В январе изменения ценовых показателей в основных сегментах рынка коммерческой недвижимости имеют разнонаправленный характер.
При этом торговые площади подешевели на 3,3%, а офисные, напротив, незначительно выросли в цене – на 0,8%. Общая численность выставленных на продажу объектов в данном месяце увеличилась на 18,7% и составила 482 объекта общей площадью 1879 тыс. кв.м и общей стоимостью 648 млн у.е.
Состояние рынка
Экспонируемые объекты в сфере коммерческой недвижимости классифицированы по следующим принципам: торговые площади и офисные помещения, производственные и промышленные базы, складские помещения. Наибольшая доля предложения приходится на объекты, предназначенные под производственные и промышленные базы и для офисов – 24% и 23% соответственно, а минимальная – под торговлю – 19%. Складские помещения в анализируемом месяце представлены двумя объектами.
Помимо этого выделены дополнительные сегменты коммерческой недвижимости, к которым относятся: площади без специального назначения – 27%, низкого класса – 2% (цокольные и подвальные помещения) и действующий бизнес в сфере услуг – 5% (ателье, гостиничные комплексы и сауны, медицинские центры и салоны красоты, кафе и рестораны, станции техобслуживания и автомойки).
В течение шести месяцев прослеживается положительная динамика в тренде средних цен в сфере торговых помещений, а в течение четырех месяцев стабилизация – в секторе офисных площадей. При этом наблюдается тенденция снижения ценовых показателей в сегментах производственных и промышленных баз и действующем бизнесе в сфере услуг (таблица 1).
Таблица 1.
Изменение ценового показателя по типу назначения Индекс расслоения
|
Тип назначения |
Средний ценовой показатель в декабре 2009 года, у.е./кв.м |
Средний ценовой показатель в январе 2010 года, у.е./кв.м |
Изменение |
|
|
% |
у.е. |
|||
|
Офисные помещения |
1944 |
1881 |
-3,26 |
-63 |
|
Торговые площади |
1945 |
1961 |
+0,80 |
+16 |
|
Площади под сферу услуг |
1625 |
1800 |
+10,81 |
+175 |
|
Произв. и пром. базы |
140 |
135 |
-4,01 |
-5 |
|
Цокольные и подвальные помещения |
541 |
874 |
+61,59 |
+333 |
|
Складские помещения |
310 |
447 |
+44,11 |
+137 |
|
Площади без особого назначения |
1468 |
906 |
-38,28 |
-562 |
Индекс расслоения в структуре офисных площадей в январе зафиксирован на отметке 4,45, при этом диапазон цен, по отношению к прошлому месяцу, расширился.
Сектор максимальных цен по городу для офисных помещений увеличился на 10% до уровня 4080 у.е./кв.м. А сектор минимальных цен, напротив, сократился на 25,3% до отметки 917 у.е./кв.м (таблицы 2-3).
Однако отношение «дорогих» торговых помещений к «дешевым» выше, чем для офисных – 9,50. К декабрю данный индекс расширился вследствие роста ценового показателя в сегменте максимальных цен и спада в секторе минимальных.
Средние цены предложения в секторе максимальных цен для торговых помещений выросли в течение месяца на 28,1% и оказались на уровне 5641 у.е./кв.м. А в секторе минимальных цен, напротив, сократились на 2,3% до отметки 594 у.е./кв.м (таблицы 2-3).
Таблица 2.
Изменение средней стоимости в сегменте максимальных цен коммерческой недвижимости по городу
|
Сегмент рынка коммерческой недвижимости |
Ценовой показатель "дорогих" площадей в декабре 2009 года, у.е./кв.м. |
Ценовой показатель "дорогих" площадей в январе 2010 года, у.е./кв.м. |
Изменение |
|
|
% |
% |
|||
|
Офисная |
3710 |
4080 |
+9,98 |
+370 |
|
Торговая |
4403 |
5641 |
+28,12 |
+1238 |
Таблица 3.
Изменение средней стоимости в сегменте минимальных цен коммерческой недвижимости по городу
|
Сегмент рынка коммерческой недвижимости |
Ценовой показатель "дешевых" площадей в декабре 2009 года, у.е./кв.м. |
Ценовой показатель "дешевых" площадей в январе 2010 года, у.е./кв.м. |
Изменение |
|
|
% |
% |
|||
|
Офисная |
1226 |
917 |
-25,25 |
-309 |
|
Торговая |
764 |
594 |
-22,25 |
-170 |
Выводы и прогнозы
Итак, в динамике на торговые помещения прослеживается небольшой рост ценовых показателей. Однако на площади, предназначенные для сферы услуг, промышленные и производственные базы динамика средних цен предложения испытывает в течение года значительное снижение. За анализируемый период в сегменте максимальных цен для офисных помещений спад цен составил 6,4%, для торговых рост – 9,8%. Сектор «дешевых» офисных площадей сократился на 43,4%, а торговых – на 64%.
В дальнесрочной перспективе тенденция снижения средних цен во всех сегментах коммерческой недвижимости сохраняется.
Аналитический отдел портала www.kn.kz