По отношению к октябрю на рынке коммерческой недвижимости наблюдается спад средневзвешенной стоимости. Количество выставленных на продажу объектов составило 476, что на 44,5% больше, чем в предыдущем месяце. Объем рынка – 1,4 млрд у.е.
Состояние рынка
Анализируемая база коммерческой недвижимости в ноябре была представлена 476 объектами различного объема и предложения, общей площадью 427 тыс. кв.м. Объекты в сфере коммерческой недвижимости классифицированы по следующим принципам: торговые площади и офисные помещения, производственные и промышленные базы, складские помещения. Наибольшая доля предложения приходится на объекты, предназначенные для торговли – 40%, а минимальная – на помещения под склады – 1%. Помимо этого выделены дополнительные сегменты коммерческой недвижимости, к которым относятся цокольные и подвальные помещения и действующий бизнес в сфере услуг.
Предложения объектов недвижимости действующим бизнесом в сфере услуг включают в себя: ателье, гостиничные комплексы и сауны, медицинские центры и салоны красоты, кафе и рестораны, станций тех. обслуживания и автомойки.
Рассматривая структуру предложения коммерческих площадей по районам можно отметить, что наибольший вклад вносит Алмалинский и Медеуский районы, на их долю приходится 24% и 23% соответственно, далее Ауэзовский и Бостандыкский – 19%, а наименьший – Жетысуйский и Турксибский – 9% и 6%.
По сравнению с прошлым месяцем снижение средней стоимости квадрата наблюдается на все типы помещений. Максимальный спад ценового показателя прослеживается на торговые площади на 19,8% и офисные помещения – на 16%, а наименьший – на объекты, предназначенные под складские помещения – 6,1% (таблица 1).
Таблица 1.
Изменение ценового показателя по типу назначения
|
Тип назначения |
Средний ценовой показатель в октябре 2008 года, у.е./кв.м |
Средний ценовой показатель в ноябре 2008 года, у.е./кв.м |
Изменение |
|
|
% |
у.е. |
|||
|
Офисные помещения |
2679 |
2251 |
-15,97 |
-428 |
|
Торговые площади |
3065 |
2458 |
-19,79 |
-606 |
|
Площади под сферу услуг |
2861 |
2586 |
-9,60 |
-275 |
|
Произв. и пром. базы |
1598 |
1486 |
-6,98 |
-112 |
|
Цокольные и подвальные помещения |
943 |
849 |
-10,05 |
-95 |
|
Складские помещения |
768 |
722 |
-6,06 |
-47 |
Ценовые показатели по типу назначения в разбивке по районам можно проследить в таблице 2.
Таблица 2.
Изменение ценового показателя по районам
|
Тип назначения |
Алма- линский район |
Медеу- ский район |
Бостан- дыкский район |
Жетысуй- ский район |
Ауэзов- ский район |
Турксиб- ский район |
По городу |
|
Офисные помещения |
2128 |
3424 |
3195 |
1955 |
1144 |
2500 |
2251 |
|
Торговые площади |
3098 |
3553 |
3233 |
1958 |
2212 |
1432 |
2458 |
|
Площади под сферу услуг |
3213 |
4011 |
2870 |
2372 |
3320 |
2185 |
2586 |
|
Произв. и пром. базы |
1437 |
4000 |
1460 |
1281 |
1263 |
1486 |
|
|
Цокольные и подвальные помещения |
1255 |
1017 |
826 |
955 |
567 |
654 |
849 |
|
Складские помещения |
820 |
1058 |
500 |
625 |
722 |
Индекс расслоения
Индекс расслоения в структуре офисных площадей в ноябре зафиксирован на отметке 2,9, при этом диапазон цен по отношению к прошлому месяцу расширился. По данному типу назначения рост наблюдается в сегменте «дорогих» бизнес-центров на 1,4% и снижение на «дешевые» офисные площади на 6,2%. Максимальный индекс наблюдается в Турксибском районе – 5,0, а минимальный – в Ауэзовском – 1,89.
Так, сектор максимальных цен для офисных помещений, находящийся в коридоре 2489 – 6661 у.е./кв.м, оказался на уровне 4417 у.е./кв.м. А сектор минимальных цен (500 – 2098 у.е./кв.м.) опустился к отметке 1518 у.е./кв.м (таблицы 3 и 4).
Однако отношение «дорогих» торговых помещений к «дешевым» значительно выше – 4,9. К октябрю данный индекс значительно расширился вследствие роста ценового показателя в сегменте максимальных цен на 11% и снижения – в секторе минимальных на 29,5%. Максимальный индекс расслоения наблюдается в Алмалинском районе – 10,74, а минимальный – в Турксибском – 2,22.
