Итак, в ноябре положительное изменение прошлого месяца в 1,6 процента было почти полностью нивелировано ее сокращением в ноябре - 1,2 процента до 676 у.е. за квадратный метр. В ушедшем месяце в сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья существенных изменений не происходило. Средняя стоимость «дорогого» сектора показала прирост на 0,2 процента до 946 у.е., стоимость «дешевого» - изменилась в обратном направлении – минус 0,2 процента до 463 у.е.
В ноябре количество предлагаемого к продаже жилья составляло от 1440 до 1520 квартир и в отличие от двух предыдущих месяцев существенных изменений в количестве и структуре не происходило. В то же время количество регистрируемых сделок купли-продажи вновь сократилось. По сравнению с прошлым месяцем снижение составило 8,8 процента с 500 до 456 сделок.
Состояние рынка по районам
В анализируемом месяце снижению цен подверглись все районы города, за исключением Центра, который удержался на прежней отметке 1021 у.е. На Юго-Востоке и Майкудуке показатели потеряли по 2,1 и 2,4 процента до 843 и 457 у.е. соответственно. Пришахтинск – с 391 у.е. до 384 у.е. или на 1,8 процента.
В динамике с августа 2007-го по июль 2008 года (за период стагнации) снижение показателей имеет выраженную зависимость от престижности района и сегмента рынка («дорогого» либо «дешевого»). Так, в Центре и на Юго-Востоке средняя стоимость сократилась на 20,4 и 20 процентов соответственно, в то время как Майкудук и Пришахтинск «просели» уже на 27,8 и 26,5 процента.
Состояние рынка по типу квартир
В зависимости от количества комнат поддержку среднему показателю по городу оказали лишь однокомнатные квартиры, стоимость которых увеличилась с 620 до 633 у.е. за квадрат. Максимальное снижение при этом произошло на многокомнатное жилье с 768 до 738 у.е. или на 3,9 процента. Ценовые показатели двух- и трехкомнатных квартир сократились на 0,6 и 1,7 процента соответственно.
С августа прошлого года максимально подешевели одно- и трехкомнатные квартиры — на 34,3 и 28,1 процента соответственно, астоимость двух- и многокомнатного жилья сократилась на 21,9 и 18,2 процента. Более подробно изменения на рынке вторичного жилья приведены в разделе «Расслоение рынка».
Спрос и предложение
Итак, динамика регистрируемых сделок купли-продажи квартир, свидетельствует о том, что с июня 2007 года, когда объем спроса достиг рекордного уровня – 1179 сделок, сокращение составило 61,3 процента. С начала же 2008 года количество сделок купли-продажи, за исключением некоторых колебаний, сохраняется на одном уровне в среднем 480 в месяц. На графике можно наблюдать и сезонное оживление спроса с августа по октябрь, причем пик совершаемых сделок пришелся на сентябрь – 726 в месяц.
По сравнению с прошлыми месяцами объем предложения заметно сдвинулся в пользу Центра — с 31 до 34 процентов. Практически на одном уровне по объемам предложения находятся Юго-Восток и Майкудук — 30 и 29 процентов соответственно. Существенное снижение количества предлагаемого жилья наблюдалось в Пришахтиске — с 9 до 7 процентов.
В зависимости от типа квартир заметно сокращение удельного веса однокомнатных квартир с 21 до 19 процентов в пользу трехкомнатных до 30 процентов. Доли двух- и многокомнатного жилья составляют 41 и 10 процентов соответственно.
Расслоение рынка
Напомним, что детальная дифференциация рынка и более подробный анализ проводятся с помощью показателей расслоения. При их расчетах используются цены 20 процентов самых дорогих и 20 процентов самых дешевых квартир за квадратный метр.
Итак, в течение месяца средняя стоимость «дешевого» сегмента осталась практически без изменений и составила 463 у.е.
В сегменте «дорогого» жилья ценовой показатель также изменился незначительно, увеличившись на 0,2 процента. На конец ноября стоимость жилья в данном сегменте составила 946 у.е. Таким образом, индекс расслоения (отношение средней стоимости «дорогого» и «дешевого» жилья) в октябре составил 2,1. Диапазон средних цен по сегментам представлен на диаграмме 6.
За период с августа 2007-го по ноябрь 2008 г. средняя стоимость «дорогого» жилья на вторичном рынке сократилась с 1211 до 946 у.е., или на 21,9 процента. При этом темп снижения цен «дешевого» сегмента оказался в 1,3 раз выше (!) — 28,4 процента.
В результате детальной дифференциации рынка выяснилось, что в период с августа 2007-го по ноябрь 2008 года больше всего потеряло в цене «дешевое» жилье в Майкудуке и Пришахтинске — 32,0 и 32,2 процента соответственно.
Ценовые показатели «дешевого» сегмента в Центре и на Юго-Востоке за этот же период сократились на 28,1 процент.
Поведение сегмента «дорогого» жилья отличилось более скромными темпами. В Центре и на Юго-Востоке снижение составило лишь 16,9 и 21 процент соответственно. В то время как Майкудуке и Пришахтинске падение составило 24,7 и 22,6 процента (таблица 1.). Меньше всего подешевела категория «дорогих» двухкомнатных квартир в Центре — 11,6 процента и трехкомнатных квартир в Михайловке — 10 процентов.
Таблица 1.
|
Район |
Средняя стоимость «дорогого» жилья |
Отклонение, % |
Средняя стоимость «дешевого» жилья |
Отклонение, % |
||
|
Август 2007 |
Ноябрь 2008 |
Август 2007 |
Ноябрь 2008 |
|||
|
Центр |
1614 |
1341 |
-16,9 |
926 |
665 |
-28,1 |
|
Юго-Восток |
1383 |
1093 |
-21,0 |
868 |
624 |
-28,1 |
|
Михайловка |
1502 |
1111 |
-26,0 |
644 |
485 |
-24,7 |
|
Майкудук |
897 |
676 |
-24,7 |
394 |
268 |
-32,0 |
|
Пришахтинск |
659 |
510 |
-22,6 |
403 |
273 |
-32,2 |
|
1211 |
946 |
-21,9 |
647 |
463 |
-28,4 |
|
Выводы и прогнозы
Итак, как видно после сезонного оживления, интерес покупателей к рынку жилья пошел на убыль. Темпы изменения средней стоимости по городу после трехмесячных положительных изменений вновь оказались отрицательными. В ушедшем месяце изменение показателя оказалось на уровне колебания – плюс 1,8 процента в октябре и минус 1,2 процента в ноябре. Однако динамика цен по сегментам «дорогого» и «дешевого», остается относительно стабильной, изменения цен на жилье колеблется в пределах одного процента. Тем не менее, в период замедления активности на рынке, стоит ожидать возобновления слабой ценовой коррекции вниз.
С учетом нынешних тенденций, в ближайшие месяцы снижение ценового показателя по городу будет находиться в пределах от -1 до -2 процентов.
Аналитический отдел портала www.kn.kz