После трехмесячного роста, как в сегменте офисных помещений, так и в сегменте торговых площадей наблюдается сокращение ценовых показателей.
По отношению к июлю средневзвешенные цены на офисные и торговые помещения снизились на 13,4% и 17,1% соответственно. Численность выставленных на продажу объектов составила 335, что на 12,8% ниже, чем в предыдущем месяце. Объем рынка – 686 млн у.е.
Состояние рынка
Анализируемая база коммерческой недвижимости в августе была представлена 335 объектами различного объема и предложения, общей площадью 602 тыс. кв.м. Экспонируемые объекты в сфере коммерческой недвижимости классифицированы по следующим принципам: торговые площади и офисные помещения, производственные и промышленные базы, складские помещения. Наибольшая доля предложения приходится на объекты, предназначенные для торговли – 39%, а минимальная – под производственные и промышленные базы – 10%.
Помимо этого выделены дополнительные сегменты коммерческой недвижимости, к которым относятся: площади без специального назначения низкого класса – 4% (цокольные и подвальные помещения) и действующий бизнес в сфере услуг – 18% (ателье, гостиничные комплексы и сауны, медицинские центры и салоны красоты, кафе и рестораны, станции техобслуживания и автомойки).
По сравнению с прошлым месяцем, сокращение средней стоимости квадрата площади прослеживается на офисные и торговые помещения на 13,4% и 17,1% соответственно. Максимальный спад средней стоимости зафиксирован на площади, предназначенные для производственных и промышленных баз – на 40,7%. Также были подвержены снижению коммерческие места, предназначенные для сферы услуг, на 11,3% (таблица 1).
Таблица 1.
Изменение ценового показателя по типу назначения
|
Тип назначения |
Средний ценовой показатель в июле 2009 года, у.е./кв.м |
Средний ценовой показатель в августе 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение |
|
|
% |
у.е. |
|||
|
Офисные помещения |
2280 |
1975 |
-13,38 |
-305 |
|
Торговые площади |
2276 |
1887 |
-17,12 |
-389 |
|
Площади под сферу услуг |
2369 |
2101 |
-11,31 |
-268 |
|
Произв. и пром. базы |
634 |
376 |
-40,65 |
-258 |
|
Цокольные и подвальные помещения |
1346 |
1575 |
+17,01 |
+229 |
Индекс расслоения
Индекс расслоения в структуре офисных площадей в августе зафиксирован на отметке 3,49, при этом диапазон цен, по отношению к прошлому месяцу, значительно расширился.
Сектор максимальных цен по городу для офисных помещений увеличился на 13% и оказался на уровне 3948 у.е./кв.м. А сектор минимальных цен – на 8,7% до отметки 1131 у.е./кв.м (таблицы 3 и 4).
Однако отношение «дорогих» торговых помещений к «дешевым» немного выше, чем для офисных – 4,22. К июлю данный индекс значительно расширился вследствие роста ценовых показателей в сегменте максимальных цен и спада в секторе минимальных.
Сектор максимальных цен для торговых помещений вырос в течение месяца на 1,4% и оказался на уровне 4027 у.е./кв.м. А сектор минимальных цен, напротив, сократился на 19,5% и опустился к отметке 954 у.е./кв.м (таблицы 3 и 4).
Таблица 3.
Изменение средней стоимости в сегменте максимальных цен коммерческой недвижимости по городу
|
Сегмент рынка коммерческой недвижимости |
Ценовой показатель "дорогих" площадей в июле 2009 года, у.е./кв.м. |
Ценовой показатель "дорогих" площадей в августе 2009 года, у.е./кв.м. |
Изменение |
|
|
% |
% |
|||
|
Офисная |
3494 |
3948 |
+13,02 |
+454 |
|
Торговая |
3972 |
4027 |
+1,39 |
+55 |
Таблица 4.
Изменение средней стоимости в сегменте минимальных цен коммерческой недвижимости по городу
|
Сегмент рынка коммерческой недвижимости |
Ценовой показатель "дешевых" площадей в июле 2009 года, у.е./кв.м. |
Ценовой показатель "дешевых" площадей в августе 2009 года, у.е./кв.м. |
Изменение |
|
|
% |
% |
|||
|
Офисная |
1041 |
1131 |
+8,66 |
+90 |
|
Торговая |
1185 |
954 |
-19,49 |
-231 |
Выводы и прогнозы
Итак, на рынке коммерческой недвижимости отчетливо прослеживается снижение в сегменте минимальных цен, однако сектор «дорогих» коммерческих площадей демонстрирует некоторое повышение. За анализируемый период в сегменте максимальных цен для офисных помещений спад цен составил 9,4%, для торговых – 21,6%. Сектор «дешевых» офисных площадей сократился на 30,1%, а торговых – на 42,2%.
В дальнесрочной перспективе тенденция снижения средних цен во всех сегментах коммерческой недвижимости сохраняется.
Аналитический отдел портала www.kn.kz