В ноябре на рынке частных домов наблюдается изменение тренда в динамике средневзвешенной стоимости по городу, к прошлому месяцу темп снижения составил 6,3% (1516 у.е./кв.м).
При этом ценовой показатель сегмента «дорогого» жилья сократился на 10,5% до уровня 2588 у.е./кв.м, а в сегменте «дешевого», напротив, вырос на 1,1% до 804 у.е./кв.м. Количество предложений выставленных к продаже домов за месяц уменьшилось на 18,1% и составило 785 объектов.
Состояние рынка по районам
Лидером по количеству предложения является Медеуский район, на его долю приходится 28%. Далее следуют Ауэзовский и Турксибский районы – 24% и 18% соответственно. Удельный вес Бостандыкского и Жетысуйского районов составляет 14% и 11%. Минимум предложения традиционно пришелся на Алмалинский район – 5%. В данном месяце снижение количества предложения в сегменте частных домов прослеживается во всех районах города (таблица 1).
Таблица 1.
Изменение структуры предложения по районам
|
Районы |
Кол-во частных домов в октябре 2009 года, шт. |
Кол-во частных домов в ноябре 2009 года, шт. |
Изменение |
|
|
% |
шт. |
|||
|
Алмалинский |
48 |
38 |
-19,72 |
-10 |
|
Ауэзовский |
222 |
186 |
-16,23 |
-36 |
|
Бостандыкский |
147 |
111 |
-24,94 |
-36 |
|
Жетысуйский |
101 |
87 |
-13,74 |
-14 |
|
Медеуский |
277 |
223 |
-19,49 |
-54 |
|
Турксибский |
162 |
137 |
-15,10 |
-25 |
|
По городу |
957 |
785 |
-18,05 |
-172 |
Структура рынка, в зависимости от формата дома, в данном месяце распределилась следующим образом: максимум предложения пришелся на 5-комнатное жилье – 20%, а минимум – на 2-комнатное – 7% (таблица 2). При этом спад предложения зафиксирован на все форматы частных домов.
Таблица 2.
Изменение структуры предложения по количеству комнат
|
Кол-во комнат |
Кол-во частных домов в октябре 2009 года, шт. |
Кол-во частных домов в ноябре 2009 года, шт. |
Изменение |
|
|
% |
шт. |
|||
|
2-комнатные |
57 |
53 |
-7,87 |
-4 |
|
3-комнатные |
144 |
118 |
-18,58 |
-26 |
|
4-комнатные |
158 |
131 |
-16,80 |
-27 |
|
5-комнатные |
206 |
164 |
-20,44 |
-42 |
|
6-комнатные |
138 |
108 |
-21,77 |
-30 |
|
7-комнатные |
120 |
83 |
-30,83 |
-37 |
|
8-комнатные и выше |
134 |
128 |
-4,36 |
-6 |
|
По городу |
957 |
785 |
-18,05 |
-172 |
Все разнообразие построек, в зависимости от материала стен, можно распределить на шесть основных групп: кирпичные дома (доля которых от общего числа предложения составляет 70%), каркасно-камышитовые (13%), деревянные (6%), монолитные (6%), панельные (4%) и саманные 1%. Структура предложения по типу постройки дома представлена в таблице 3.
Таблица 3.
Изменение структуры предложения по типу постройки
|
Тип строения |
Кол-во частных домов в октябре 2009 года, шт. |
Кол-во частных домов в ноябре 2009 года, шт. |
Изменение |
|
|
% |
шт. |
|||
|
Деревянные |
66 |
50 |
-24,15 |
-16 |
|
Каркасно-камышитовые |
121 |
99 |
-17,77 |
-22 |
|
Кирпичные |
669 |
551 |
-17,64 |
-118 |
|
Монолитные |
48 |
45 |
-7,23 |
-3 |
|
Панельные |
47 |
34 |
-27,27 |
-13 |
|
Саманные |
6 |
5 |
-18,06 |
-1 |
|
По городу |
957 |
785 |
-18,05 |
-172 |
Средняя стоимость одного квадратного метра в секторе частных домов сильно дифференцирована. Так, максимальная средняя цена предложения зафиксирована в центре города Бостандыкского района – 2045 у.е./кв.м, а минимальная – в Турксибском – 1023 у.е./кв.м. За истекший период ценовые показатели в районах изменились разнонаправленно: спад цен прослеживается в Медеуском, Жетысуйском и Бостандыкском – на 16,6%, 4% и 2,2% соответственно, а в Алмалинском, Ауэзовском, напротив, наблюдается рост на 5,2% и 2,7%. В Турксибском районе средняя цена предложения за месяц не изменилась (таблица 4).
Таблица 4.
Изменение средней цены предложения по районам
|
Районы |
Ценовой показатель в октябре 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель в ноябре 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение |
|
|
% |
у.е./кв.м. |
|||
|
Алмалинский |
1258 |
1323 |
+5,20 |
+65 |
|
Ауэзовский |
1333 |
1369 |
+2,73 |
+36 |
|
Бостандыкский |
2091 |
2045 |
-2,18 |
-46 |
|
Жетысуйский |
1071 |
1029 |
-3,99 |
-42 |
|
Медеуский |
2275 |
1898 |
-16,57 |
-377 |
|
Турксибский |
1023 |
1023 |
0,00 |
0 |
|
По городу |
1618 |
1516 |
-6,29 |
-102 |
Наиболее «дорогими» домами в данном месяце являются 8-комнатные и выше, стоимость которых в ноябре сократилась на 2% и составила 1856 у.е./кв.м, а самыми «дешевыми» – 2-комнатные – 1209 у.е./кв.м (-2,8%). Спад средних цен прослеживается на все форматы домов, кроме 3-комнатных, где рост средней стоимости составил 2,6% (таблица 5).
