Количество предложения на рынке коммерческой недвижимости продолжает увеличиваться. В марте численность выставленных на продажу объектов составила 490, что на 17,8% больше, чем в предыдущем месяце. Объем рынка – 839 млн у.е.
По отношению к февралю средневзвешенные цены на офисные и торговые помещения сократились на 4,8% и 3,6% соответственно.
Состояние рынка
Анализируемая база коммерческой недвижимости в марте была представлена 490 объектами различного объема и предложения, общей площадью 456 тыс. кв.м. Экспонируемые объекты в сфере коммерческой недвижимости классифицированы по следующим принципам: торговые площади и офисные помещения, производственные и промышленные базы, складские помещения. Наибольшая доля предложения приходится на объекты, предназначенные для торговли – 54%, а минимальная – на производственные и промышленные базы – 6% и складские помещения – 1%.
Помимо этого выделены дополнительные сегменты коммерческой недвижимости, к которым относятся: площади без специального назначения низкого класса (цокольные и подвальные помещения) и действующий бизнес в сфере услуг (ателье, гостиничные комплексы и сауны, медицинские центры и салоны красоты, кафе и рестораны, станции техобслуживания и автомойки).
Рассматривая структуру предложения коммерческих площадей по районам можно отметить, что наибольший вклад вносит Бостандыкский район, на его долю приходится 25%, далее Алмалинский – 24%. Доля Ауэзовского и Медеуского – 18%, а наименьшая – Жетысуйского и Турксибского – 10% и 5% соответственно.
По сравнению с прошлым месяцем, сокращение средней стоимости квадрата площади прослеживается по всем типам назначения, кроме складских помещений и площадей, предназначенных сфере услуг, здесь рост цен составил 29,5% и 2,7% соответственно. Можно отметить существенный спад ценового показателя по городу на площади под производственные и промышленные базы на 39,5% (таблица 1).
Таблица 1.
Изменение ценового показателя по типу назначения
Тип назначения |
Средний ценовой показатель в феврале 2009 года, у.е./кв.м |
Средний ценовой показатель в марте 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение |
|
% |
у.е. |
|||
Офисные помещения |
2226 |
2119 |
-4,83 |
-107 |
Торговые Площади |
2027 |
1953 |
-3,63 |
-74 |
Площади под сферу услуг |
2573 |
2641 |
+2,67 |
+68 |
Произв. и пром. Базы |
1327 |
802 |
-39,54 |
-525 |
Цокольные и подвальные помещения |
997 |
910 |
-8,77 |
-87 |
Складские помещения |
700 |
906 |
+29,49 |
+206 |
Динамику средней стоимости офисных и торговых площадей в разбивке по районам можно проследить на диаграммах 10-15 и в таблице 2.
Можно отметить, что в течение шести месяцев наблюдения за объектами, предназначенными под торговую деятельность, выявлена отрицательная динамика средней стоимости во всех районах города, кроме Турксибского, где явного тренда еще не видно.
Средние цены офисных помещений и бизнес-центров в разных районах города имеют разнонаправленный характер. Так, понижательный тренд зафиксирован в Медеуском, Бостандыкском, Жетысуйском и Ауэзовском районах, а в Алмалинском и Турксибском, напротив, прослеживается незначительный рост.
Таблица 2.
Ценовые показатели по районам
Тип назначения |
Алма- линский район |
Медеу- ский район |
Бостан- дыкский район |
Жетысуй- ский район |
Ауэзов- ский район |
Турксиб- ский район |
По городу |
Офисные Помещения |
2680 |
2965 |
2500 |
1989 |
1272 |
1799 |
2119 |
Торговые площади |
2413 |
2299 |
2205 |
1566 |
1576 |
1838 |
1953 |
Площади под сферу услуг |
2653 |
3581 |
2395 |
2116 |
2162 |
1786 |
2641 |
Произв. и пром. базы |
967 |
- |
1095 |
475 |
410 |
990 |
802 |
Цокольные и подвальные помещения |
414 |
1428 |
1500 |
818 |
1332 |
586 |
910 |
Складские помещения |
1963 |
- |
758 |
471 |
- |
964 |
906 |
Индекс расслоения
Индекс расслоения в структуре офисных площадей в марте зафиксирован на отметке 2,54, при этом диапазон цен, по отношению к прошлому месяцу, значительно сузился. Максимальный индекс расслоения отмечен в Бостандыкском районе – 3,96, а минимальный – в Турксибском – 1,51.
Однако отношение «дорогих» торговых помещений к «дешевым» значительно выше – 3,68. Максимальный индекс расслоения отмечен в Бостандыкском районе – 6,42, а минимальный – в Турксибском – 2,50.
