В феврале снижение средней стоимости на вторичном рынке жилья составило 2 процента — до 621 у.е. за квадратный метр. Данное сокращение обусловлено падением цен в «дешевом» сегменте на 4 процента — до 416 у.е. за квадрат. В «дорогом» сегменте ценовой показатель остался без изменения на уровне 888 у.е. за единицу площади. Объем предложения за месяц увеличился на 6,9 процента, или с 1344 до 1436 квартир.
Состояние рынка по районам
В анализируемом месяце снижению цен подверглись все районы города без исключения.
Максимальное снижение — на 3,3 процента произошло в Центре города, с 924 до 893 у.е. за квадратный метр. Примерно одинаковым темпом сократились средние цены на Юго-Востоке и в Майкудуке — на 1,4 и 1,3 процента соответственно, или до 803 и 417 у.е. Минимальное изменение произошло в Пришахтинске — на 0,4 процента со знаком «минус». Здесь средний ценовой показатель составил 370 у.е. за единицу площади.
В динамике с августа 2007-го по февраль 2009 года снижение показателей имеет выраженную зависимость от престижности района и сегмента рынка («дорогого» либо «дешевого»). Так, в Центре и на Юго-Востоке средняя стоимость сократилась на 29,9 и 26,8 процента соответственно, в то время как Майкудук и Пришахтинск потеряли уже 32 и 32,3 процента.
Состояние рынка по типу квартир
В зависимости от количества комнат в феврале резко подешевело многокомнатное жилье — на 3,1 процента, или с 713 до 615 у.е. за квадрат. Необходимо отметить, что именно по данному типу квартир цены предложения зачастую бывают неадекватно завышены, и в процессе торга снижение первоначально предложенной цены оказывается порядка 20-25 процентов, а иногда и больше. Одно-, двух- и трехкомнатное жилье потеряло по 1,5 процента своей стоимости.
В динамике с августа 2007 года максимально подешевели одно- и многокомнатные квартиры — на 35,6 и 38 процентов соответственно, а стоимость двух- и трехкомнатного жилья сократилась на 26,6 и 30,5 процента. Более подробно изменения на рынке вторичного жилья приведены в разделе «Расслоение рынка».
Структура предложения
Максимальный удельный вес в структуре предложения в феврале разделили между собой Юго-Восток и Майкудук — по 31 проценту, или 452 и 448 квартир соответственно. На 1 процент меньше пришлось на Центр — 427 квартир. Традиционно минимум занимает Пришахтинск — 8 процентов.
В зависимости от типа квартир больше всего предлагается двухкомнатных квартир — 42 процента, или 597 квартир, далее следуют трехкомнатные — 29 процентов, или 420 квартир. Девятнадцать и 10 процентов соответственно занимают одно- и четырехкомнатные квартиры.
Расслоение рынка
Напомним, что детальная дифференциация рынка и более подробный анализ проводятся с помощью показателей расслоения. При их расчетах используются стоимость 20 процентов самых дорогих и 20 процентов самых дешевых квартир за квадратный метр.
Итак, в течение месяца средняя стоимость «дешевого» сегмента сократилась на 4 процента и составила 416 у.е. за квадратный метр. В «дорогом» секторе ценовой показатель не изменился и составил 888 у.е.
Таким образом, индекс расслоения (отношение средней стоимости «дорогого» и «дешевого» жилья) в феврале составил 2,1.
За период с августа 2007-го по февраль 2009 года средняя стоимость «дорогого» жилья на вторичном рынке сократилась с 1211 до 888 у.е., или на 26,7 процента. При этом темп снижения цен «дешевого» сегмента оказался в 1,6 раз выше (!) — на 35,4 процента.
В результате детальной дифференциации рынка выяснилось, что в период с августа 2007-го по февраль 2009 года больше всего потеряло в цене «дешевое» жилье в Майкудуке и в Центре — 41 и 37,1 процента соответственно.
Ценовые показатели «дешевого» сегмента в Михайловке и Пришахтинске снизились одинаковым темпом — на 34 процента. На Юго-Востоке — на 32,5 процента.
Поведение сегмента «дорогого» жилья отличилось более скромными темпами. В Центре и на Юго-Востоке снижение составило лишь 16,5 и 23 процента соответственно. В то же время в Майкудуке и Пришахтинске темп оказался на уровне 27,5 и 24 процента соответственно. Меньше всего подешевела категория «дорогих» многокомнатных квартир в Центре — на 13,8 процента и трехкомнатных квартир в Михайловке — на 14 процентов.
Выводы и прогнозы
Итак, предпосылки к дальнейшему снижению цен на жилье сохраняются. Кроме того, усилению и продолжению отрицательной ценового тренда на вторичном рынке будет способствовать резкая девальвация национальной валюты, что приведет к увеличению темпов падения долларовых цен.
С учетом нынешних тенденций, в ближайшие месяцы снижение ценового показателя по городу будет находиться в пределах от 2 до 3,5 процентов.
Аналитический отдел портала www.kn.kz