Анализируемая база коммерческой недвижимости в феврале была представлена 416 объектами различного объема и предложения, общей площадью 330 тыс. кв.м.
Количество предложения на рынке коммерческой недвижимости продолжает увеличиваться. В феврале численность выставленных на продажу объектов составила 416, что на 25,5% больше, чем в предыдущем месяце. Объем рынка – 693 млн у.е. По отношению к январю средневзвешенные цены на офисные и торговые помещения сократились на 15,6% и 5,6% соответственно.
Состояние рынка
Экспонируемые объекты в сфере коммерческой недвижимости классифицированы по следующим принципам: торговые площади и офисные помещения, производственные и промышленные базы, складские помещения. Наибольшая доля предложения приходится на объекты, предназначенные для торговли – 48%, а минимальная – на помещения под цокольные и подвальные помещения – 4%. Складские помещения в данном месяце были представлены только одним объектом.
Помимо этого выделены дополнительные сегменты коммерческой недвижимости, к которым относятся: площади без специального назначения низкого класса (цокольные и подвальные помещения) и действующий бизнес в сфере услуг (ателье, гостиничные комплексы и сауны, медицинские центры и салоны красоты, кафе и рестораны, станции техобслуживания и автомойки).
Рассматривая структуру предложения коммерческих площадей по районам можно отметить, что наибольший вклад вносит Медеуский район, на его долю приходится 23%, далее Бостандыкский и Алмалинский – 22%. Доля Ауэзовского и Жетысуйского – 17% и 10% соответственно, а наименьшая – Турксибского – 6%.
По сравнению с прошлым месяцем, сокращение средней стоимости квадрата площади прослеживается по всем типам назначения, кроме подвальных и цокольных помещений, где рост составил 50%. Можно отметить существенный спад ценового показателя по городу на площади под сферу услуг на 16,2% (таблица 1).
Таблица 1.
Изменение ценового показателя по типу назначения
|
Тип назначения |
Средний ценовой показатель в январе 2009 года, у.е./кв.м |
Средний ценовой показатель в феврале 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение |
|
|
% |
у.е. |
|||
|
Офисные помещения |
2638 |
2226 |
-15,62 |
-412 |
|
Торговые площади |
2147 |
2027 |
-5,61 |
-121 |
|
Площади под сферу услуг |
3070 |
2573 |
-16,21 |
-498 |
|
Произв. и пром. Базы |
1354 |
1327 |
-2,04 |
-28 |
|
Цокольные и подвальные помещения |
664 |
997 |
+50,18 |
+333 |
|
Складские помещения |
1221 |
700 |
-42,68 |
-521 |
Динамику средней стоимости офисных и торговых площадей в разбивке по районам можно проследить на диаграммах 10-15 и в таблице 2.
Можно отметить, что в течение пяти месяцев наблюдения за объектами, предназначенными под торговую деятельность, выявлена отрицательная динамика средней стоимости во всех районах города, кроме Турксибского, где явного тренда еще не видно.
Средние цены офисных помещений и бизнес-центров в разных районах города имеют разнонаправленный характер. Так, понижательный тренд зафиксирован в Медеуском, Бостандыкском, Жетысуйском и Ауэзовском районах, а в Алмалинском и Турксибском, напротив, прослеживается рост.
Таблица 2.
Ценовые показатели по районам
|
Тип назначения |
Алма- линский район |
Медеу- ский район |
Бостан- дыкский район |
Жетысуй- ский район |
Ауэзов- ский район |
Турксиб- ский район |
По городу |
|
Офисные помещения |
2898 |
2714 |
2775 |
1925 |
1851 |
1566 |
2226 |
|
Торговые площади |
2221 |
2513 |
2208 |
1999 |
1400 |
2008 |
2027 |
|
Площади под сферу услуг |
3395 |
3036 |
3017 |
2130 |
2093 |
1517 |
2573 |
|
Произв. и пром. базы |
1600 |
1167 |
4000 |
1316 |
907 |
1091 |
1327 |
|
Цокольные и подвальные помещения |
799 |
1074 |
- |
1271 |
904 |
1000 |
997 |
|
Складские помещения |
700 |
- |
- |
- |
- |
- |
700 |
Индекс расслоения
Индекс расслоения в структуре офисных площадей в феврале зафиксирован на отметке 2,61, при этом диапазон цен, по отношению к прошлому месяцу, значительно расширился (диаграмма 16). Максимальный индекс расслоения отмечен в Медеуском районе – 4,61, а минимальный – в Жетысуйском – 1,37.
Однако отношение «дорогих» торговых помещений к «дешевым» значительно выше – 4,19 (диаграмма 17). Максимальный индекс расслоения отмечен в Бостандыкском районе – 5,74, а минимальный – в Турксибском – 2,53.