Таблица 5.
Изменение средней цены предложения по количеству комнат
|
Кол-во комнат |
Ценовой показатель в октябре 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель в ноябре 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение |
|
|
% |
у.е./кв.м. |
|||
|
2-комнатные |
1244 |
1209 |
-2,80 |
-35 |
|
3-комнатные |
1282 |
1315 |
+2,55 |
+33 |
|
4-комнатные |
1484 |
1371 |
-7,58 |
-113 |
|
5-комнатные |
1569 |
1466 |
-6,53 |
-103 |
|
6-комнатные |
1830 |
1615 |
-11,73 |
-215 |
|
7-комнатные |
1871 |
1658 |
-11,38 |
-213 |
|
8-комнатные и выше |
1893 |
1856 |
-2,00 |
-37 |
|
По городу |
1618 |
1516 |
-6,29 |
-102 |
Средняя стоимость предложения, в зависимости от типа постройки дома, представлена на диаграммах 18-23 и в таблице 6. Наиболее «дорогим» строением является кирпичное, стоимость квадратного метра здесь за месяц сократилась на 10,9% и составила 1634 у.е., а наиболее «дешевым» – панельное – 10386 у.е. (+4,6%).
Таблица 6.
Изменение средней цены предложения по типу постройки
|
Тип строения |
Ценовой показатель в октябре 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель в ноябре 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение |
|
|
% |
у.е./кв.м. |
|||
|
Деревянные |
1277 |
1230 |
-3,69 |
-47 |
|
Каркасно-камышитовые |
1221 |
1203 |
-1,46 |
-18 |
|
Кирпичные |
1835 |
1634 |
-10,93 |
-201 |
|
Монолитные |
1654 |
1409 |
-14,82 |
-245 |
|
Панельные |
1039 |
1086 |
+4,55 |
+47 |
|
Саманные |
1295 |
1406 |
+8,61 |
+111 |
|
По городу |
1618 |
1516 |
-6,29 |
-102 |
Индекс расслоения
Индекс расслоения в ноябре зафиксирован на отметке 3,22, при этом диапазон средних цен, по сравнению с прошлым месяцем, значительно сузился. Напомним, данный индекс показывает, во сколько раз «дорогое» жилье превосходит в цене «дешевое». Для расчета «дорогого» и «дешевого» жилья используется 20% от общей базы домов.
Наибольший индекс расслоения в городе прослеживается в Медеуском районе – 3,93, а минимальный – в Турксибском – 2,41 (диаграмма 25).
В разрезе от формата дома, индекс расслоения также имеет большой разброс. Так, максимум пришелся на 8-комнатные дома и выше – 4,11, а минимум – на 5-комнатные – 2,85.
Ценовой показатель по городу в секторе максимальных цен сократился на 10,5% до уровня 2588 у.е./кв.м, а в секторе минимальных цен, напротив, вырос на 1,1% до отметки 804 у.е./кв.м (таблицы 7-8).
Основное влияние на снижение средних цен в сегменте «дорогого» жилья оказал Медеуский район, цена которого в данном сегменте жилья сократилась на 28,3%. В Бостандыкском и Турксибском районах дома подешевели на 7,7% и 3,5% соответственно, а в остальных районах города прослеживается рост средних цен предложения.
В сегменте эконом-класса рост ценовых показателей зафиксирован во всех районах города, кроме Жетысуйского и Ауэзовского, где спад составил 8,6% и 2,7% соответственно. За месяц максимально выросла средняя цена предложения в Бостандыкском районе – на 6,5%, а минимально – в Турксибском – 1,6%.
Таблица 7.
Изменение верхних ценовых показателей по районам
|
Районы |
Индекс расслоения в ноябре |
Ценовой показатель в октябре 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель в ноябре 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение |
|
|
% |
у.е./кв.м. |
||||
|
Алмалинский |
2,76 |
2149 |
2202 |
+2,50 |
+53 |
|
Ауэзовский |
3,14 |
2202 |
2274 |
+3,27 |
+72 |
|
Бостандыкский |
3,12 |
3675 |
3391 |
-7,74 |
-284 |
|
Жетысуйский |
2,52 |
1635 |
1665 |
+1,86 |
+30 |
|
Медеуский |
3,93 |
4789 |
3434 |
-28,30 |
-1355 |
|
Турксибский |
2,41 |
1615 |
1559 |
-3,46 |
-56 |
|
По городу |
3,22 |
2893 |
2588 |
-10,51 |
-305 |
Таблица 8.
Изменение нижних ценовых показателей по районам
|
Районы |
Ценовой показатель в октябре 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель в ноябре 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение |
|
|
% |
у.е./кв.м. |
|||
|
Алмалинский |
764 |
798 |
+4,46 |
+34 |
|
Ауэзовский |
743 |
723 |
-2,69 |
-20 |
|
Бостандыкский |
1021 |
1087 |
+6,48 |
+66 |
|
Жетысуйский |
724 |
661 |
-8,61 |
-63 |
|
Медеуский |
839 |
874 |
+4,10 |
+35 |
|
Турксибский |
636 |
646 |
+1,58 |
+10 |
|
По городу |
795 |
804 |
+1,11 |
+9 |
Выводы и прогнозы
Итак, ноябрь ознаменовался изменением тренда в динамике средневзвешенной цены предложения. Традиционное осеннее оживление на рынке частных домов сменилось снижением ценовых показателей во всех сегментах. Также в дальнейшей перспективе тенденция сокращения средних цен «дешевого» жилья сохраняется. За исследуемый период снижение цен на дома эконом-класса составило 27,4%, а в секторе элит-класса – 7,8%.
С учетом нынешних темпов падения цен можно предположить, что в ближайшее время изменение средней стоимости по городу составит 5-10%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz