Первый месяц года для вторичного рынка недвижимости охарактеризовался существенным увеличением темпов падения цен. По сравнению с декабрем средняя стоимость сократилась на 4,4 процента до 633 у.е. за квадратный метр. При этом темп снижения цен в «дорогом» сегменте составил 2,2 процента, в «дешевом» — 3,3 процента, до 947 и 432 у.е. соответственно.
Состояние рынка по районам
В анализируемом месяце снижению цен подверглись все районы города без исключения.
Максимальное снижение — на 7 процентов — произошло в Центре города, который до недавнего времени оставался наиболее стабильным. Среднемесячное значение ценового показателя составило здесь 924 у.е. за квадрат.
Минимальные изменения произошли на Юго-Востоке и в Пришахтинске — на 2,4 процента. Здесь средние ценовые показатели составили 815 и 372 у.е. за единицу площади. Жилье в Майкудуке «просело» на 3 процента, или с 436 до 423 у.е.
В динамике с августа 2007-го по январь 2009 года снижение показателей имеет выраженную зависимость от престижности района и сегмента рынка («дорогого» либо «дешевого»). Так, в Центре и на Юго-Востоке средняя стоимость сократилась на 24,5 и 24,9 процента соответственно, в то время как Майкудук и Пришахтинск потеряли уже 29,3 и 32,3 процента.
Состояние рынка по типу квартир
В зависимости от количества комнат с декабря по январь резко подешевело многокомнатное жилье — на 10,9 процента, или с 713 до 635 у.е. за квадрат. Необходимо отметить, что именно по данному типу квартир цены предложения зачастую бывают неадекватно завышены. В процессе торга снижение цены оказывается порядка 20-25 процентов, а иногда и больше. Минимальное снижение пришлось на трехкомнатные квартиры — на 0,9 процента. Ценовые показатели одно- и двухкомнатных квартир сократились на 1,8 и 2,8 процента соответственно.
В динамике с августа 2007 года максимально подешевели одно- и многокомнатные квартиры — на 35,2 и 33,6 процента соответственно, а стоимость двух- и трехкомнатного жилья сократилась на 26,6 и 30,8 процента. Более подробно изменения на рынке вторичного жилья приведены в разделе «Расслоение рынка».
Структура предложения
Динамика объемов предложения с начала кризиса характеризовалась двумя тенденциями. Первая — тенденция роста, которая прослеживалась с августа 2007-го по май 2008 года, когда объемы предложения выросли почти на 28 процентов — до 3127 квартир. С начала же мая 2008 года объемы предложения стали планомерно сокращаться. К началу 2009 года снижение количества предлагаемых к продаже квартир составило 58 процентов (!).
По сравнению с декабрем в январе объем предлагаемого к продаже жилья вновь сократился — на 3,8 процента, или до 1304 квартир.
На сегодняшний день максимальный удельный вес в структуре предложения занимает Центр — 32 процента (415 квартир). На один процент от него отстает Юго-Восток — 31 процент, или 406 предложений. Двадцать девять процентов в общем удельном весе составляет предложение в Майкудуке — 380 квартир. Минимум приходится на Пришахтинск — 8 процентов.
В зависимости от типа квартир больше всего предлагается двухкомнатных квартир — 41 процент, или 538 квартир, далее следуют трехкомнатные — 29 процентов, или 374 квартиры. Одно- и четырехкомнатные квартиры занимают соответственно 19 и 11 процентов.
Расслоение рынка
Напомним, что детальная дифференциация рынка и более подробный анализ проводятся с помощью показателей расслоения. При их расчетах используются цены 20 процентов самых дорогих и 20 процентов самых дешевых квартир за квадратный метр.
Итак, в течение месяца средняя стоимость «дешевого» сегмента сократилась на 3,3 процента и составила 432 у.е. Темп падения в «дорогом» сегменте составил 2,2 процента, а средняя стоимость — 947 у.е.
Таким образом, индекс расслоения (отношение средней стоимости «дорогого» и «дешевого» жилья) в январе составил 2,2.
За период с августа 2007-го по январь 2009 года средняя стоимость «дорогого» жилья на вторичном рынке сократилась с 1211 до 947 у.е., или на 21,8 процента. При этом темп снижения цен «дешевого» сегмента оказался в 1,2 раза выше (!) — 33,1 процента.
В результате детальной дифференциации рынка выяснилось, что в период с августа 2007-го по январь 2009 года больше всего потеряло в цене «дешевое» жилье в Майкудуке и Пришахтинске — 39,8 и 34,2 процента соответственно.
Ценовые показатели «дешевого» сегмента в Центре и на Юго-Востоке за этот же период сократились на 32,9 и 29,8 процента соответственно.
Поведение сегмента «дорогого» жилья отличилось более скромными темпами. В Центре и на Юго-Востоке снижение составило лишь 16,5 и 22,9 процента соответственно. В то время как Майкудуке и Пришахтинске падение составило 28,7 и 24 процента. Меньше всего подешевела категория «дорогих» многокомнатных квартир в Центре — 13,8 процента и трехкомнатных квартир в Михайловке — 14 процентов.
Выводы и прогнозы
Итак, предпосылки к дальнейшему снижению цен на жилье сохраняются. Помимо кризиса финансовой сферы, выражающегося в остром дефиците ликвидности, усилению и продолжению негативных тенденций на рынке жилья способствует теперь уже и кризис реального сектора — снижение деловой активности предприятий и как следствие — снижение личных доходов граждан и рост безработицы. С учетом нынешних тенденций, в ближайшие месяцы снижение ценового показателя по городу будет находиться в пределах от 1,5 до 2,5 процента.
Аналитический отдел портала www.kn.kz