В декабре снижение активности на рынке коммерческой недвижимости привело к падению средних цен предложения во всех сегментах.
При этом торговые площади подешевели на 9,9%, а офисные – на 7%. Общая численность выставленных на продажу объектов в данном месяце сократилась более чем в два раза и составила 406 объектов общей площадью 947 тыс. кв.м и общей стоимостью 478 млн у.е.
Состояние рынка
Экспонируемые объекты в сфере коммерческой недвижимости классифицированы по следующим принципам: торговые площади и офисные помещения, производственные и промышленные базы, складские помещения. Наибольшая доля предложения приходится на объекты, предназначенные для офисов и торговли – 20% и 17% соответственно, а минимальная – под производственные и промышленные базы – 16%. Складские помещения в анализируемом месяце представлены двумя объектами.
Помимо этого выделены дополнительные сегменты коммерческой недвижимости, к которым относятся: площади без специального назначения – 31%, низкого класса – 2% (цокольные и подвальные помещения) и действующий бизнес в сфере услуг – 14% (ателье, гостиничные комплексы и сауны, медицинские центры и салоны красоты, кафе и рестораны, станции техобслуживания и автомойки).
В течение шести месяцев прослеживается положительная динамика в тренде средних цен в сфере торговых и офисных помещений. При этом наблюдается тенденция снижения ценовых показателей в сегментах производственных и промышленных баз и действующем бизнесе в сфере услуг (таблица 1).
Таблица 1.
Изменение ценового показателя по типу назначения
|
Тип назначения |
Средний ценовой показатель в ноябре 2009 года, у.е./кв.м |
Средний ценовой показатель в декабре 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение |
|
|
% |
у.е. |
|||
|
Офисные помещения |
2090 |
1944 |
-6,96 |
-146 |
|
Торговые площади |
2160 |
1945 |
-9,93 |
-215 |
|
Площади под сферу услуг |
1955 |
1625 |
-16,91 |
-330 |
|
Произв. и пром. базы |
158 |
140 |
-11,56 |
-18 |
|
Цокольные и подвальные помещения |
1033 |
541 |
-47,67 |
-492 |
|
Складские помещения |
249 |
310 |
+24,51 |
+61 |
|
Площади без особого назначения |
1349 |
1468 |
+8,81 |
+119 |
Индекс расслоения
Индекс расслоения в структуре офисных площадей в декабре зафиксирован на отметке 3,03, при этом диапазон цен, по отношению к прошлому месяцу, сузился.
Сектор максимальных цен по городу для офисных помещений увеличился на 7,3% до уровня 3710 у.е./кв.м. А сектор минимальных цен – на 33,5% до отметки 1226 у.е./кв.м (таблицы 2-3).
Однако отношение «дорогих» торговых помещений к «дешевым» выше, чем для офисных – 5,76. К ноябрю данный индекс расширился вследствие роста ценового показателя в сегменте максимальных цен и спада в секторе минимальных.
Средние цены предложения в секторе максимальных цен для торговых помещений выросли в течение месяца на 20% и оказались на уровне 4403 у.е./кв.м. А в секторе минимальных цен, напротив, сократились на 12,5% до отметки 764 у.е./кв.м (таблицы 2-3).
Таблица 2.
Изменение средней стоимости в сегменте максимальных цен коммерческой недвижимости по городу
|
Сегмент рынка коммерческой недвижимости |
Ценовой показатель "дорогих" площадей в ноябре 2009 года, у.е./кв.м. |
Ценовой показатель "дорогих" площадей в декабре 2009 года, у.е./кв.м. |
Изменение |
|
|
% |
% |
|||
|
Офисная |
3458 |
3710 |
+7,30 |
+252 |
|
Торговая |
3668 |
4403 |
+20,04 |
+735 |
Таблица 3.
Изменение средней стоимости в сегменте минимальных цен коммерческой недвижимости по городу
|
Сегмент рынка коммерческой недвижимости |
Ценовой показатель "дешевых" площадей в ноябре 2009 года, у.е./кв.м. |
Ценовой показатель "дешевых" площадей в декабре 2009 года, у.е./кв.м. |
Изменение |
|
|
% |
% |
|||
|
Офисная |
919 |
1226 |
+33,46 |
+307 |
|
Торговая |
863 |
764 |
-11,52 |
-99 |
Выводы и прогнозы
Итак, в динамике на офисные и торговые помещения прослеживается небольшой рост ценовых показателей. Однако на площади, предназначенные для сферы услуг, промышленные и производственные базы динамика средних цен предложения испытывает в течение года значительное снижение. За анализируемый период в сегменте максимальных цен для офисных помещений спад цен составил 15%, для торговых – 14%. Сектор «дешевых» офисных площадей сократился на 24%, а торговых – на 54%.
В дальнесрочной перспективе тенденция снижения средних цен во всех сегментах коммерческой недвижимости сохраняется.
Аналитический отдел портала www.kn.kz