Итак, уже второй месяц цены на рынке вторичного жилья Караганды продолжают снижаться замедленными темпами. Так, в июне по сравнению с маем средняя стоимость вновь сократилась лишь на 1 процент и составила 583 у.е. за квадратный метр.
Вместе с тем, изменения внутри сегментов подтверждают наметившуюся тенденцию сокращения индекса расслоения. Снижение ценового показателя сохраняется только в «дорогом» секторе — 1 процент (807 у.е. за квадратный метр), в «дешевом» же находится на уровне колебания 0,3 процента, до 393 у.е.
Состояние рынка по районам
Так же как и в разрезе сегментов, изменения средних цен по районам строго зависят от принадлежности этих районов к «дорогому» либо «дешевому» сегменту. Итак, в Центре и на Юго-Востоке, т.е. в наиболее дорогих районах, ценовые показатели сократились на 1,4 и 1,6 процента, или до 873 и 730 у.е. соответственно. В свою очередь, в Майкудуке и Пришахтинске, где цены ниже уже более чем в два раза, падение цен прекратилось и находится на уровне колебаний 0,2-0,3 процента. В среднем за июнь ценовые показатели здесь составили 381 и 348 у.е. за квадратный метр.
В динамике с августа 2007-го по июнь 2009 года в Центре и на Юго-Востоке средняя стоимость сократилась на 31,5 и 33,4 процента соответственно, в то время как Майкудук и Пришахтинск потеряли 36,9 и 30,5 процента.
Состояние рынка по типу квартир
В зависимости от количества комнат в июне относительно высокие темпы падения сохранились на многокомнатное жилье — 1,8 процента, до 628 у.е. Стоимость однокомнатных снизилась на 1,3 процента, или с 548 до 541 у.е. Трехкомнатные подешевели на 0,9 процента, средняя цена двухкомнатных квартир осталась без изменения.
В динамике с августа 2007 года максимально подешевели одно- и многокомнатные квартиры — на 41,6 и 36,7 процента соответственно, а стоимость двух- и трехкомнатного жилья сократилась на 33,6 и 36,2 процента. Более подробно изменения на рынке вторичного жилья приведены в разделе «Расслоение рынка».
Расслоение рынка
Напомним, что детальная дифференциация рынка и более подробный анализ проводятся с помощью показателей расслоения. При их расчетах используются цены 20 процентов самых дорогих и 20 процентов самых дешевых квартир за квадратный метр.
Итак, в течение месяца средняя стоимость и «дорогого» и «дешевого» сегментов сократилась на 1 и 0,3 процента и составила 807 и 393 у.е. соответственно.
Таким образом, индекс расслоения (отношение средней стоимости «дорогого» и «дешевого» жилья) с мая по июнь изменился с 2,07 до 2,05.
За период с августа 2007-го по апрель 2009 года средняя стоимость «дорогого» жилья на вторичном рынке сократилась с 1211 до 807 у.е., или на 33,4 процента. При этом темп снижения цен «дешевого» сегмента оказался в 1,2 раза выше — 39,3 процента.
В результате детальной дифференциации рынка выяснилось, что в период с августа 2007-го по июнь текущего года больше всего потеряло в цене «дешевое» жилье в Майкудуке и в Пришахтинске — 44,2 и 41,7 процента соответственно.
Ценовые показатели «дешевого» сегмента в Центре и на Юго-Востоке сократились на 38,2 и 37,1 процента соответственно.
Поведение сегмента «дорогого» жилья отличилось более скромными темпами. В Центре и на Юго-Востоке снижение составило 24,3 и 30,3 процента соответственно. В Майкудуке и Пришахтинске темп оказался на уровне 32,1 и 34,1 процента соответственно.
Структура предложения
Объем предложения в июне по отношению к маю изменился незначительно. Снижение составило 1,3 процента, или с 1611 до 1591 квартиры. Максимальный удельный вес в структуре предложения в июне занял Юго-Восток — 32 процента, или 502 квартиры. Центр и Майкудук заняли 31 и 30 процентов соответственно. Традиционно минимум пришелся на Пришахтинск — 7 процентов, или 115 квартир.
В зависимости от типа больше всего предлагается двухкомнатных квартир — 41 процент, или 652 единицы, далее следуют трехкомнатные — 30 процентов, или 485 квартир. Восемнадцать и 11 процентов соответственно занимают одно- и четырехкомнатные квартиры.
Выводы и прогнозы
Итак, внешний экономический фон начинает постепенно влиять и на рынок недвижимости, способствуя очередной стабилизации цен на недвижимость. Вместе с тем, определенную поддержку рынку оказывают ожидания продавцов начала делового сезона на рынке, когда начинается активизация отложенного спроса.
Тем не менее, состояние мировой экономики, связанное с финансовым кризисом, до сих пор остается неоднозначным. Объясняется это тем, что оживление фондового рынка и рост макроэкономических показателей не очень коррелируют с реальным ростом экономики и не исключают проблем, связанных в том числе с проблемными кредитами и недостатком ликвидности. В связи с этим, нельзя исключать, что нынешняя волна оптимизма продлится недолго, а новое ухудшение экономической ситуации и внешнего фона не замедлит сказаться и на рынке недвижимости.
Судя по тенденциям, в отношении прогнозов можно говорить, что в ближайшие месяцы сохранится существующая разнонаправленная динамика по сегментам, связанная с остаточной коррекцией цен в «дорогом» сегменте рынка.
С учетом нынешних тенденций, в ближайшие месяцы снижение ценового показателя по городу будет находиться в пределах от 0 до 1,5 процента
Аналитический отдел портала www.kn.kz