В октябре увеличение средневзвешенной стоимости предложения в секторе частных домов составило 10% (1618 у.е./кв.м). При этом ценовой показатель сегмента «дорогого» жилья вырос на 16,3% до уровня 2893 у.е./кв.м, а в сегменте «дешевого» – на 1,9% до 795 у.е./кв.м. Количество предложений выставленных к продажи домов за месяц увеличилось на 4,9% и составило 957 объектов.
Состояние рынка по районам
Лидером по количеству предложения является Медеуский район, на его долю приходится 29%. Далее следуют Ауэзовский и Турксибский районы – 23% и 17% соответственно. Удельный вес Бостандыкского и Жетысуйского районов составляет 15% и 11%. Минимум предложения традиционно пришелся на Алмалинский район – 5%. В данном месяце увеличение количества предложения в сегменте частных домов прослеживается во всех районах города, кроме Жетысуйского и Турксибского, где количество объектов за месяц сократилось на 6% (таблица 1).
Таблица 1.
Изменение структуры предложения по районам
Районы |
Кол-во частных домов в сентябре 2009 года, шт. |
Кол-во частных домов в октябре 2009 года, шт. |
Изменение |
|
% |
шт. |
|||
Алмалинский |
44 |
48 |
+8,52 |
+4 |
Ауэзовский |
202 |
222 |
+9,96 |
+20 |
Бостандыкский |
149 |
147 |
-0,95 |
-2 |
Жетысуйский |
107 |
101 |
-5,55 |
-6 |
Медеуский |
240 |
277 |
+15,40 |
+37 |
Турксибский |
172 |
162 |
-5,96 |
-10 |
По городу |
913 |
957 |
+4,89 |
+44 |
Структура рынка, в зависимости от формата дома, в данном месяце распределилась следующим образом: максимум предложения пришелся на 5-комнатное жилье – 22%, а минимум – на 2-комнатное – 6% (таблица 2). При этом рост предложения зафиксирован на все форматы частных домов, кроме 2- и 3-комнатных, где количество за месяц не изменилось.
Таблица 2.
Изменение структуры предложения по количеству комнат
Кол-во комнат |
Кол-во частных домов в сентябре 2009 года, шт. |
Кол-во частных домов в октябре 2009 года, шт. |
Изменение |
|
% |
шт. |
|||
2-комнатные |
57 |
57 |
0,00 |
0 |
3-комнатные |
144 |
144 |
0,00 |
0 |
4-комнатные |
165 |
158 |
-4,30 |
-7 |
5-комнатные |
189 |
206 |
+9,22 |
+17 |
6-комнатные |
135 |
138 |
+2,16 |
+3 |
7-комнатные |
100 |
120 |
+20,30 |
+20 |
8-комнатные и выше |
123 |
134 |
+9,03 |
+11 |
По городу |
913 |
957 |
+4,89 |
+44 |
Все разнообразие построек, в зависимости от материала стен, можно распределить на шесть основных групп: кирпичные дома (доля которых от общего числа предложения составляет 69%), каркасно-камышитовые (13%), деревянные (7%), монолитные (5%), панельные (5%) и саманные 1%. Структура предложения по типу постройки дома представлена на диаграмме 4 и в таблице 3.
Таблица 3.
Изменение структуры предложения по типу постройки
Тип строения |
Кол-во частных домов в сентябре 2009 года, шт. |
Кол-во частных домов в октябре 2009 года, шт. |
Изменение |
|
% |
шт. |
|||
Деревянные |
55 |
66 |
+21,56 |
+11 |
Каркасно-камышитовые |
129 |
121 |
-6,29 |
-8 |
Кирпичные |
624 |
669 |
+7,26 |
+45 |
Монолитные |
53 |
48 |
-8,93 |
-5 |
Панельные |
49 |
47 |
-4,27 |
-2 |
Саманные |
4 |
6 |
+71,43 |
+3 |
По городу |
913 |
957 |
+4,89 |
+44 |
Средняя стоимость одного квадратного метра в секторе частных домов сильно дифференцирована. Так, максимальная средняя цена предложения зафиксирована в центре города Медеуского района – 2275 у.е./кв.м, а минимальная – в Турксибском – 1023 у.е./кв.м. За истекший период ценовые показатели в районах изменились разнонаправленно: рост цен прослеживается в Медеуском, Жетысуйском и Алмалинском – на 23,9%, 8,3% и 0,2% соответственно, а в Ауэзовском, Бостандыкском и Турксибском, напротив, наблюдается спад на 5,2%, 3,6% и 1,8% (таблица 4).
Таблица 4.
Изменение средней цены предложения по районам
Районы |
Средняя стоимость в сентябре 2009 года, у.е./кв.м |
Средняя стоимость в октябре 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение |
|
% |
у.е./кв.м. |
|||
Алмалинский |
1255 |
1258 |
+0,21 |
+3 |
Ауэзовский |
1406 |
1333 |
-5,22 |
-73 |
Бостандыкский |
2168 |
2091 |
-3,57 |
-77 |
Жетысуйский |
990 |
1071 |
+8,27 |
+81 |
Медеуский |
1836 |
2275 |
+23,92 |
+439 |
Турксибский |
1041 |
1023 |
-1,77 |
-18 |
По городу |
1471 |
1618 |
+9,97 |
+147 |
Наиболее «дорогими» домами в данном месяце являются 8-комнатные и выше, стоимость которых увеличилась на 16,2% и составила 1893 у.е./кв.м, а самыми «дешевыми» – 2-комнатные – 1244 у.е./кв.м (+5,4%). Рост средних цен прослеживается на все форматы домов, кроме 5-комнатных, где спад средней стоимости составил 4,4% (таблица 5).
Таблица 5.
