В сентябре ценовые показатели на рынке коммерческой недвижимости изменились разнонаправленно.
Так, рост цен за единицу площади наблюдается в сегменте торговых и офисных помещений на 21,5% и 19,9% соответственно, а спад – на площади, предназначенные под сферу услуг и производственные и промышленные базы на 12,6% и 34,4%. Общая численность выставленных на продажу объектов в данном месяце составила 457, что на 36,4% выше, чем в предыдущем месяце. Объем рынка – 879 млн у.е.
Состояние рынка
Анализируемая база коммерческой недвижимости в сентябре была представлена 457 объектами различного объема и предложения, общей площадью 699 тыс. кв.м. Экспонируемые объекты в сфере коммерческой недвижимости классифицированы по следующим принципам: торговые площади и офисные помещения, производственные и промышленные базы, складские помещения. Наибольшая доля предложения приходится на объекты, предназначенные для офисов – 23%, а минимальная – под производственные и промышленные базы – 12%.
Помимо этого выделены дополнительные сегменты коммерческой недвижимости, к которым относятся: площади без специального назначения – 17%, низкого класса – 4% (цокольные и подвальные помещения) и действующий бизнес в сфере услуг – 28% (ателье, гостиничные комплексы и сауны, медицинские центры и салоны красоты, кафе и рестораны, станции техобслуживания и автомойки).
В течение четырех месяцев изменение тренда в динамике средних цен прослеживается в сфере торговых и офисных помещений. При этом снижение ценовых показателей продолжается в сегментах производственных и промышленных баз и в действующем бизнесе в сфере услуг, а рост средних цен – на подвальные и цокольные площади (таблица 1).
Таблица 1.
Изменение ценового показателя по типу назначения
|
Тип назначения |
Средний ценовой показатель в августе 2009 года, у.е./кв.м |
Средний ценовой показатель в сентябре 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение |
|
|
% |
у.е. |
|||
|
Офисные помещения |
1975 |
2368 |
+19,91 |
+393 |
|
Торговые площади |
1887 |
2293 |
+21,54 |
+406 |
|
Площади под сферу услуг |
2101 |
1837 |
-12,55 |
-264 |
|
Произв. и пром. базы |
376 |
247 |
-34,38 |
-129 |
|
Цокольные и подвальные помещения |
1575 |
1483 |
-5,84 |
-92 |
|
Складские помещения |
350 |
286 |
-18,37 |
-64 |
|
Площади без особого назначения |
- |
1639 |
- |
- |
Индекс расслоения
Индекс расслоения в структуре офисных площадей в сентябре зафиксирован на отметке 3,00, при этом диапазон цен, по отношению к прошлому месяцу, значительно сузился.
Сектор максимальных цен по городу для офисных помещений сократился на 5,7% и оказался на уровне 3722 у.е./кв.м. А сектор минимальных цен, напротив, увеличился на 9,7% до отметки 1242 у.е./кв.м (таблицы 2-3).
Однако отношение «дорогих» торговых помещений к «дешевым» выше, чем для офисных – 5,03. К августу данный индекс значительно расширился вследствие неравномерного спада ценовых показателей как в сегменте максимальных цен, так и в секторе минимальных.
Сектор максимальных цен для торговых помещений сократился в течение месяца на 7,6% и оказался на уровне 3720 у.е./кв.м. А сектор минимальных цен – на 22,5% и опустился к отметке 739 у.е./кв.м (таблицы 2-3).
Таблица 2.
Изменение средней стоимости в сегменте максимальных цен коммерческой недвижимости по городу .
|
Сегмент рынка коммерческой недвижимости |
Ценовой показатель "дорогих" площадей в августе 2009 года, у.е./кв.м. |
Ценовой показатель "дорогих" площадей в сентябре 2009 года, у.е./кв.м. |
Изменение |
|
|
% |
% |
|||
|
Офисная |
3948 |
3722 |
-5,74 |
-226 |
|
Торговая |
4027 |
3720 |
-7,63 |
-307 |
Таблица 3.
Изменение средней стоимости в сегменте минимальных цен коммерческой недвижимости по городу
|
Сегмент рынка коммерческой недвижимости |
Ценовой показатель "дешевых" площадей в августе 2009 года, у.е./кв.м. |
Ценовой показатель "дешевых" площадей в сентябре 2009 года, у.е./кв.м. |
Изменение |
|
|
% |
% |
|||
|
Офисная |
1131 |
1242 |
+9,74 |
+111 |
|
Торговая |
954 |
739 |
-22,48 |
-215 |
Выводы и прогнозы
Итак, на офисные помещения прослеживается разнонаправленная динамика в секторах «дорогих» и «дешевых» площадей. Повышение сегмента максимальных цен обусловлено появлением новых офисов класса А в анализируемой базе. Однако на торговые площади наблюдается стабилизация цен. За анализируемый период в сегменте максимальных цен для офисных помещений спад цен составил 15%, для торговых – 28%. Сектор «дешевых» офисных площадей сократился на 23%, а торговых – на 55%.
В дальнесрочной перспективе тенденция снижения средних цен во всех сегментах коммерческой недвижимости сохраняется.
Аналитический отдел портала www.kn.kz