По отношению к ноябрю, в связи с новогодними каникулами, зафиксировано резкое сокращение предложения.
Количество выставленных на продажу объектов в декабре составило 165, что на 65,3% меньше, чем в предыдущем месяце. Объем рынка – 328 млн у.е. При этом прослеживание динамики средневзвешенной стоимости во всех сегментах коммерческой недвижимости представляет определенные сложности. В январе структура выборки стабилизируется, и коррекция цен объектов будет более достоверной.
Состояние рынка
Анализируемая база коммерческой недвижимости в декабре была представлена 165 объектами различного объема и предложения, общей площадью 158 тыс. кв.м. Объекты в сфере коммерческой недвижимости классифицированы по следующим принципам: торговые площади и офисные помещения, производственные и промышленные базы, складские помещения. Наибольшая доля предложения приходится на объекты, предназначенные для торговли – 34%, а минимальная – на помещения под склады – 1%.
Помимо этого выделены дополнительные сегменты коммерческой недвижимости, к которым относятся: объекты без специального назначения низкого класса (цокольные и подвальные помещения) и действующий бизнес в сфере услуг (ателье, гостиничные комплексы и сауны, медицинские центры и салоны красоты, кафе и рестораны, станции тех. обслуживания и автомойки).
Рассматривая структуру предложения коммерческих площадей по районам можно отметить, что наибольший вклад вносит Алмалинский и Бостандыкский районы, на их долю приходится 25% и 24% соответственно, далее Медеуский и Ауэзовский – 19% и 18%, а наименьший – Жетысуйский и Турксибский – 8% и 6%.
По сравнению с прошлым месяцем изменение средней стоимости квадрата площади имеет разнонаправленный характер. Можно отметить существенный спад ценового показателя по городу на торговые площади на 23,9%, в прошлом месяце снижение данного сегмента составило 19,8% (таблица 1).
Таблица 1.
Изменение ценового показателя по типу назначения
Тип назначения |
Средний ценовой показатель в ноябре 2008 года, у.е./кв.м |
Средний ценовой показатель в декабре 2008 года, у.е./кв.м |
Изменение |
|
% |
у.е. |
|||
Офисные помещения |
2251 |
2305 |
+2,40 |
+54 |
Торговые площади |
2458 |
1870 |
-23,92 |
-588 |
Площади под сферу услуг |
2586 |
2815 |
+8,84 |
+229 |
Произв. и пром. базы |
1486 |
1271 |
-14,47 |
-215 |
Цокольные и подвальные помещения |
849 |
967 |
+13,95 |
+118 |
Складские помещения |
722 |
795 |
+10,24 |
+74 |
Ценовые показатели по типу назначения в разбивке по районам можно проследить в таблице 2.
Таблица 2.
Ценовые показатели по районам
Тип назначения |
Алма- линский район |
Медеу- ский район |
Бостан- дыкский район |
Жетысуй- ский район |
Ауэзов- ский район |
Турксиб- ский район |
По городу |
Офисные помещения |
2884 |
2971 |
3101 |
1875 |
1306 |
2305 |
|
Торговые площади |
2127 |
3130 |
2883 |
2213 |
1917 |
526 |
1870 |
Площади под сферу услуг |
2416 |
3821 |
3504 |
2156 |
3325 |
1249 |
2815 |
Произв. и пром. базы |
1385 |
4000 |
1025 |
564 |
1814 |
1271 |
|
Цокольные и подвальные помещения |
592 |
1299 |
1168 |
1086 |
867 |
967 |
|
Складские помещения |
795 |
795 |
Индекс расслоения
Индекс расслоения в структуре офисных площадей в декабре зафиксирован на отметке 2,1, при этом диапазон цен по отношению к прошлому месяцу значительно сузился (диаграмма 7). По данному типу назначения рост наблюдается в сегменте «дешевых» бизнес-центров на 5,2% и снижение на «дорогие» офисные площади на 24%. Максимальный индекс расслоения наблюдается в Алмалинском районе – 10,7, а минимальный – в Турксибском – 2,22.
Так, сектор максимальных цен для офисных помещений, находящийся в коридоре 1500 – 4946 у.е./кв.м, оказался на уровне 3356 у.е./кв.м. А сектор минимальных цен (1138 – 2238 у.е./кв.м.) поднялся к отметке 1596 у.е./кв.м (таблицы 3 и 4).