Так, сектор максимальных цен для торговых помещений, находящийся в коридоре 1928 – 8937 у.е./кв.м, оказался на уровне 5699 у.е./кв.м. А сектор минимальных цен (867 – 1915 у.е./кв.м.) опустился к отметке 1164 у.е./кв.м (таблицы 5 и 6).
Таблица 3.
Изменение средней стоимости в сегменте максимальных цен для офисной недвижимости
|
Район |
Ценовой показатель "дорогих" площадей в октябре 2008 года, у.е./кв.м. |
Ценовой показатель "дорогих" площадей в ноябре 2008 года, у.е./кв.м. |
Изменение |
|
|
% |
% |
|||
|
Алмалинский |
6584 |
5819 |
-11,62 |
-765 |
|
Ауэзовский |
6928 |
6661 |
-3,86 |
-267 |
|
Бостандыкский |
4844 |
5255 |
+8,48 |
+411 |
|
Жетысуйский |
3338 |
4269 |
+27,92 |
+932 |
|
Медеуский |
2842 |
2489 |
-12,43 |
-353 |
|
Турксибский |
2500 |
2500 |
0,00 |
0 |
|
По городу |
4359 |
4417 |
+1,35 |
+59 |
Таблица 4.
Изменение средней стоимости в сегменте минимальных цен для офисной недвижимости
|
Район |
Ценовой показатель "дешевых" площадей в октябре 2008 года, у.е./кв.м. |
Ценовой показатель "дешевых" площадей в ноябре 2008 года, у.е./кв.м. |
Изменение |
|
|
% |
% |
|||
|
Алмалинский |
1428 |
1370 |
-4,11 |
-59 |
|
Ауэзовский |
2131 |
1866 |
-12,43 |
-265 |
|
Бостандыкский |
2144 |
2098 |
-2,14 |
-46 |
|
Жетысуйский |
1868 |
1899 |
+1,70 |
+32 |
|
Медеуский |
1526 |
1320 |
-13,53 |
-206 |
|
Турксибский |
500 |
500 |
0,00 |
0 |
|
По городу |
1618 |
1518 |
-6,19 |
-100 |
Таблица 5.
Изменение средней стоимости в сегменте максимальных цен для торговых площадей
|
Район |
Ценовой показатель "дорогих" площадей в октябре 2008 года, у.е./кв.м. |
Ценовой показатель "дорогих" площадей в ноябре 2008 года, у.е./кв.м. |
Изменение |
|
|
% |
% |
|||
|
Алмалинский |
5136 |
8937 |
+74,02 |
+3801 |
|
Ауэзовский |
7420 |
8750 |
+17,92 |
+1330 |
|
Бостандыкский |
4641 |
7229 |
+55,74 |
+2587 |
|
Жетысуйский |
6738 |
4921 |
-26,97 |
-1817 |
|
Медеуский |
5623 |
6388 |
+13,60 |
+765 |
|
Турксибский |
2740 |
1928 |
-29,63 |
-812 |
|
По городу |
5136 |
5699 |
+10,96 |
+563 |
Таблица 6.
Изменение средней стоимости в сегменте минимальных цен для торговых площадей
|
Район |
Ценовой показатель "дешевых" площадей в октябре 2008 года, у.е./кв.м. |
Ценовой показатель "дешевых" площадей в ноябре 2008 года, у.е./кв.м. |
Изменение |
|
|
% |
% |
|||
|
Алмалинский |
1274 |
832 |
-34,68 |
-442 |
|
Ауэзовский |
2136 |
1915 |
-10,37 |
-222 |
|
Бостандыкский |
1492 |
1461 |
-2,07 |
-31 |
|
Жетысуйский |
2967 |
978 |
-67,04 |
-1989 |
|
Медеуский |
1261 |
1258 |
-0,25 |
-3 |
|
Турксибский |
1330 |
867 |
-34,83 |
-463 |
|
По городу |
1650 |
1164 |
-29,49 |
-487 |
Прогноз
Итак, как видно, темпы падения цен в сегменте коммерческой недвижимости остаются катастрофически высокими. Общее замедление деловой активности, связанное со снижением покупательской способности населения и свертыванием кредитования МСБ, остается главной предпосылкой дальнейшему сокращению цен на объекты коммерческой недвижимости. Вместе с тем стоит отметить, что ввиду ограниченного предложения офисов и торговых площадей в центральных районах города, их стоимость оказывается менее подверженой общей стагнации.
Аналитический отдел портала www.kn.kz