В апреле по городу на рынке частных домов в динамике средневзвешенной стоимости повышательный тренд сменился на противоположный.
К прошлому месяцу темп снижения составил 3,9% (1595 у.е./кв.м). При этом ценовые показатели сегментов «дорогого» и «дешевого» жилья также сократились на 8,8% и 0,2% соответственно. Количество предложений выставленных к продаже домов за месяц увеличилось на 15,3% и составило 1571 объект.
Состояние рынка по районам
Лидером по количеству предложений является Медеуский район, на его долю приходится 28%, далее следует Ауэзовский – 23%. Удельный вес Бостандыкского и Турксибского районов составляет 17% и 15% соответственно, Жетысуйского – 12%. Минимум предложения традиционно пришелся на Алмалинский район – 5%.
В данном месяце значительный рост количества предложений в сегменте частных домов прослеживается в Жетысуйском районе - на 73%, а минимальный рост наблюдается в Бостандыкском районе на 2% (таблица 1).
Таблица 1.
Изменение структуры предложения по районам
Районы |
Кол-во |
Кол-во |
Кол-во |
Темп |
|
% |
шт. |
||||
Алмалинский |
53 |
73 |
4,63 |
+36,25 |
+20 |
Ауэзовский |
321 |
363 |
23,11 |
+13,20 |
+42 |
Бостандыкский |
264 |
269 |
17,15 |
+2,15 |
+5 |
Жетысуйский |
109 |
189 |
12,05 |
+73,17 |
+80 |
Медеуский |
407 |
434 |
27,61 |
+6,64 |
+27 |
Турксибский |
212 |
240 |
15,30 |
+13,36 |
+28 |
По городу |
1362 |
1571 |
100,00 |
+15,30 |
+209 |
Структура рынка, в зависимости от формата дома, в данном месяце распределилась следующим образом: максимум предложения пришелся на 5-комнатное жилье – 23%, а минимум – на 2-комнатное – 4%. При этом рост предложения зафиксирован на все форматы частных домов: максимальный – на 2-комнатные – на 32%, а минимальный – на 8-комнатные и выше.
Таблица 2.
Изменение структуры предложения по количеству комнат
Кол-во комнат |
Кол-во |
Кол-во |
Кол-во |
Темп |
|
% |
шт. |
||||
2-комнатные |
53 |
71 |
4,50 |
+32,50 |
+18 |
3-комнатные |
169 |
193 |
12,25 |
+13,68 |
+24 |
4-комнатные |
236 |
282 |
17,97 |
+19,63 |
+46 |
5-комнатные |
305 |
349 |
22,22 |
+14,43 |
+44 |
6-комнатные |
218 |
245 |
15,62 |
+12,37 |
+27 |
7-комнатные |
158 |
204 |
13,01 |
+29,60 |
+46 |
8-комнатные |
223 |
227 |
14,43 |
+1,80 |
+3 |
По городу |
1362 |
1571 |
100,00 |
+15,30 |
+209 |
Все разнообразие построек, в зависимости от материала стен, можно распределить на шесть основных групп: кирпичные дома (доля которых от общего числа предложения составляет 74%), каркасно-камышитовые (13%), деревянные (6%), монолитные (4%), панельные (3%) и саманные (0,5%). Структура предложения по типу постройки дома представлена на диаграмме 4 и в таблице 3.
Таблица 3.