Однако отношение «дорогих» торговых помещений к «дешевым» значительно выше – 3,03. К ноябрю данный индекс значительно сузился вследствие спада ценового показателя в сегменте максимальных цен на 48,8% и в секторе минимальных на 17,3% (диаграмма 8). Максимальный индекс расслоения наблюдается в Алмалинском районе – 6,09, а минимальный – в Ауэзовском – 1,97.
Так, сектор максимальных цен для торговых помещений, находящийся в коридоре 829 – 6460 у.е./кв.м, оказался на уровне 2919 у.е./кв.м. А сектор минимальных цен (333 – 2115 у.е./кв.м.) опустился к отметке 962 у.е./кв.м (таблицы 5 и 6).
Таблица 3.
Изменение средней стоимости в сегменте максимальных цен для офисной недвижимости
Район |
Ценовой показатель "дорогих" площадей в ноябре 2008 года, у.е./кв.м. |
Ценовой показатель "дорогих" площадей в декабре 2008 года, у.е./кв.м. |
Изменение |
|
% |
% |
|||
Алмалинский |
5819 |
4946 |
-15,00 |
-873 |
Медеуский |
6661 |
4292 |
-35,56 |
-2369 |
Бостандыкский |
5255 |
3986 |
-24,16 |
-1270 |
Жетысуйский |
4269 |
- |
||
Ауэзовский |
2489 |
1500 |
-39,73 |
-989 |
Турксибский |
2500 |
- |
||
По городу |
4417 |
3356 |
-24,02 |
-1061 |
Таблица 4.
Изменение средней стоимости в сегменте минимальных цен для офисной недвижимости
Район |
Ценовой показатель "дешевых" площадей в ноябре 2008 года, у.е./кв.м. |
Ценовой показатель "дешевых" площадей в декабре 2008 года, у.е./кв.м. |
Изменение |
|
% |
% |
|||
Алмалинский |
1370 |
1458 |
+6,46 |
+89 |
Медеуский |
1866 |
1653 |
-11,43 |
-213 |
Бостандыкский |
2098 |
2238 |
+6,69 |
+140 |
Жетысуйский |
1899 |
1875 |
-1,28 |
-24 |
Ауэзовский |
1320 |
1138 |
-13,78 |
-182 |
Турксибский |
500 |
- |
||
По городу |
1518 |
1596 |
+5,17 |
+78 |
Таблица 5.
Изменение средней стоимости в сегменте максимальных цен для торговых площадей
Район |
Ценовой показатель "дорогих" площадей в ноябре 2008 года, у.е./кв.м. |
Ценовой показатель "дорогих" площадей в декабре 2008 года, у.е./кв.м. |
Изменение |
|
% |
% |
|||
Алмалинский |
8937 |
4301 |
-51,88 |
-4636 |
Медеуский |
8750 |
6460 |
-26,16 |
-2289 |
Бостандыкский |
7229 |
4316 |
-40,29 |
-2912 |
Жетысуйский |
4921 |
2436 |
-50,49 |
-2485 |
Ауэзовский |
6388 |
2556 |
-59,98 |
-3832 |
Турксибский |
1928 |
829 |
-57,04 |
-1100 |
По городу |
5699 |
2919 |
-48,78 |
-2780 |
Таблица 6.
Изменение средней стоимости в сегменте минимальных цен для торговых площадей
Район |
Ценовой показатель "дешевых" площадей в ноябре 2008 года, у.е./кв.м. |
Ценовой показатель "дешевых" площадей в декабре 2008 года, у.е./кв.м. |
Изменение |
|
% |
% |
|||
Алмалинский |
832 |
706 |
-15,09 |
-126 |
Медеуский |
1915 |
2115 |
+10,49 |
+201 |
Бостандыкский |
1461 |
1627 |
+11,38 |
+166 |
Жетысуйский |
978 |
756 |
-22,70 |
-222 |
Ауэзовский |
1258 |
1297 |
+3,11 |
+39 |
Турксибский |
867 |
333 |
-61,55 |
-534 |
По городу |
1164 |
962 |
-17,28 |
-201 |
Прогноз
Итак, в 2009 году, в связи с кризисом в финансовом секторе и свертыванием кредитования МСБ, с сокращением рабочих мест и трудностями многих компаний, снижение покупательской способности населения приведет к дальнейшему сокращению цен на объекты коммерческой недвижимости.
Аналитический отдел портала www.kn.kz