Снижение ценовых показателей на рынке коммерческой недвижимости продолжается.
По отношению к марту средневзвешенные цены на офисные и торговые помещения сократились на 12,7% и 4,1% соответственно. В апреле численность выставленных на пsродажу объектов составила 459, что на 6,4% ниже, чем в предыдущем месяце. Объем рынка – 825 млн у.е.
Состояние рынка
Анализируемая база коммерческой недвижимости в апреле была представлена 459 объектами различного объема и предложения, общей площадью 465 тыс. кв.м. Экспонируемые объекты в сфере коммерческой недвижимости классифицированы по следующим принципам: торговые площади и офисные помещения, производственные и промышленные базы, складские помещения. Наибольшая доля предложения приходится на объекты, предназначенные для торговли – 45%, а минимальная – на производственные и промышленные базы – 8%, складские помещения в данном месяце были представлены только одним объектом – 0%.
Помимо этого выделены дополнительные сегменты коммерческой недвижимости, к которым относятся: площади без специального назначения низкого класса – 4% (цокольные и подвальные помещения) и действующий бизнес в сфере услуг – 22% (ателье, гостиничные комплексы и сауны, медицинские центры и салоны красоты, кафе и рестораны, станции техобслуживания и автомойки).
Рассматривая структуру предложения коммерческих площадей по районам можно отметить, что наибольший вклад вносит Алмалинский район, на его долю приходится 25%, далее Бостандыкский – 22%. Доля Ауэзовского и Медеуского – 20% и 17% соответственно, а наименьшая – Жетысуйского и Турксибского – 10% и 6%.
По сравнению с прошлым месяцем, сокращение средней стоимости квадрата площади прослеживается по всем типам назначения, кроме цокольных и подвальных помещений, где рост цен составил 8,5%. Можно отметить, что существенный спад ценового показателя по городу наблюдается на офисные площади – 12,7% (таблица 1).
Таблица 1.
Изменение ценового показателя по типу назначения
|
Тип назначения |
Средний ценовой показатель в марте 2009 года, у.е./кв.м |
Средний ценовой показатель в апреле 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение |
|
|
% |
у.е. |
|||
|
Офисные помещения |
2119 |
1850 |
-12,67 |
-269 |
|
Торговые площади |
1953 |
1873 |
-4,11 |
-80 |
|
Площади под сферу услуг |
2641 |
2493 |
-5,62 |
-148 |
|
Произв. и пром. базы |
802 |
706 |
-12,05 |
-96 |
|
Цокольные и подвальные помещения |
910 |
987 |
+8,45 |
+77 |
|
Складские помещения |
906 |
573 |
-36,80 |
-333 |
Динамику средней стоимости офисных и торговых площадей в разбивке по районам можно проследить в таблице 2.
Можно отметить, что в течение шести месяцев наблюдения за объектами, предназначенными под бизнес-центры и торговую деятельность, выявлена отрицательная динамика средней стоимости во всех районах города, кроме Турксибского, где явного тренда еще не видно.
Таблица 2.
Ценовые показатели по районам
|
Тип назначения |
Алма- линский район |
Медеу- ский район |
Бостан- дыкский район |
Жетысуй- ский район |
Ауэзов- ский район |
Турксиб- ский район |
По городу |
|
Офисные помещения |
2084 |
2718 |
2483 |
1684 |
1535 |
1104 |
1850 |
|
Торговые площади |
2253 |
2421 |
2251 |
1548 |
1755 |
1293 |
1873 |
|
Площади под сферу услуг |
2313 |
3256 |
2897 |
1825 |
2138 |
1603 |
2493 |
|
Произв. и пром. базы |
1859 |
2537 |
- |
641 |
369 |
410 |
706 |
|
Цокольные и подвальные помещения |
911 |
961 |
1095 |
1416 |
689 |
- |
987 |
|
Складские помещения |
- |
- |
- |
573 |
- |
- |
573 |
Индекс расслоения
Индекс расслоения в структуре офисных площадей в апреле зафиксирован на отметке 2,32, при этом диапазон цен, по отношению к прошлому месяцу, значительно сузился. Максимальный индекс расслоения отмечен в Алмалинском районе – 3,51, а минимальный – в Жетысуйском – 1,54.
Однако отношение «дорогих» торговых помещений к «дешевым» значительно выше – 5,20. Максимальный индекс расслоения отмечен в Бостандыкском районе – 8,58, а минимальный – в Турксибском – 2,27.
Сектор максимальных цен для офисных помещений, находящийся в коридоре 1939 – 4787 у.е./кв.м, оказался на уровне 3109 у.е./кв.м. А сектор минимальных цен (918 – 2002 у.е./кв.м.) опустился к отметке 1342 у.е./кв.м. По данному типу назначения сокращение цен наблюдается в сегменте «дорогих» бизнес-центров на 9,3%, а на «дешевые» офисные площади в данном месяце ценовой показатель сократился лишь на 0,6% (таблицы 3 и 4).