Сектор максимальных цен для офисных помещений, находящийся в коридоре 2059 – 5795 у.е./кв.м, оказался на уровне 3529 у.е./кв.м. А сектор минимальных цен (1047 – 1650 у.е./кв.м.) опустился к отметке 1352 у.е./кв.м. По данному типу назначения рост наблюдается в сегменте «дорогих» бизнес-центров на 2,5%, а на «дешевые» офисные площади, напротив, прослеживается спад на 15,7% (диаграмма 18 и таблицы 3 и 4).
Сектор максимальных цен для торговых помещений, находящийся в коридоре 2275 – 6639 у.е./кв.м, оказался на уровне 4242 у.е./кв.м. А сектор минимальных цен (900 – 1309 у.е./кв.м.) опустился к отметке 1012 у.е./кв.м. К январю данный индекс значительно расширился вследствие спада ценовых показателей в сегменте минимальных цен на 16,1%, а в секторе максимальных ценовой показатель не изменился (таблицы 5 и 6).
Таблица 3.
Изменение средней стоимости в сегменте максимальных цен для офисной недвижимости
|
Район |
Ценовой показатель "дорогих" площадей в январе 2009 года, у.е./кв.м. |
Ценовой показатель "дорогих" площадей в феврале 2009 года, у.е./кв.м. |
Изменение |
|
|
% |
% |
|||
|
Алмалинский |
3783 |
4834 |
+27,79 |
+1051 |
|
Медеуский |
5123 |
5795 |
+13,11 |
+672 |
|
Бостандыкский |
4294 |
4498 |
+4,74 |
+204 |
|
Жетысуйский |
3468 |
2259 |
-34,87 |
-1209 |
|
Ауэзовский |
1764 |
2524 |
+43,11 |
+760 |
|
Турксибский |
3081 |
2059 |
-33,19 |
-1022 |
|
По городу |
3444 |
3529 |
+2,46 |
+85 |
Таблица 4.
Изменение средней стоимости в сегменте минимальных цен для офисной недвижимости
|
Район |
Ценовой показатель "дешевых" площадей в январе 2009 года, у.е./кв.м. |
Ценовой показатель "дешевых" площадей в феврале 2009 года, у.е./кв.м. |
Изменение |
|
|
% |
% |
|||
|
Алмалинский |
1885 |
1580 |
-16,17 |
-305 |
|
Медеуский |
1906 |
1257 |
-34,07 |
-649 |
|
Бостандыкский |
1543 |
1247 |
-19,21 |
-296 |
|
Жетысуйский |
2065 |
1650 |
-20,09 |
-415 |
|
Ауэзовский |
1081 |
1047 |
-3,18 |
-34 |
|
Турксибский |
- |
1425 |
- |
- |
|
По городу |
1603 |
1352 |
-15,67 |
-251 |
Таблица 5.
Изменение средней стоимости в сегменте максимальных цен для торговых площадей
|
Район |
Ценовой показатель "дорогих" площадей в январе 2009 года, у.е./кв.м. |
Ценовой показатель "дорогих" площадей в феврале 2009 года, у.е./кв.м. |
Изменение |
|
|
% |
% |
|||
|
Алмалинский |
5962 |
5414 |
-9,19 |
-548 |
|
Медеуский |
6324 |
6639 |
+4,98 |
+315 |
|
Бостандыкский |
4524 |
5252 |
+16,10 |
+728 |
|
Жетысуйский |
3321 |
3323 |
+0,06 |
+2 |
|
Ауэзовский |
4890 |
4086 |
-16,44 |
-804 |
|
Турксибский |
2096 |
2275 |
+8,53 |
+179 |
|
По городу |
4239 |
4242 |
+0,07 |
+3 |
Таблица 6.
Изменение средней стоимости в сегменте минимальных цен для торговых площадей
|
Район |
Ценовой показатель "дешевых" площадей в январе 2009 года, у.е./кв.м. |
Ценовой показатель "дешевых" площадей в феврале 2009 года, у.е./кв.м. |
Изменение |
|
|
% |
% |
|||
|
Алмалинский |
858 |
950 |
+10,80 |
+92 |
|
Медеуский |
2023 |
1309 |
-35,29 |
-714 |
|
Бостандыкский |
1203 |
915 |
-23,96 |
-288 |
|
Жетысуйский |
1498 |
992 |
-33,82 |
-506 |
|
Ауэзовский |
975 |
1058 |
+8,49 |
+83 |
|
Турксибский |
1012 |
900 |
-11,06 |
-112 |
|
По городу |
1207 |
1012 |
-16,13 |
-195 |
Выводы и прогнозы
Итак, в феврале значительное снижение ценовых показателей прослеживается в сегментах минимальных цен как на площади, предназначенные под офисы, так и под торговые объекты. В то время как максимальные цены в данном месяце незначительно увеличились. Однако в долгосрочной перспективе в сегментах «дорогих» офисных и торговых площадей понижательный тренд сохраняется.
В связи с мировым кризисом в финансовом секторе и снижением покупательской способности населения аналитическим отделом портала www.kn.kz прогнозируется дальнейшее снижение цен на объекты коммерческой недвижимости.
Аналитический отдел портала www.kn.kz