В последнем месяце года темп снижения средней стоимости увеличился практически в два раза и составил 2,2 процента. Ценовой показатель в декабре составил 662 у.е. за квадратный метр. Вопреки общей тенденции в ушедшем месяце в «дорогом» сегменте средняя стоимость показала прирост на 0,2 процента до 948 у.е.,а «дешевого» напротив – 1,1 процента со знаком «минус» до 458 у.е.
В ноябре количество предлагаемого к продаже жилья составляло от 1300 до 1460 квартир и в отличие от двух предыдущих месяцев существенных изменений в количестве и структуре не происходило.
Состояние рынка по районам
В анализируемом месяце снижению цен подверглись все районы города. Исключения не составил даже Центр, где цены традиционно оставались наиболее стабильными – 2,6 процента до 994 у.е. Максимум снижения пришелся на Майкудук, где показатель упал сразу на 4,6 процента до 436 у.е. за квадратный метр. Минимальные изменения произошли на Юго-Востоке и Пришахтинске – 0,9 и 0,8 процента. Здесь средние ценовые показатели составили 835 и 381 у.е. за единицу площади.
В динамике с августа 2007-го по декабрь 2008 года снижение показателей имеет выраженную зависимость от престижности района и сегмента рынка («дорогого» либо «дешевого»). Так, в Центре и на Юго-Востоке средняя стоимость сократилась на 18,8 и 23,0 процентов соответственно, в то время как Майкудук и Пришахтинск «просели» уже на 30,2 и 27,4 процента.
Состояние рынка по типу квартир
В зависимости от количества комнат изменения ценовых показателей также отрицательны. Максимум пришелся на многокомнатное жилье – 3,4 процента или с 738 до 713 у.е. за квадрат. Минимальное изменение пришлось на двухкомнатные квартиры – 0,8 процента. Ценовые показатели одно- и трехкомнатных квартир сократились на 2,7 и 2,0 процента соответственно.
С августа прошлого года максимально подешевели одно- и трехкомнатные квартиры — на 33,3 и 29,4 процента соответственно, астоимость двух- и многокомнатного жилья сократилась на 24,5 и 26,8 процента. Более подробно изменения на рынке вторичного жилья приведены в разделе «Расслоение рынка».
Структура предложения
По сравнению с прошлыми месяцами объем предложения заметно сдвинулся в пользу Центра — с 31 до 35 процентов. На одном уровне по объемам предложения находятся Юго-Восток и Майкудук — по 29 процентов соответственно. Существенное снижение количества предлагаемого жилья наблюдалось в Пришахтиске — с 9 до 7 процентов.
В зависимости от типа квартир заметно сокращение удельного веса однокомнатных квартир с 21 до 19 процентов в пользу трехкомнатных до 30 процентов. Доли двух- и многокомнатного жилья составляют 41 и 10 процентов соответственно.
Расслоение рынка
Напомним, что детальная дифференциация рынка и более подробный анализ проводятся с помощью показателей расслоения. При их расчетах используются цены 20 процентов самых дорогих и 20 процентов самых дешевых квартир за квадратный метр.
Итак, в течение месяца средняя стоимость «дешевого» сегмента сократилась на 1,1 процент и составила 458 у.е.
В сегменте «дорогого» жилья ценовой показатель также изменился незначительно, увеличившись на 0,2 процента. На конец декабря стоимость жилья в данном сегменте составила 948 у.е. Таким образом, индекс расслоения (отношение средней стоимости «дорогого» и «дешевого» жилья) в декабре составил 2,1. Диапазон средних цен по сегментам представлен на диаграмме 6.
За период с августа 2007-го по декабрь 2008 г. средняя стоимость «дорогого» жилья на вторичном рынке сократилась с 1211 до 948 у.е., или на 21,7 процента. При этом темп снижения цен «дешевого» сегмента оказался в 1,3 раз выше (!) — 29,2 процента.
В результате детальной дифференциации рынка выяснилось, что в период с августа 2007-го по ноябрь 2008 года больше всего потеряло в цене «дешевое» жилье в Майкудуке и Пришахтинске — 38,3 и 30,3 процента соответственно.
Ценовые показатели «дешевого» сегмента в Центре и на Юго-Востоке за этот же период сократились на 28,0 и 24,7 процента соответственно.
Поведение сегмента «дорогого» жилья отличилось более скромными темпами. В Центре и на Юго-Востоке снижение составило лишь 17,7 и 21,4 процента соответственно. В то время как Майкудуке и Пришахтинске падение составило 28,1 и 23,8 процента (таблица). Меньше всего подешевела категория «дорогих» многокомнатных квартир в Центре — 13,5 процента и трехкомнатных квартир в Михайловке — 10 процентов.
Выводы и прогнозы
Итак, декабрь только укрепил возобновленную тенденцию снижения на рынке жилья.Как видно после сезонного оживления, интерес покупателей к рынку жилья пошел на убыль и темпы падения заметно увеличились. С учетом нынешних тенденций, в ближайшие месяцы снижение ценового показателя по городу будет находиться в пределах от 1,5 до 2,5 процентов.
Аналитический отдел портала www.kn.kz