Изменение структуры предложения по типу постройки
Тип строения |
Кол-во |
Кол-во |
Кол-во |
Темп |
|
% |
шт. |
||||
Деревянные |
65 |
94 |
5,96 |
+28 |
+43,37 |
Каркасно-камышитовые |
146 |
197 |
12,52 |
+51 |
+35,01 |
Кирпичные |
1057 |
1 152 |
73,34 |
+95 |
+8,95 |
Монолитные |
50 |
67 |
4,27 |
+17 |
+34,90 |
Панельные |
41 |
54 |
3,44 |
+13 |
+30,65 |
Саманные |
3 |
8 |
0,48 |
+5 |
+150,00 |
По городу |
1362 |
1571 |
100,00 |
+15,30 |
+209 |
Средняя стоимость одного квадратного метра в секторе частных домов сильно дифференцирована. Так, максимальная средняя цена предложения зафиксирована в центре города в Медеуском районе – 2028 у.е./кв.м (-7,1% к прошлому месяцу), а минимальная – в Турксибском – 1027 у.е./кв.м. Можно отметить значительный рост ценового показателя в Жетысуйском районе - на 27,8%, связанный в основном с увеличением предложения в сегменте элитного жилья. За истекший период средние ценовые показатели в остальных районах города цены не изменились, то есть изменение средних цен предложения находится в пределах статистической погрешности (таблица 4).
Таблица 4.
Изменение средней цены предложения по районам
Районы |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
|
Алмалинский |
1344 |
1324 |
-20 |
-1,55 |
+/-147 |
+/-11,00 |
|
Ауэзовский |
1259 |
1261 |
+2 |
+0,15 |
+/-51 |
+/-4,07 |
|
Бостандыкский |
2118 |
2027 |
-91 |
-4,26 |
+/-110 |
+/-5,30 |
|
Жетысуйский |
1138 |
1455 |
+317 |
+27,78 |
+/-109 |
+/-8,39 |
|
Медеуский |
2183 |
2028 |
-155 |
-7,13 |
+/-116 |
+/-5,51 |
|
Турксибский |
1043 |
1027 |
-16 |
-1,50 |
+/-47 |
+/-4,51 |
|
По городу |
1660 |
1595 |
-65 |
-3,90 |
+/-49 |
+/-3,02 |
|
Наиболее «дорогими» домами в данном месяце являются 7-комнатные, стоимость которых в апреле составила 1852 у.е./кв.м, а самыми «дешевыми» – 3-комнатные – 1257 у.е./кв.м. Спад средних цен за месяц прослеживается на 2- и 8-комнатные дома на 12% и 10,3% соответственно. На остальные форматы домов изменение средней стоимости находится в пределах статистической погрешности выборки (таблица 5).
Таблица 5.
Изменение средней цены предложения по количеству комнат
Кол-во комнат |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
2-комнатные |
1499 |
1319 |
-180 |
-11,96 |
+/-171 |
+/-11,96 |
3-комнатные |
1259 |
1257 |
-2 |
-0,18 |
+/-80 |
+/-6,37 |
4-комнатные |
1401 |
1380 |
-21 |
-1,46 |
+/-81 |
+/-5,79 |
5-комнатные |
1633 |
1706 |
+73 |
+4,50 |
+/-96 |
+/-5,75 |
6-комнатные |
1693 |
1601 |
-92 |
-5,43 |
+/-121 |
+/-7,33 |
7-комнатные |
2009 |
1852 |
-157 |
-7,80 |
+/-171 |
+/-8,76 |
8-комнатные |
2034 |
1824 |
-210 |
-10,34 |
+/-158 |
+/-8,17 |
По городу |
1660 |
1595 |
-65 |
-3,90 |
+/-49 |
+/-3,02 |
Средняя стоимость предложения, в зависимости от типа постройки дома, представлена на диаграммах 18-23 и в таблице 6. Наиболее «дорогим» строением в данном месяце является монолитное, стоимость квадратного метра здесь за месяц составила 1721 у.е., а наиболее «дешевым» – саманное – 1092 у.е. Спад средних цен предложения наблюдается на кирпичные дома – 3,7% и саманные – 34,9%.
Таблица 6.