Сектор максимальных цен для торговых помещений, находящийся в коридоре 1839 – 5686 у.е./кв.м, оказался на уровне 4226 у.е./кв.м. А сектор минимальных цен (592 – 1082 у.е./кв.м.) опустился к отметке 812 у.е./кв.м. К марту данный индекс значительно расширился вследствие спада ценовых показателей в сегменте минимальных цен – на 29,7%, а в секторе максимальных ценовой показатель сократился лишь на 0,6% (таблицы 5 и 6).
Таблица 3.
Изменение средней стоимости в сегменте максимальных цен для офисной недвижимости
|
Район |
Ценовой показатель "дорогих" площадей в марте 2009 года, у.е./кв.м. |
Ценовой показатель "дорогих" площадей в апреле 2009 года, у.е./кв.м. |
Изменение |
|
|
% |
% |
|||
|
Алмалинский |
3582 |
4592 |
+28,20 |
+1010 |
|
Медеуский |
5570 |
4787 |
-14,05 |
-783 |
|
Бостандыкский |
4108 |
3666 |
-10,77 |
-442 |
|
Жетысуйский |
3645 |
2407 |
-33,96 |
-1238 |
|
Ауэзовский |
2568 |
2401 |
-6,51 |
-167 |
|
Турксибский |
2107 |
1939 |
-7,97 |
-168 |
|
По городу |
3426 |
3109 |
-9,25 |
-317 |
Таблица 4.
Изменение средней стоимости в сегменте минимальных цен для офисной недвижимости
|
Район |
Ценовой показатель "дешевых" площадей в марте 2009 года, у.е./кв.м. |
Ценовой показатель "дешевых" площадей в апреле 2009 года, у.е./кв.м. |
Изменение |
|
|
% |
% |
|||
|
Алмалинский |
1161 |
1309 |
+12,76 |
+148 |
|
Медеуский |
1788 |
2002 |
+11,96 |
+214 |
|
Бостандыкский |
1038 |
1379 |
+32,84 |
+341 |
|
Жетысуйский |
1674 |
1568 |
-6,30 |
-106 |
|
Ауэзовский |
1159 |
1123 |
-3,08 |
-36 |
|
Турксибский |
1393 |
918 |
-34,07 |
-475 |
|
По городу |
1350 |
1342 |
-0,57 |
-8 |
Таблица 5.
Изменение средней стоимости в сегменте максимальных цен для торговых площадей
|
Район |
Ценовой показатель "дорогих" площадей в марте 2009 года, у.е./кв.м. |
Ценовой показатель "дорогих" площадей в апреле 2009 года, у.е./кв.м. |
Изменение |
|
|
% |
% |
|||
|
Алмалинский |
5110 |
5537 |
+8,36 |
+427 |
|
Медеуский |
6349 |
5686 |
-10,44 |
-663 |
|
Бостандыкский |
4946 |
5074 |
+2,58 |
+128 |
|
Жетысуйский |
3420 |
4056 |
+18,60 |
+636 |
|
Ауэзовский |
3638 |
4779 |
+31,37 |
+1141 |
|
Турксибский |
2948 |
1839 |
-37,61 |
-1109 |
|
По городу |
4249 |
4226 |
-0,55 |
-23 |
Таблица 6.
Изменение средней стоимости в сегменте минимальных цен для торговых площадей
|
Район |
Ценовой показатель "дешевых" площадей в марте 2009 года, у.е./кв.м. |
Ценовой показатель "дешевых" площадей в апреле 2009 года, у.е./кв.м. |
Изменение |
|
|
% |
% |
|||
|
Алмалинский |
1588 |
920 |
-42,07 |
-668 |
|
Медеуский |
1383 |
1082 |
-21,77 |
-301 |
|
Бостандыкский |
770 |
592 |
-23,18 |
-178 |
|
Жетысуйский |
980 |
750 |
-23,50 |
-230 |
|
Ауэзовский |
1215 |
805 |
-33,78 |
-410 |
|
Турксибский |
1181 |
810 |
-31,39 |
-371 |
|
По городу |
1155 |
812 |
-29,67 |
-343 |
Выводы и прогнозы
Итак, в апреле продолжается снижение цен во всех сегментах коммерческой недвижимости. Однако исключением в данном месяце оказался сектор цокольных и подвальных помещений, где прослеживается рост ценового показателя.
В связи с дисбалансом объема спроса и предложения, аналитическим отделом портала www.kn.kz прогнозируется дальнейшее снижение цен на объекты коммерческой недвижимости.
Аналитический отдел портала www.kn.kz