В январе, после новогодних каникул, рынок коммерческой недвижимости заметно активизировался. Количество выставленных на продажу объектов составило 332, что в два раза больше, чем в предыдущем месяце. Объем рынка – 494 млн у.е.
По отношению к декабрю, средневзвешенные цены на офисные и торговые помещения увеличились на 14,5% и 14,8% соответственно.
Состояние рынка
Анализируемая база коммерческой недвижимости в январе была представлена 332 объектами различного объема и предложения, общей площадью 211 тыс. кв.м. Объекты в сфере коммерческой недвижимости классифицированы по следующим принципам: торговые площади и офисные помещения, производственные и промышленные базы, складские помещения. Наибольшая доля предложения приходится на объекты, предназначенные для торговли – 44%, а минимальная – на помещения под склады – 1%.
Помимо этого выделены дополнительные сегменты коммерческой недвижимости, к которым относятся: объекты без специального назначения низкого класса (цокольные и подвальные помещения) и действующий бизнес в сфере услуг (ателье, гостиничные комплексы и сауны, медицинские центры и салоны красоты, кафе и рестораны, станции техобслуживания и автомойки).
Рассматривая структуру предложения коммерческих площадей по районам можно отметить, что наибольший вклад вносит Медеуский и Алмалинский районы, на их долю приходится 29% и 26% соответственно, далее Бостандыкский и Ауэзовский – 21% и 12%, а наименьший – Жетысуйский и Турксибский – 7% и 5%.
По сравнению с прошлым месяцем, изменение средней стоимости квадрата площади имеет разнонаправленный характер. Можно отметить существенный рост ценового показателя по городу на складские помещения на 53,5%, в прошлом месяце увеличение цен в данном сегменте составило 14% (таблица 1).
Таблица 1.
Изменение ценового показателя по типу назначения
Тип назначения |
Средний ценовой показатель в декабре 2008 года, у.е./кв.м |
Средний ценовой показатель в январе 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение |
|
% |
у.е. |
|||
Офисные Помещения |
2305 |
2638 |
+14,45 |
+333 |
Торговые Площади |
1870 |
2147 |
+14,80 |
+277 |
Площади под сферу услуг |
2815 |
3070 |
+9,08 |
+255 |
Произв. и пром. Базы |
1271 |
1354 |
+6,55 |
+83 |
Цокольные и Подвальные помещения |
967 |
664 |
-31,33 |
-303 |
Складские помещения |
795 |
1221 |
+53,53 |
+426 |
Динамику средней стоимости офисных и торговых площадей в разбивке по районам можно проследить в таблице 2.
Можно отметить, что в течение четырех месяцев наблюдения за объектами, предназначенными под торговую деятельность, выявлена отрицательная динамика средней стоимости во всех районах города, кроме Турксибского, где явного тренда еще не видно.
Средние цены офисных помещений и бизнес-центров в разных районах города имеют разнонаправленный характер. Так, понижательный тренд зафиксирован в Медеуском, Бостандыкском и Ауэзовском районах, а в Алмалинском, Жетысуйском и Турксибском, напротив, прослеживается рост.
Таблица 2.
Ценовые показатели по районам
Тип назначения |
Алма- линский район |
Медеу- ский район |
Бостан- дыкский район |
Жетысуй- ский район |
Ауэзов- ский район |
Турксиб- ский район |
По городу |
Офисные помещения |
3047 |
3102 |
2859 |
3613 |
1121 |
3081 |
2638 |
Торговые площади |
2272 |
3008 |
2474 |
2378 |
1285 |
1896 |
2147 |
Площади под сферу услуг |
3597 |
3590 |
4402 |
2296 |
2526 |
1487 |
3070 |
Произв. и пром. базы |
1063 |
- |
- |
1458 |
1060 |
1234 |
1354 |
Цокольные и Подвальные помещения |
946 |
1009 |
1080 |
95 |
1314 |
- |
664 |
Складские помещения |
- |
795 |
- |
1875 |
- |
- |
1221 |
Индекс расслоения
Индекс расслоения в структуре офисных площадей в январе зафиксирован на отметке 2,15, при этом диапазон цен по отношению к прошлому месяцу незначительно расширился. По данному типу назначения рост наблюдается в сегменте «дешевых» бизнес-центров на 0,4% и на «дорогие» офисные площади на 2,6%. Максимальный индекс расслоения прослеживается в Бостандыкском районе – 2,78, а минимальный – в Ауэзовском – 1,63.
Так, сектор максимальных цен для офисных помещений, находящийся в коридоре 1764 – 5123 у.е./кв.м, оказался на уровне 3444 у.е./кв.м. А сектор минимальных цен (1081 – 2065 у.е./кв.м.) поднялся к отметке 1603 у.е./кв.м (таблицы 3 и 4).
