Аналитический обзор цен на рынке частных домов г. Алматы (декабрь 2010 г.)

По городу на рынке частных домов в течение месяца средневзвешенная цена предложения изменялась в пределах среднестатистической ошибки выборки.

В декабре ценовой показатель зафиксирован на уровне 1737 у.е./кв.м. При этом в сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья средние цены предложения сократились. Количество предложений выставленных к продаже домов за месяц уменьшилось на 11,6% и составило 1781 объект.

Состояние рынка по районам

Лидером по количеству предложений является Медеуский район, на его долю приходится 27%, далее следует Ауэзовский – 23%. Удельный вес Бостандыкского и Турксибского районов составляет 21% и 16% соответственно, Жетысуйского – 9%. Минимум предложения традиционно пришелся на Алмалинский район – 4%.

В данном месяце снижение количества предложений в сегменте частных домов прослеживается во всех районах города (таблица 1).

Структура рынка, в зависимости от формата дома, в данном месяце распределилась следующим образом: максимум предложения пришелся на 5-комнатное жилье – 21%, а минимум – на 2-комнатное – 5%, при этом снижение предложения зафиксировано на все форматы домов. Максимальное уменьшение прослеживается на 3-комнатные дома - на 20%, а минимальное – на 8-комнатные и выше – на 4% (таблица 1).

Все разнообразие построек, в зависимости от материала стен, можно распределить на шесть основных групп: кирпичные дома (доля которых от общего числа предложений составляет 74%), каркасно-камышитовые (12%), панельные (6%), деревянные (5%), монолитные (4%) и саманные (0,06%). Структура предложения по типу постройки дома представлена на диаграмме 4 и в таблице 1.

Таблица 1.

Дискретная пространственно-параметрическая модель рынка вторичного жилья г. Алматы

Параметры жилья	Кол-во объектов, шт.	Кол-во объектов, относ., %	Декабрь 2010 года, у.е./кв.м	Изменение цены предложения к ноябрю		Погрешность расчетов
				у.е.	%	у.е.	%
2-комнатные	81	4,55	1299	-7	-0,55	+/-107	+/-8,20
3-комнатные	239	13,42	1397	-5	-0,33	+/-81	+/-5,78
4-комнатные	295	16,58	1429	-6	-0,43	+/-75	+/-5,22
5-комнатные	373	20,92	1645	-72	-4,17	+/-86	+/-5,12
6-комнатные	275	15,44	1744	-110	-5,92	+/-114	+/-6,34
7-комнатные	206	11,57	1955	-38	-1,91	+/-158	+/-8,01
8-комнатные и выше	312	17,53	2362	-73	-2,99	+/-177	+/-7,39
Деревянные	82	4,60	1386	-141	-9,22	+/-158	+/-10,82
Каркасно-камышитовые	206	11,56	1272	-61	-4,55	+/-89	+/-6,81
Кирпичные	1325	74,39	1856	-17	-0,91	+/-62	+/-3,31
Монолитные	67	3,74	1822	-231	-11,24	+/-258	+/-13,41
Панельные	101	5,65	1351	-8	-0,62	+/-106	+/-7,83
Саманные	1	0,06	581	-419	-41,86	-	-
Алмалинский	71	3,97	1436	-151	-9,54	+/-140	+/-9,28
Медеуский	413	23,17	1372	-22	-1,59	+/-47	+/-3,43
Бостандыкский	378	21,22	2293	-15	-0,67	+/-113	+/-4,90
Жетысуйский	157	8,81	1121	+26	+2,41	+/-57	+/-5,14
Ауэзовский	483	27,10	2287	-77	-3,26	+/-125	+/-5,37
Турксибский	281	15,79	995	-45	-4,32	+/-38	+/-3,78
По городу	1781	100,00	1737	-37	-2,11	+/-51	+/-2,89

Средняя стоимость одного квадратного метра в секторе частных домов сильно дифференцирована. Так, максимальная средняя цена предложения зафиксирована в центре Бостандыкского района – 2293 у.е./кв.м, а минимальная – в Турксибском – 995 у.е./кв.м. За истекший период средние ценовые показатели во всех районах города не изменились, то есть изменения средних цен предложения лежат в пределах статистической погрешности, исключение составили Алмалинский и Турксибский районы, где наблюдается снижение на 9,5% и 4,3% (таблица 1).

Наиболее «дорогими» домами в данном месяце являются 8-комнатные и выше, стоимость которых в анализируемом месяце составила 2362 у.е./кв.м, а самыми «дешевыми» – 2-комнатные – 1299 у.е./кв.м. При этом изменение средней стоимости, в зависимости от формата дома, находится в пределах статистической погрешности выборки (таблица 1).

Наиболее «дорогим» строением, в зависимости от типа постройки дома, в данном месяце является кирпичное, стоимость квадратного метра здесь составила 1856 у.е., а наиболее «дешевым» – саманное – 581 у.е.

Индекс расслоения

Индекс расслоения в декабре зафиксирован на отметке 3,47, при этом диапазон средних цен, по сравнению с прошлым месяцем, сузился. Напомним, данный индекс показывает, во сколько раз «дорогое» жилье превосходит в цене «дешевое». Для расчета «дорогого» и «дешевого» жилья используется 20% от общей базы домов.

Наибольший индекс расслоения в городе прослеживается в Медеуском районе – 4,83, а минимальный – в Жетысуйском – 2,33.

В разрезе от формата дома, индекс расслоения также имеет большой разброс. Так, максимум пришелся на 8-комнатные дома и выше – 4,91, а минимум – на 2-комнатные – 2,34.

Ценовой показатель по городу в секторе максимальных цен сократился на 2,7% до уровня 2889 у.е./кв.м, в секторе минимальных цен – на 0,9% до 833 у.е./кв.м .

Основное влияние на снижение среднего городского показателя в сегменте «дорогого» жилья оказал Алмалинский район, средняя цена которого сократилась на 6,3%.

Выводы и прогнозы

Итак, в декабре в динамике средневзвешенной цены предложения прослеживается стабилизация.

Снижение в данном сегменте рынка закончилось в апреле 2009 года, и с этого момента рынок уже отыграл 53,4%. Цены в «дорогом» сегменте жилья поднялись на уровень ноября 2008 года.

За исследуемый период снижение цен на дома эконом-класса составило 24,8%, а в секторе элит-класса, напротив, наблюдается рост на 2,9%.

С учетом нынешних темпов падения цен можно предположить, что в ближайшее время изменение средней стоимости по городу составит 3-6%.

Аналитический отдел портала www.kn.kz