В марте увеличение ценовых показателей наблюдается почти во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости.
При этом торговые площади подорожали на 24,5%, а офисные – на 7%. Общая численность выставленных на продажу объектов в данном месяце выросла на 37,9% и составила 480 объектов общей площадью 2179 тыс. кв.м и общей стоимостью 845 млн у.е.
Состояние рынка
Экспонируемые объекты в сфере коммерческой недвижимости классифицированы по следующим принципам: торговые площади и офисные помещения, производственные и промышленные базы, складские помещения. Наибольшая доля предложения приходится на объекты, предназначенные для офисов и под производственные и промышленные базы – 24% и 22% соответственно, а минимальная – под торговлю – 18%. Складские помещения в анализируемом месяце представлены шестью объектами и заняли 1% от общей базы.
Помимо этого выделены дополнительные сегменты коммерческой недвижимости, к которым относятся: площади без специального назначения – 22%, низкого класса – 3% (цокольные и подвальные помещения) и действующий бизнес в сфере услуг – 10% (ателье, гостиничные комплексы и сауны, медицинские центры и салоны красоты, кафе и рестораны, станции техобслуживания и автомойки).
На рынке коммерческой недвижимости в динамике средних цен предложения стабилизация наблюдается только в сегменте торговых площадей. Сектора офисных помещений и без специального назначения в марте демонстрируют небольшую положительную динамику. А площади, предназначенные под сферу услуг и производственные и промышленные базы, сохраняют понижательный тренд с начала наблюдения (таблица 1).
Таблица 1.
Изменение ценового показателя по типу назначения
|
Тип назначения |
Средний ценовой показатель в феврале 2010 года, у.е./кв.м |
Средний ценовой показатель в марте 2010 года, у.е./кв.м |
Изменение |
|
|
% |
у.е. |
|||
|
Офисные помещения |
2153 |
2303 |
+6,98 |
+150 |
|
Торговые площади |
1614 |
2010 |
+24,53 |
+396 |
|
Площади под сферу услуг |
1753 |
1797 |
+2,49 |
+44 |
|
Произв. и пром. базы |
126 |
101 |
-19,27 |
-25 |
|
Цокольные и подвальные помещения |
1102 |
870 |
-21,07 |
-232 |
|
Складские помещения |
500 |
728 |
+45,50 |
+228 |
|
Площади без особого назначения |
1587 |
1667 |
+4,99 |
+80 |
Индекс расслоения
Индекс расслоения в структуре офисных площадей в марте зафиксирован на отметке 3,85, при этом диапазон цен, по отношению к прошлому месяцу, расширился.
Сектор максимальных цен по городу для офисных помещений увеличился на 6,4% до уровня 4031 у.е./кв.м. А сектор минимальных цен, напротив, сократился на 0,4% до отметки 1047 у.е./кв.м (таблицы 2-3).
Однако отношение «дорогих» торговых помещений к «дешевым» выше, чем для офисных – 4,7. К февралю данный индекс значительно сузился вследствие снижения ценового показателя в сегменте максимальных цен и роста в секторе минимальных.
Средние цены предложения в секторе максимальных цен для торговых помещений сократились в течение месяца на 42,5% и оказались на уровне 3909 у.е./кв.м. А в секторе минимальных цен, напротив, выросли на 97,1% до отметки 832 у.е./кв.м (таблицы 2-3).
Таблица 2.
Изменение средней стоимости в сегменте максимальных цен коммерческой недвижимости по городу
|
Сегмент рынка коммерческой недвижимости |
Ценовой показатель "дорогих" площадей в феврале 2010 года, у.е./кв.м. |
Ценовой показатель "дорогих" площадей в марте 2010 года, у.е./кв.м. |
Изменение |
|
|
% |
% |
|||
|
Офисная |
3790 |
4031 |
+6,37 |
+241 |
|
Торговая |
6800 |
3909 |
-42,51 |
-2891 |
Таблица 3.
Изменение средней стоимости в сегменте минимальных цен коммерческой недвижимости по городу
|
Сегмент рынка коммерческой недвижимости |
Ценовой показатель "дешевых" площадей в феврале 2010 года, у.е./кв.м. |
Ценовой показатель "дешевых" площадей в марте 2010 года, у.е./кв.м. |
Изменение |
|
|
% |
% |
|||
|
Офисная |
1051 |
1047 |
-0,40 |
-4 |
|
Торговая |
422 |
832 |
+97,06 |
+410 |
Выводы и прогнозы
Итак, основное сдерживающее влияние на средние ценовые показатели, как в секторе торговых площадей, так и офисных помещений, оказывает «дорогой» сегмент коммерческой недвижимости, демонстрирующий рост с осени 2009 года. При этом удешевление «дешевых» площадей продолжается.
За анализируемый период в сегменте максимальных цен для офисных помещений спад цен составил 7,5%, для торговых рост – 23,9%. Сектор «дешевых» офисных площадей сократился на 35,3%, а торговых – на 49,6%.
В дальнесрочной перспективе ожидается тенденция снижения средних цен во всех сегментах коммерческой недвижимости.
Аналитический отдел портала www.kn.kz