В апреле, вопреки прогнозам, средняя стоимость на вторичном рынке жилья Караганды осталась без изменения – 595 у.е. Однако стабильность ценового показателя в данном случае является формальной, так как это было вызвано существенным ростом предложения на 12,9 процента и появлением в его структуре более «дорогих» многокомнатных квартир преимущественно в Центре.В разрезе сегментов существенных различий в темпах не наблюдалось, и «дорогой» и «дешевый» сектора потеряли по 1,3 и 1,0 процента до 850 и 399 у.е. соответственно. Средний объем предложения в апреле составил 1651 квартир.
Состояние рынка по районам
В анализируемом месяце снижение цен продолжилось во всех районах города за исключением Центра, где средний показатель увеличился на 3,9 процентов до 889 у.е.
Максимальное сокращение – 3,8 процента, произошло в Пришахтинске с 370 до 356 у.е. за квадратный метр. На 0,9 процента отличилось падение в Майкудуке – 2,9 процента или до 372 у.е. Наименьшее изменение было зафиксировано на Юго-Востоке – 1,4 процента или с 772 у.е. до 761 у.е.
В динамике с августа 2007-го по апрель 2009 года в Центре и на Юго-Востоке средняя стоимость сократилась на 26,1 и 30,0 процента соответственно, в то время как Майкудук и Пришахтинск потеряли 38,3 и 28,9 процента.
Состояние рынка по типу квартир
В зависимости от количества комнат в апреле максимально подешевело двухкомнатное жилье – 3,1 процента или с 569 до 552 у.е. за квадрат. Двух- и трехкомнатные квартиры потеряли по 1,8 и 1,9 процента соответственно и лишь многокомнатные, как отмечалось выше, формально выросли в цене на 6,3 процента.
В динамике с августа 2007 года максимально подешевели одно- и трехкомнатные квартиры — на 40,7 и 34,0 процента соответственно, астоимость двух- и многокомнатного жилья сократилась на 34,2 и 30,1 процента. Более подробно изменения на рынке вторичного жилья приведены в разделе «Расслоение рынка».
Структура предложения
Максимальный удельный вес в структуре предложения в апреле занял Юго-Восток – 32 процента или 535 квартир. Центр и Майкудук заняли 31 и 29 процентов соответственно. Традиционно минимум пришелся на Пришахтинск – 8 процентов или 126 квартир.
В зависимости от типа больше всего предлагается двухкомнатных квартир – 39 процента или 667 единиц, далее следуют трехкомнатные – 31 процент или 505 квартир. Двадцать и 10 процентов соответственно занимают одно- и четырехкомнатные квартиры.
Расслоение рынка
Напомним, что детальная дифференциация рынка и более подробный анализ проводятся с помощью показателей расслоения. При их расчетах используются цены 20 процентов самых дорогих и 20 процентов самых дешевых квартир за квадратный метр.
Итак, в течение месяца средняя стоимость и «дорогого» и «дешевого» сегментов сократилась на 1,3 и 1,0 процента и составила 850 у.е. и 399 у.е. соответственно.
Таким образом, индекс расслоения (отношение средней стоимости «дорогого» и «дешевого» жилья) в апреле не изменился и составил 2,1. Диапазон средних цен по сегментам представлен на диаграмме 8.
За период с августа 2007-го по апрель 2009 г. средняя стоимость «дорогого» жилья на вторичном рынке сократилась с 1211 до 850 у.е., или на 29,8 процента. При этом темп снижения цен «дешевого» сегмента оказался в 1,3 раза выше — 38,3 процента.
В результате детальной дифференциации рынка выяснилось, что в период с августа 2007-го по март 2009 года больше всего потеряло в цене «дешевое» жилье в Майкудуке и в Центре — 45,4 и 39,5 процента соответственно.
Ценовые показатели «дешевого» сегмента в Михайловке и Пришахтинске сократились на 38,5 и 37,4 процента соответственно, на Юго-Востоке – на 34,4 процента.
Поведение сегмента «дорогого» жилья отличилось более скромными темпами. В Центре и на Юго-Востоке снижение составило 20,0 и 27,0 процента соответственно. В Майкудуке и Пришахтинске темп оказался на уровне 31,4 и 26,3 процента соответственно. Меньше всего подешевела категория «дорогих» многокомнатных квартир в Центре — 14,1 процента и трехкомнатных квартир в Михайловке — 14,3 процента.
Выводы и прогнозы
Итак, вопреки ожиданиям, в апреле падение цен на рынке жилья замедлилось. Впервые с начала октября 2008 года среднемесячная стоимость осталась без изменения. Вместе с тем, после падения в феврале курса национальной валюты, рынок успел отыграть лишь 6,2 процента – 2,0 процента в феврале и 4,2 процента в марте. Таким образом, «запас» для дальнейшего снижения цен на рынке составит как минимум еще порядка 15 - 20 процентов. Вместе с тем, определенное сдерживающее влияние на падение может оказать традиционное сезонное оживление спроса, поэтому и коррекция, связанная с девальвацией может затянуться еще на несколько месяцев.
В целом, все экономические предпосылки к дальнейшему снижению цен на жилье сохраняются.
С учетом нынешних тенденций, в ближайшие месяцы снижение ценового показателя по городу будет находиться в пределах от 3,0 до 4,5 процентов.
Аналитический отдел портала www.kn.kz