Сектор максимальных цен для офисных помещений, находящийся в коридоре 2107 – 5570 у.е./кв.м, оказался на уровне 3426 у.е./кв.м. А сектор минимальных цен (1159 – 1788 у.е./кв.м.) опустился к отметке 1350 у.е./кв.м. По данному типу назначения сокращение цен наблюдается в сегменте «дорогих» бизнес-центров на 2,9%, а на «дешевые» офисные площади в данном месяце ценовой показатель не изменился (таблицы 3 и 4).
Сектор максимальных цен для торговых помещений, находящийся в коридоре 2948 – 6349 у.е./кв.м, оказался на уровне 4249 у.е./кв.м. А сектор минимальных цен (770 – 1588 у.е./кв.м.) поднялся к отметке 1155 у.е./кв.м. К февралю данный индекс значительно расширился вследствие роста ценовых показателей в сегменте минимальных цен – на 14,2%, а в секторе максимальных ценовой показатель не изменился (таблицы 5 и 6).
Таблица 3.
Изменение средней стоимости в сегменте максимальных цен для офисной недвижимости
Район |
Ценовой показатель "дорогих" площадей в феврале 2009 года, у.е./кв.м. |
Ценовой показатель "дорогих" площадей в марте 2009 года, у.е./кв.м. |
Изменение |
|
% |
% |
|||
Алмалинский |
4834 |
3582 |
-25,90 |
-1252 |
Медеуский |
5795 |
5570 |
-3,88 |
-225 |
Бостандыкский |
4498 |
4108 |
-8,65 |
-388 |
Жетысуйский |
2259 |
3645 |
+61,37 |
+1386 |
Ауэзовский |
2524 |
2568 |
+1,75 |
+44 |
Турксибский |
2059 |
2107 |
+2,35 |
+48 |
По городу |
3529 |
3426 |
-2,91 |
-103 |
Таблица 4.
Изменение средней стоимости в сегменте минимальных цен для офисной недвижимости
Район |
Ценовой показатель "дешевых" площадей в феврале 2009 года, у.е./кв.м. |
Ценовой показатель "дешевых" площадей в марте 2009 года, у.е./кв.м. |
Изменение |
|
% |
% |
|||
Алмалинский |
1580 |
1161 |
-26,55 |
-419 |
Медеуский |
1257 |
1788 |
+42,28 |
+531 |
Бостандыкский |
1247 |
1038 |
-16,73 |
-209 |
Жетысуйский |
1650 |
1674 |
+1,41 |
+24 |
Ауэзовский |
1047 |
1159 |
+10,72 |
+112 |
Турксибский |
1425 |
1393 |
-2,30 |
-32 |
По городу |
1352 |
1350 |
-0,13 |
-2 |
Таблица 5.
Изменение средней стоимости в сегменте максимальных цен для торговых площадей
Район |
Ценовой Показатель "дорогих" площадей в феврале 2009 года, у.е./кв.м. |
Ценовой показатель "дорогих" площадей в марте 2009 года, у.е./кв.м. |
Изменение |
|
% |
% |
|||
Алмалинский |
5414 |
5110 |
-5,62 |
-304 |
Медеуский |
6639 |
6349 |
-4,36 |
-290 |
Бостандыкский |
5252 |
4946 |
-5,82 |
-306 |
Жетысуйский |
3323 |
3420 |
+2,92 |
+97 |
Ауэзовский |
4086 |
3638 |
-10,96 |
-448 |
Турксибский |
2275 |
2948 |
+29,56 |
+673 |
По городу |
4242 |
4249 |
+0,16 |
+7 |
Таблица 6.
Изменение средней стоимости в сегменте минимальных цен для торговых площадей
Район |
Ценовой показатель "дешевых" площадей в феврале 2009 года, у.е./кв.м. |
Ценовой показатель "дешевых" площадей в марте 2009 года, у.е./кв.м. |
Изменение |
|
% |
% |
|||
Алмалинский |
950 |
1588 |
+67,10 |
+638 |
Медеуский |
1309 |
1383 |
+5,63 |
+74 |
Бостандыкский |
915 |
770 |
-15,82 |
-145 |
Жетысуйский |
992 |
980 |
-1,18 |
-12 |
Ауэзовский |
1058 |
1215 |
+14,88 |
+157 |
Турксибский |
900 |
1181 |
+31,19 |
+281 |
По городу |
1012 |
1155 |
+14,16 |
+143 |
Выводы и прогнозы
Итак, в марте продолжается снижение цен в сегментах офисных и торговых площадей. Однако исключением оказался сектор минимальных цен торговой недвижимости, где прослеживается рост ценового показателя.
В связи с дисбалансом объема спроса и предложения аналитическим отделом портала www.kn.kz прогнозируется дальнейшее снижение цен на объекты коммерческой недвижимости.
Аналитический отдел портала www.kn.kz