Изменение средней цены предложения по количеству комнат
Кол-во комнат |
Средняя стоимость в сентябре 2009 года, у.е./кв.м |
Средняя стоимость в октябре 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение |
|
% |
у.е./кв.м. |
|||
2-комнатные |
1180 |
1244 |
+5,35 |
+64 |
3-комнатные |
1241 |
1282 |
+3,29 |
+41 |
4-комнатные |
1366 |
1484 |
+8,64 |
+118 |
5-комнатные |
1641 |
1569 |
-4,43 |
-72 |
6-комнатные |
1609 |
1830 |
+13,76 |
+221 |
7-комнатные |
1636 |
1871 |
+14,33 |
+235 |
8-комнатные и выше |
1629 |
1893 |
+16,24 |
+264 |
По городу |
1471 |
1618 |
+9,97 |
+147 |
Средняя стоимость предложения, в зависимости от типа постройки дома, представлена на диаграммах 18-23 и в таблице 6. Наиболее «дорогим» строением в данном месяце является кирпичное, стоимость квадратного метра здесь за месяц увеличилась на 7,2% и составила 1835 у.е., а наиболее «дешевым» – панельное – 1039 у.е. (-11,1%).
Таблица 6.
Изменение средней цены предложения по типу постройки
Тип строения |
Средняя стоимость в сентябре 2009 года, у.е./кв.м |
Средняя стоимость в октябре 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение |
|
% |
у.е./кв.м. |
|||
Деревянные |
1267 |
1277 |
+0,80 |
+10 |
Каркасно-камышитовые |
1256 |
1221 |
-2,77 |
-35 |
Кирпичные |
1712 |
1835 |
+7,20 |
+123 |
Монолитные |
1399 |
1654 |
+18,21 |
+255 |
Панельные |
1169 |
1039 |
-11,08 |
-130 |
Саманные |
1012 |
1295 |
+27,99 |
+283 |
По городу |
1471 |
1618 |
+9,97 |
+147 |
Индекс расслоения
Индекс расслоения в октябре зафиксирован на отметке 3,75, при этом диапазон средних цен, по сравнению с прошлым месяцем, значительно расширился. Напомним, данный индекс показывает, во сколько раз «дорогое» жилье превосходит в цене «дешевое». Для расчета «дорогого» и «дешевого» жилья используется 20% от общей базы домов.
Наибольший индекс расслоения в городе прослеживается в Медеуском районе – 5,71, а минимальный – в Жетысуйском – 2,26.
В разрезе от формата квартиры, индекс расслоения более однородный. Так, максимум пришелся на 8-комнатные дома и выше – 4,88, а минимум – на 3-комнатные – 2,82.
Ценовой показатель по городу в секторе максимальных цен вырос на 16,3% до уровня 2893 у.е./кв.м, а в секторе минимальных цен – на 1,9% до отметки 795 у.е./кв.м (таблицы 7-8).
В данном месяце увеличение средних цен в сегменте «дорогого» жилья наблюдается в Медеуском, Алмалинском и Жетысуйском районах на 28,9%, 18,3% и 3,6% соответственно, а в остальных районах города прослеживается спад.
В сегменте эконом-класса рост ценовых показателей зафиксирован во всех районах города, кроме Алмалинского и Бостандыкского, где спад составил 4,6% и 1,1% соответственно. За месяц максимально выросла средняя стоимость в Жетысуйском районе – на 18,4%, а минимально – в Медеуском – 0,2%.
Таблица 7.
Изменение верхних ценовых показателей по районам
Районы |
Индекс расслоения в октябре |
Средняя стоимость в сентябре 2009 года, у.е./кв.м |
Средняя стоимость в октябре 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение |
|
% |
у.е./кв.м. |
||||
Алмалинский |
2,81 |
1816 |
2149 |
+18,30 |
+333 |
Ауэзовский |
2,96 |
2222 |
2202 |
-0,92 |
-20 |
Бостандыкский |
3,60 |
3842 |
3675 |
-4,36 |
-167 |
Жетысуйский |
2,26 |
1578 |
1635 |
+3,58 |
+57 |
Медеуский |
5,71 |
3715 |
4789 |
+28,90 |
+1074 |
Турксибский |
2,54 |
1710 |
1615 |
-5,53 |
-95 |
По городу |
3,64 |
2486 |
2893 |
+16,34 |
+407 |
Таблица 8.
Изменение нижних ценовых показателей по районам
Районы |
Средняя стоимость в сентябре 2009 года, у.е./кв.м |
Средняя стоимость в октябре 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение |
|
% |
у.е./кв.м. |
|||
Алмалинский |
801 |
764 |
-4,60 |
-37 |
Ауэзовский |
739 |
743 |
+0,61 |
+4 |
Бостандыкский |
1032 |
1021 |
-1,06 |
-11 |
Жетысуйский |
611 |
724 |
+18,41 |
+113 |
Медеуский |
837 |
839 |
+0,23 |
+2 |
Турксибский |
631 |
636 |
+0,69 |
+5 |
По городу |
780 |
795 |
+1,91 |
+15 |
Выводы и прогнозы
Итак, тенденция повышения средних цен на рынке частных домов продолжается, однако темпы роста в данном месяце значительно снизились. Можно отметить, что существенное увеличение средней стоимости зафиксировано на большие форматы домов в кирпичных и монолитных постройках. При этом в дальнейшей перспективе тенденция сокращения средних цен «дешевого» жилья сохраняется. За исследуемый период в сегменте частных домов наблюдается снижение цен на дома эконом-класса на 28,2%, а в секторе элит-класса, напротив, зафиксирован рост на 3%.
С учетом нынешних темпов падения цен можно предположить, что в ближайшее время изменение средней стоимости по городу составит 5-10%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz