В марте, как и прогнозировалось, на рынке вторичного жилья Караганды произошло заметное увеличение темпов падения цен. По сравнению с февралем, темп оказался в два раза выше – 4,2 процента. Среднемесячный ценовой показатель перешагнул 600-долларовую отметку и составил 595 у.е. за квадратный метр. В разрезе сегментов различий в темпах не наблюдалось, и «дорогой» и «дешевый» сектора потеряли по 3,0 процента до 861 и 403 у.е. соответственно. Объем предложения за месяц вновь увеличился на 1,8 процента или с 1436 до 1462 квартир.
Состояние рынка по районам
В анализируемом месяце снижению цен подверглись все районы города за исключением Пришахтинска, где средний показатель остался без изменения – 370 у.е.
Максимальное снижение – 8,2 процента, произошло в Майкудуке с 417 до 383 у.е. за квадратный метр.
На 0,3 процента отличилось падение в Центре и на Юго-Востоке – 4,2 и 3,9 процента соответственно или до 856 и 771 у.е.
В динамике с августа 2007-го по январь 2008 года в Центре и на Юго-Востоке средняя стоимость сократилась на 32,3 и 29,7 процента соответственно, в то время как Майкудук и Пришахтинск потеряли 36,3 и 26,4 процента.
Состояние рынка по типу квартир
В зависимости от количества комнат в марте резко подешевело двухкомнатное жилье – 6,9 процента или с 615 до 573 у.е. за квадрат. Одно-, двух- и трехкомнатное жилье потеряли по 1,5 процента.
В динамике с августа 2007 года максимально подешевели одно- и многокомнатные квартиры — на 38,9 и 35,8 процента соответственно, астоимость двух- и трехкомнатного жилья сократилась на 33,1 и 34,7 процента. Более подробно изменения на рынке вторичного жилья приведены в разделе «Расслоение рынка».
Структура предложения
Максимальный удельный вес в структуре предложения в марте занял Юго-Восток – 32 процента или 468 квартир. По 30 процентов или по 442 квартиры разделили Центр и Майкудук. Традиционно минимум пришелся на Пришахтинск – 8 процентов или 110 квартир.
В зависимости от типа больше всего предлагается двухкомнатных квартир – 42 процента или 603 квартиры, далее следуют трехкомнатные – 29 процентов или 430 квартир. Девятнадцать и 10 процентов соответственно занимают одно- и четырехкомнатные квартиры.
Расслоение рынка
Напомним, что детальная дифференциация рынка и более подробный анализ проводятся с помощью показателей расслоения. При их расчетах используются цены 20 процентов самых дорогих и 20 процентов самых дешевых квартир за квадратный метр.
Итак, в течение месяца средняя стоимость и «дорогого» и «дешевого» сегментов сократилась на 3,0 процента и составила 861 у.е. и 403 у.е. соответственно.
Таким образом, индекс расслоения (отношение средней стоимости «дорогого» и «дешевого» жилья) в марте составил 2,1. Диапазон средних цен по сегментам представлен на диаграмме 8.
За период с августа 2007-го по март 2009 г. средняя стоимость «дорогого» жилья на вторичном рынке сократилась с 1211 до 861 у.е., или на 28,9 процента. При этом темп снижения цен «дешевого» сегмента оказался в 1,3 раза выше — 37,8 процента.
В результате детальной дифференциации рынка выяснилось, что в период с августа 2007-го по март 2009 года больше всего потеряло в цене «дешевое» жилье в Майкудуке и в Центре — 42,6 и 39,0 процента соответственно.
Ценовые показатели «дешевого» сегмента в Михайловке и Пришахтинске снизились одинаковым темпом – 36,4 процента. На Юго-Востоке – на 35,1 процента.
Поведение сегмента «дорогого» жилья отличилось более скромными темпами. В Центре и на Юго-Востоке снижение составило 20,0 и 25,7 процента соответственно. В то же время в Майкудуке и Пришахтинске темп оказался на уровне 28,7 и 26,1 процента соответственно. Меньше всего подешевела категория «дорогих» многокомнатных квартир в Центре — 14,1 процента и трехкомнатных квартир в Михайловке — 14,3 процента.
Выводы и прогнозы
Итак, как видно, февральская 25-процентная девальвация национальной валюты привела к увеличению темпов падения долларовых цен на жилье. Однако после падения курса национальной валюты, рынок успел отыграть лишь 6,2 процента – 2,0 процента в феврале и 4,2 процента в марте. Таким образом, «запас» для дальнейшего снижения цен составит как минимум еще порядка 20 процентов. Вместе с тем, определенное сдерживающее влияние на падение может оказать традиционное сезонное оживление спроса, поэтому и коррекция, связанная с девальвацией может затянуться еще на несколько месяцев.
В целом, все экономические предпосылки к дальнейшему снижению цен на жилье сохраняются.
С учетом нынешних тенденций, в ближайшие месяцы снижение ценового показателя по городу будет находиться в пределах от 3,0 до 4,5 процентов.
Аналитический отдел портала www.kn.kz