Однако отношение «дорогих» торговых помещений к «дешевым» значительно выше – 3,51. К декабрю данный индекс значительно расширился вследствие роста ценовых показателей в сегменте максимальных цен на 45,2% и в секторе минимальных на 25,4% (диаграмма 16). Максимальный индекс расслоения наблюдается в Алмалинском районе – 6,95, а минимальный – в Турксибском – 2,07.
Так, сектор максимальных цен для торговых помещений, находящийся в коридоре 2096 – 6324 у.е./кв.м, оказался на уровне 4239 у.е./кв.м. А сектор минимальных цен (858 – 2023 у.е./кв.м.) поднялся к отметке 1207 у.е./кв.м (таблицы 5 и 6).
Таблица 3.
Изменение средней стоимости в сегменте максимальных цен для офисной недвижимости
Район |
Ценовой показатель "дорогих" площадей в декабре 2008 года, у.е./кв.м. |
Ценовой показатель "дорогих" площадей в январе 2009 года, у.е./кв.м. |
Изменение |
|
% |
% |
|||
Алмалинский |
4946 |
3783 |
-23,53 |
-1163 |
Медеуский |
4292 |
5123 |
+19,38 |
+831 |
Бостандыкский |
3986 |
4294 |
+7,74 |
+308 |
Жетысуйский |
- |
- |
- |
- |
Ауэзовский |
1500 |
1764 |
+17,57 |
+264 |
Турксибский |
- |
- |
- |
- |
По городу |
3356 |
3444 |
+2,61 |
+88 |
Таблица 4.
Изменение средней стоимости в сегменте минимальных цен для офисной недвижимости
Район |
Ценовой показатель "дешевых" площадей в декабре 2008 года, у.е./кв.м. |
Ценовой показатель "дешевых" площадей в январе 2009 года, у.е./кв.м. |
Изменение |
|
% |
% |
|||
Алмалинский |
1458 |
1885 |
+29,29 |
+427 |
Медеуский |
1653 |
1906 |
+15,33 |
+253 |
Бостандыкский |
2238 |
1543 |
-31,04 |
-695 |
Жетысуйский |
1875 |
2065 |
+10,15 |
+190 |
Ауэзовский |
1138 |
1081 |
-5,00 |
-57 |
Турксибский |
- |
- |
- |
- |
По городу |
1596 |
1603 |
+0,40 |
+7 |
Таблица 5.
Изменение средней стоимости в сегменте максимальных цен для торговых площадей
Район |
Ценовой показатель "дорогих" площадей в декабре 2008 года, у.е./кв.м. |
Ценовой показатель "дорогих" площадей в январе 2009 года, у.е./кв.м. |
Изменение |
|
% |
% |
|||
Алмалинский |
4301 |
5962 |
+38,61 |
+1661 |
Медеуский |
6460 |
6324 |
-2,12 |
-136 |
Бостандыкский |
4316 |
4524 |
+4,80 |
+208 |
Жетысуйский |
2436 |
3321 |
+36,31 |
+885 |
Ауэзовский |
2556 |
4890 |
+91,28 |
+2334 |
Турксибский |
829 |
2096 |
+152,99 |
+1267 |
По городу |
2919 |
4239 |
+45,22 |
+1320 |
Таблица 6.
Изменение средней стоимости в сегменте минимальных цен для торговых площадей
Район |
Ценовой показатель "дешевых" площадей в декабре 2008 года, у.е./кв.м. |
Ценовой показатель "дешевых" площадей в январе 2009 года, у.е./кв.м. |
Изменение |
|
% |
% |
|||
Алмалинский |
706 |
858 |
+21,40 |
+152 |
Медеуский |
2115 |
2023 |
-4,37 |
-92 |
Бостандыкский |
1627 |
1203 |
-26,08 |
-424 |
Жетысуйский |
756 |
1498 |
+98,19 |
+742 |
Ауэзовский |
1297 |
975 |
-24,82 |
-322 |
Турксибский |
333 |
1012 |
+203,59 |
+679 |
По городу |
962 |
1207 |
+25,37 |
+245 |
Выводы и прогнозы
Итак, в январе, по отношению к декабрю, увеличение анализируемой базы привело к положительному колебанию во всех сегментах коммерческой недвижимости. Однако понижательный тренд в динамике офисных и торговых площадей сохраняется.
В связи с мировым кризисом в финансовом секторе и снижением покупательской способности населения аналитическим отделом портала www.kn.kz прогнозируется дальнейшее снижение цен на объекты коммерческой недвижимости.
Аналитический отдел портала www.kn.kz