В октябре на рынке коммерческой недвижимости наблюдается снижение ценовых показателей.
Так, в сегменте торговых и офисных помещений средние цены за единицу площади сократились на 14,9% и 14,7% соответственно, на площади, предназначенные под сферу услуг и производственные и промышленные базы – на 0,9% и 17,3%. При этом общая численность выставленных на продажу объектов в данном месяце составила 429, что на 6,1% ниже, чем в предыдущем месяце. Объем рынка – 440 млн у.е.
Состояние рынка
Анализируемая база коммерческой недвижимости в данном месяце была представлена 429 объектами различного объема и предложения, общей площадью 634 тыс. кв.м. Экспонируемые объекты в сфере коммерческой недвижимости классифицированы по следующим принципам: торговые площади и офисные помещения, производственные и промышленные базы, складские помещения. Наибольшая доля предложения приходится на объекты, предназначенные для офисов и торговли – 18%, а минимальная – под производственные и промышленные базы – 12%. Складские помещения в анализируемом месяце представлены тремя объектами.
Помимо этого выделены дополнительные сегменты коммерческой недвижимости, к которым относятся: площади без специального назначения – 27%, низкого класса – 4% (цокольные и подвальные помещения) и действующий бизнес в сфере услуг – 20% (ателье, гостиничные комплексы и сауны, медицинские центры и салоны красоты, кафе и рестораны, станции техобслуживания и автомойки).
В течение четырех месяцев изменение тренда в динамике средних цен прослеживается в сфере торговых и офисных помещений. При этом снижение ценовых показателей продолжается в сегментах производственных и промышленных баз и в действующем бизнесе в сфере услуг (таблица 1).
Таблица 1.
Изменение ценового показателя по типу назначения
|
Тип назначения |
Средний ценовой показатель в сентябре 2009 года, у.е./кв.м |
Средний ценовой показатель в октябре 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение |
|
|
% |
у.е. |
|||
|
Офисные помещения |
2368 |
2020 |
-14,70 |
-348 |
|
Торговые площади |
2293 |
1951 |
-14,92 |
-342 |
|
Площади под сферу услуг |
1837 |
1821 |
-0,87 |
-16 |
|
Произв. и пром. базы |
247 |
204 |
-17,29 |
-43 |
|
Цокольные и подвальные помещения |
1483 |
845 |
-43,01 |
-638 |
|
Складские помещения |
286 |
285 |
-0,08 |
1 |
|
Площади без особого назначения |
1639 |
1506 |
-8,09 |
-133 |
Индекс расслоения
Индекс расслоения в структуре офисных площадей в октябре зафиксирован на отметке 3,15, при этом диапазон цен, по отношению к прошлому месяцу, расширился.
Сектор максимальных цен по городу для офисных помещений сократился на 10,6% и оказался на уровне 3328 у.е./кв.м. А сектор минимальных цен – на 14,9% до отметки 1056 у.е./кв.м (таблицы 2-3).
Однако отношение «дорогих» торговых помещений к «дешевым» выше, чем для офисных – 7,17. К сентябрю данный индекс значительно расширился вследствие роста ценового показателя в сегменте максимальных цен и спада в секторе минимальных.
Сектор максимальных цен для торговых помещений вырос в течение месяца на 38,7% и оказался на уровне 5160 у.е./кв.м. А сектор минимальных цен, напротив, сократился на 2,7% и опустился к отметке 719 у.е./кв.м таблицы 2-3).
Таблица 2.
Изменение средней стоимости в сегменте максимальных цен коммерческой недвижимости по городу
|
Сегмент рынка коммерческой недвижимости |
Ценовой показатель "дорогих" площадей в сентябре 2009 года, у.е./кв.м. |
Ценовой показатель "дорогих" площадей в октябре 2009 года, у.е./кв.м. |
Изменение |
|
|
% |
% |
|||
|
Офисная |
3722 |
3328 |
-10,57 |
-394 |
|
Торговая |
3720 |
5160 |
+38,70 |
+1440 |
Таблица 3.
Изменение средней стоимости в сегменте минимальных цен коммерческой недвижимости по городу
|
Сегмент рынка коммерческой недвижимости |
Ценовой показатель "дешевых" площадей в сентябре 2009 года, у.е./кв.м. |
Ценовой показатель "дешевых" площадей в октябре 2009 года, у.е./кв.м. |
Изменение |
|
|
% |
% |
|||
|
Офисная |
1242 |
1056 |
-14,91 |
-186 |
|
Торговая |
739 |
719 |
-2,72 |
-20 |
Выводы и прогнозы
Итак, в осенний период на офисные и торговые помещения прослеживается небольшой рост ценовых показателей. Однако на площади, предназначенные для сферы услуг и промышленные и производственные базы, динамика средних цен предложения испытывает в течение годапонижательный тренд. За анализируемый период в сегменте максимальных цен для офисных помещений спад цен составил 24%, для торговых – 1%. Сектор «дешевых» офисных площадей сократился на 35%, а торговых – на 56%.
В дальнесрочной перспективе тенденция снижения средних цен во всех сегментах коммерческой недвижимости сохраняется.
Аналитический отдел портала www.kn.kz