В ноябре на рынке коммерческой недвижимости изменение ценовых показателей имеет разнонаправленный характер.
Так, в сегменте торговых, офисных помещений и площадей, предназначенных под сферу услуг, средние цены за единицу площади увеличились на 10,7%, 3,5% и 7,4% соответственно. В то время как на площади, предназначенные под производственные и промышленные базы и без специального назначения, сократились на 22,4% и 10,4%. При этом общая численность выставленных на продажу объектов в данном месяце увеличилась более чем в два раза и составила 838 объектов с общей площадью 2065 тыс. кв.ми общей стоимостью 1411 млн у.е.
Состояние рынка
Экспонируемые объекты в сфере коммерческой недвижимости классифицированы по следующим принципам: торговые площади и офисные помещения, производственные и промышленные базы, складские помещения. Наибольшая доля предложения приходится на объекты, предназначенные для офисов и торговли – 20% и 16% соответственно, а минимальная – под производственные и промышленные базы – 15%. Складские помещения в анализируемом месяце представлены четырьмя объектами.
Помимо этого выделены дополнительные сегменты коммерческой недвижимости, к которым относятся: площади без специального назначения – 24%, низкого класса – 4% (цокольные и подвальные помещения) и действующий бизнес в сфере услуг – 21% (ателье, гостиничные комплексы и сауны, медицинские центры и салоны красоты, кафе и рестораны, станции техобслуживания и автомойки).
В течение пяти месяцев прослеживается положительная динамика в тренде средних цен в сфере торговых и офисных помещений. При этом снижение ценовых показателей в сегментах производственных и промышленных баз и в действующем бизнесе в сфере услуг продолжается (таблица 1).
Таблица 1.
Изменение ценового показателя по типу назначения
|
Тип назначения |
Средний ценовой показатель в октябре 2009 года, у.е./кв.м |
Средний ценовой показатель в ноябре 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение |
|
|
% |
у.е. |
|||
|
Офисные помещения |
2020 |
2090 |
+3,45 |
+70 |
|
Торговые площади |
1951 |
2160 |
+10,73 |
+209 |
|
Площади под сферу услуг |
1821 |
1955 |
+7,36 |
+134 |
|
Произв. и пром. базы |
204 |
158 |
-22,42 |
-46 |
|
Цокольные и подвальные помещения |
845 |
1033 |
+22,28 |
+188 |
|
Складские помещения |
285 |
249 |
-12,80 |
-36 |
|
Площади без особого назначения |
1506 |
1349 |
-10,43 |
-157 |
Индекс расслоения
Индекс расслоения в структуре офисных площадей в ноябре зафиксирован на отметке 3,76, при этом диапазон цен, по отношению к прошлому месяцу, расширился.
Сектор максимальных цен по городу для офисных помещений увеличился на 3,9% до уровня 3458 у.е./кв.м. А сектор минимальных цен, напротив, сократился на 13% до отметки 919 у.е./кв.м (таблицы 2-3).
Однако отношение «дорогих» торговых помещений к «дешевым» выше, чем для офисных – 4,25. К октябрю данный индекс сузился вследствие роста ценового показателя в сегменте минимальных цен и спада в секторе максимальных.
Средние цены предложения в секторе максимальных цен для торговых помещений сократились в течение месяца на 28,9% и оказались на уровне 3668 у.е./кв.м. А в секторе минимальных цен, напротив, выросли на 20% до отметки 863 у.е./кв.м (таблицы 2-3).
Таблица 2.
Изменение средней стоимости в сегменте максимальных цен коммерческой недвижимости по городу
|
Сегмент рынка коммерческой недвижимости |
Ценовой показатель "дорогих" площадей в октябре 2009 года, у.е./кв.м. |
Ценовой показатель "дорогих" площадей в ноябре 2009 года, у.е./кв.м. |
Изменение |
|
|
% |
% |
|||
|
Офисная |
3328 |
3458 |
+3,88 |
+130 |
|
Торговая |
5160 |
3668 |
-28,90 |
-1492 |
Таблица 3.
Изменение средней стоимости в сегменте минимальных цен коммерческой недвижимости по городу
|
Сегмент рынка коммерческой недвижимости |
Ценовой показатель "дешевых" площадей в октябре 2009 года, у.е./кв.м. |
Ценовой показатель "дешевых" площадей в ноябре 2009 года, у.е./кв.м. |
Изменение |
|
|
% |
% |
|||
|
Офисная |
1056 |
919 |
-13,03 |
-137 |
|
Торговая |
719 |
863 |
+20,04 |
+144 |
Выводы и прогнозы
Итак, по инерции на офисные и торговые помещения прослеживается небольшой рост ценовых показателей. Однако на площади, предназначенные для сферы услуг, и промышленные и производственные базы, динамика средних цен предложения испытывает в течение годапонижательный тренд. За анализируемый период в сегменте максимальных цен для офисных помещений спад цен составил 21%, для торговых – 29%. Сектор «дешевых» офисных площадей сократился на 43%, а торговых – на 48%.
В дальнесрочной перспективе тенденция снижения средних цен во всех сегментах коммерческой недвижимости сохраняется.
Аналитический отдел портала www.kn.kz