количества комнат в августе ценовые показатели сократились на все форматы квартир, за исключением двухкомнатных, где цена увеличилась на 6 у.е., или на 1%. Темпы падения стоимости одно-, трех- и многокомнатных находились в пределах 10-12 у.е., или порядка 2%.
В разрезе сегментов наиболее заметно сократился средний показатель «дорогих» трехкомнатных квартир — на 18 у.е., или на 2,1%, в то время как изменения по другим типам квартир оказались несущественными — не более 4 у.е.
В «дешевом» сегменте отличилось двухкомнатное жилье, показавшее рост в 1,7%, или на 7 у.е. На другие форматы квартир сохранились отрицательные темпы в переделах 0,9-1,3%.
В динамике с начала года средняя стоимость одно-, двух- и трехкомнатных квартир сократилась одинаковым темпом — на 15,2%, ценовой показатель многокомнатных потерял 17,1%. Более подробно изменения на рынке вторичного жилья приведены в разделе «Расслоение рынка».
Расслоение рынка
Напомним, что детальная дифференциация рынка и более подробный анализ проводятся с помощью показателей расслоения. При их расчетах используются цены 20% самых дорогих и 20% самых дешевых квартир за квадратный метр.
Итак, средняя стоимость «дорогого» и «дешевого» сегментов составила в августе 802 и 393 у.е. соответственно.
Таким образом, индекс расслоения (отношение средней стоимости «дорогого» и «дешевого» жилья) сократился с июля по август с 2,05 до 2,04.
За период с августа 2007-го по август 2009 года средняя стоимость «дорогого» жилья на вторичном рынке сократилась с 1211 до 802 у.е., или на 33,8%. При этом темп снижения цен «дешевого» сегмента оказался в 1,2 раза выше — 39,3%.
В результате детальной дифференциации рынка выяснилось, что в период с августа 2007-го по август 2009 года больше всего потеряло в цене «дешевое» жилье в Майкудуке и Пришахтинске — 46,2 и 42,9% соответственно.
Ценовые показатели «дешевого» сегмента в Центре и на Юго-Востоке сократились на 38,0 и 37,2% соответственно.
Поведение сегмента «дорогого» жилья отличилось более скромными темпами. В Центре и на Юго-Востоке снижение составило 24,5 и 30,8% соответственно. В Майкудуке и Пришахтинске темп оказался на уровне 33 и 36,5% соответственно.
Структура предложения
Объем предложения в августе по отношению к июлю изменился незначительно — лишь на 0,7%. Количество предлагаемых к продаже квартир составило 1587. Во всех районах, за исключением Центра, наблюдалось снижение количества предложений. Это привело к небольшому изменению структуры. Так, максимальный удельный вес в структуре предложения в августе занял Центр, за счет чего доля квартир на Юго-Востоке сократилась до 30% и сравнялась с Майкудуком. За Пришахтинском остались традиционные 8%.
В зависимости от формата заметно уменьшилось количество многокомнатных квартир — на 6,4%, предложение по остальным типам осталось практически без изменения. Итак, в августе больше всего предлагалось двухкомнатных квартир — 42%, далее следуют трехкомнатные — 30%. Девятнадцать и 9% соответственно занимают одно- и четырехкомнатные квартиры.
Выводы и прогнозы
Тенденция снижения цен на рынке жилья сохраняется. Рынок все так же характеризуется слабым спросом, сконцентрированным в основном в «дешевом» сегменте рынка. Традиционное сезонное замедление темпов падения, связанное с небольшой активизацией отложенного спроса, может продлиться еще пару месяцев, после чего темпы падения вновь могут выйти на уровень 2-2,5% в месяц.
С учетом нынешних тенденций, в среднесрочной перспективе снижение ценового показателя по городу будет находиться в пределах от 0 до 1,5% в месяц.
Аналитический отдел портала www.kn.kz