Изменение средней цены предложения по типу постройки
Тип строения |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
Деревянные |
1638 |
1530 |
-108 |
-6,59 |
190 |
11,95 |
Каркасно-камышитовые |
1242 |
1245 |
3 |
0,26 |
82 |
6,59 |
Кирпичные |
1741 |
1676 |
-65 |
-3,73 |
59 |
3,45 |
Монолитные |
1599 |
1721 |
122 |
7,64 |
264 |
16,04 |
Панельные |
1151 |
1138 |
-12 |
-1,08 |
134 |
11,74 |
Саманные |
1677 |
1092 |
-585 |
-34,88 |
246 |
19,59 |
По городу |
1660 |
1595 |
-65 |
-3,90 |
+/-49 |
+/-3,02 |
Индекс расслоения
Индекс расслоения в апреле зафиксирован на отметке 3,22, при этом диапазон средних цен, по сравнению с прошлым месяцем, значительно сузился. Напомним, данный индекс показывает, во сколько раз «дорогое» жилье превосходит в цене «дешевое». Для расчета «дорогого» и «дешевого» жилья используется 20% от общей базы домов.
Наибольший индекс расслоения в городе прослеживается в Медеуском районе – 4,04, а минимальный – в Турксибском – 2,35.
В разрезе от формата дома, индекс расслоения также имеет большой разброс. Так, максимум пришелся на 8-комнатные дома и выше – 3,97, а минимум – на 2-комнатные – 2,59.
Ценовой показатель по городу в секторе максимальных цен сократился на 8,8% до уровня 2584 у.е./кв.м, а в секторе минимальных цен – на 0,2% (804 у.е./кв.м) (таблицы 7-8).
Основное влияние на спад средних цен в сегменте «дорогого» жилья оказал Медеуский район, средняя цена которого сократилась на 12,1%.
В сегменте эконом-класса спад ценовых показателей зафиксирован во всех районах города, кроме Жетысуйского, Ауэзовского и Медеуского, где рост цен составил 12,4%, 4,3% и 3,5% соответственно. За месяц максимально сократилась средняя цена предложения в Турксибском районе – на 5,6%, а минимально – в Алмалинском – 4,1%.
Таблица 7.
Изменение верхних ценовых показателей по районам
Районы |
Индекс |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Алмалинский |
2,96 |
2183 |
2069 |
-114 |
-5,23 |
Ауэзовский |
2,71 |
1964 |
1923 |
-41 |
-2,08 |
Бостандыкский |
3,28 |
3557 |
3345 |
-212 |
-5,96 |
Жетысуйский |
2,62 |
1886 |
1840 |
-46 |
-2,45 |
Медеуский |
4,04 |
4084 |
3591 |
-493 |
-12,06 |
Турксибский |
2,35 |
1512 |
1503 |
-9 |
-0,61 |
По городу |
3,22 |
2833 |
2584 |
-249 |
-8,76 |
Таблица 8.
Изменение нижних ценовых показателей по районам
Районы |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Алмалинский |
728 |
698 |
-30 |
-4,06 |
Ауэзовский |
680 |
709 |
+30 |
+4,34 |
Бостандыкский |
1072 |
1020 |
-52 |
-4,82 |
Жетысуйский |
624 |
701 |
+78 |
+12,44 |
Медеуский |
859 |
889 |
+30 |
+3,52 |
Турксибский |
676 |
639 |
-38 |
-5,55 |
По городу |
805 |
804 |
-2 |
-0,20 |
Выводы и прогнозы
Итак, в апреле тенденция роста в динамике средневзвешенной цены предложения сохраняется. Снижение в данном сегменте рынка закончилось в апреле 2009 года, и с этого момента рынок уже отыграл 40,9%. Цены в «дорогом» сегменте жилья поднялись на уровень ноября 2008 года. А в сегменте «дешевого» жилья продолжает наблюдаться ценовая стагнация.
За исследуемый период снижение цен на дома эконом-класса составило 27,5%, а в секторе элит-класса – 8%.
С учетом нынешних темпов падения цен можно предположить, что в ближайшее время изменение средней стоимости по городу составит 3-6%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz